买商业地产是个好主意吗？！

Cobra

相信很多朋友都已经看到了，在过去的20多年里，无论是原本就相当有钱的富人，还是靠着工薪收入生活的普通百姓，只要是将买入房地产作为主要的投资生财手段，到目前为止，资产增值的速度与金额都会很可观。

大部分买家朋友主要是投资在住宅 (Residential) 这一块，因为这个作法简单易行。只要移民政策不紧缩，每年落地大多伦多地区的人总需要找房子住，投资住宅基本上是旱涝保收的。只是，现在的住宅物业价格已经很高了，是时候考虑投资在商业地产(Commercial) 这一块。

商业地产的分类

按多伦多地产局(TREB) 的统计方法，通常将商业地产细分成三类: 1. 写字楼 (Office) ; 2. 商铺 (Commercial/Retail); 3. 工业 (Industrial/ Warehouse) 。按每平方呎面积计算，写字楼价格最高，商铺居其次，工业厂房和货仓价格最低。当然，这是总体上的平均价格数据，也不排除某一单交易的呎价会有上下偏差。

投资写字楼难度较高



高档写字楼是商业地产之王，尤其是市中心的甲级写字楼，非有超强实力的人(或公司团体) 是无法掌控的。以前，我曾介绍过犹太人地产大亨保罗-瑞兹曼的故事，他是一位在多伦多起步的成就非凡的商业地产奇人，在多伦多市中心投资兴建高档写字楼，是本地商业地产的领军人物。

投资高档写字楼所需资金量也是超大的。最近几年，多伦多市中心的甲级写字楼转手个案涉及的金额经常达到数千万甚至几个亿加币。参与买卖的公司或团体基本上是教师退休基金或是保险公司一类大型机构。投资写字楼，既能让本金保值增值，又能有比较好的租金收入现金流支付退休金或保险赔款，高级写字楼确实是退休基金或是保险基金最好的载体。

涉及这些高级写字楼的买卖，在很多情况下都不是直接买卖楼层面积或某一个具体的单位，而是持有物业的公司的股份买卖。我有一位老客户，出生于香港，多年前在本地读了法学院，专长公司法，现在多伦多市中心金融区的大型西人律师行做合伙人，其具体工作经验就曾涉及到不少这样的交易。

商业与零售用物业



如果说，投资高级写字楼是大款级人物或机构才能玩的投资工具，商业与零售铺位则是很多人都能参与的投资项目，而且是可大可小，丰俭由人。我们平时开车在路上的时候经常看到，在市区各大主路边有一排排的路边店铺 (Plaza)，以前，绝大多数是西人开发的，是可以分单位买卖的。我们华人来到这里，开始做生意的时候，一般也是先从西人手中租铺位，后来也有买入的。

近些年，来自港台和大陆的发展商也开发了一些非常成功的项目，例如，位于Warden和Steeles的大统华所在的 Plaza就是又旺丁又旺财。我的一位做生意的客户是来自台湾的老移民，她就是在发展商刚开盘卖铺位时低价买入，这些年来租金收入稳定，物业也升值。

不过，未来几年，移动互联网技术会深刻地改变商业零售与批发的经营行为，如果是投资商铺向外出租，空置的风险相当大。尤其是买入商铺楼花时，根本无法预料建成后是否有可能成为旺铺。比较稳妥的投资方向是，买入在现在已经比较成熟有足够客流的商铺单位。

有自己生意才买商业地产

我真诚地建议，投资创业做生意的朋友们，一旦生意收入比较稳定之后，都应该考虑拥有自己的经营场所。这样做，有非常重要的现时利益，更有长远的好处。

以餐馆酒楼为例子。有时，我们吃惯了好几年的很不错的餐馆无声无息地关门了。过不了太久，又改名开张了，餐馆的厨师可能还没换，但餐馆的经营者换了。这背后的原因很可能是，上一份租约到期，业主有意用自己人接手已经打出名堂的这盘生意，就用大幅加租的方法逼走原有的租客---原餐馆经营者，然后，利用已经建立起来的客源，让自己人的生意快速上路。

对于原先的餐馆经营者来讲，又要重新找地方，又要装修，生意也会中断一段时间，怎么讲都是损失。甚至，新的生意地点不理想，生意再也回不到以前的水准，现实利益明显受损。如果物业是自己买的而不是租来的，这种挫折就可以避免。

从长远来讲，无论我们的生意多么成功，我们都有退休的一天，我们也希望，到那时，把生意甚至是公司全卖了，一次性兑现多年来辛苦打拼的工作成绩。但是，不包含物业的生意，转让时卖的价钱与包含物业的生意有很大差距。通俗地讲，真正的资产(Real Estate)少，整盘生意也就卖不出好价钱。

工业厂房和货仓有潜力

工业(Industrial) 用途物业的主体就是货仓(Warehouse)，这是一种很有潜力很值得投资的商业地产。

其实，投资工业厂房和货仓可以很灵活。在整个大多伦多地区，货仓分布较广，很多区域都有供应，而且，有新有旧，有大有小，适合各层次买家选择性地买入。



目前，建筑面积5000平方呎(约450平方米) 以内的中小型货仓単位售价並不贵，平均价大约为每平方呎 $200至$400，主要看不同的位置。如果是买一个2000平方呎左右入门级的货仓，总价不过是40至80万加币，可能比面积1500平方呎的三睡房共管镇屋还便宜。而且，买卖中小型货仓的过程也与买卖共管镇屋有相似之处，都是分单位买卖，都涉及每月的管理费。不同之处则是，银行提供买货仓的抵押贷款比例比买住宅镇屋为低，贷款利率要高一点，验房阶段要做环境评估。



在商业地产三个分类当中，工业厂房和货仓这一类所含土地价值比重最高。如果把写字楼比做公寓楼房，小型货仓就可比做镇屋，而大型货仓更可比做有土地的独立屋。众所周知，有土地的物业有多么大的升值潜力。而且，大型工业厂房和货仓占地是有可能转土地用途的，一但成功，则价值会跳升。无论是在加拿大，还是在香港，大型货仓用地转成高层住宅用地，发展成建筑群，这样的成功案例很多。

来源：加国第一生活