实锤 ◇ 数据显示温哥华买房北美第一难！比纽约洛杉矶还难...

Cobra

每当人们谈到温哥华房价高的时候，总是会被一些观点嗤之以鼻：“什么，温哥华房价也算高？跟北上广深比比？跟香港比比？跟美国的大城市、伦敦巴黎们比比？”



呃，论绝对数字的话，温哥华可能是和一些大城市的房价有差距。但买房难不难，看的不只是房价，而是要看整体的月收入状况、养房开支、生活成本等等。

房价和收入的比例是最直观的，假设A城市平均房价100万美元，平均收入5万美元；B城市平均房价200万美元，平均收入15万美元，那显然是B城市买房比A城市容易。



这也是为什么去年的一项调查显示，考虑到房价、收入比的话，温哥华是全球房屋可负担性第二差的城市，仅次于中国香港。



如果对这个报告还表示怀疑的话，近期又一份报告出炉：和美国前两大城市纽约、洛杉矶相比，温哥华买房更加困难、房屋可负担性更差！在北美所有城市里，温哥华房屋可负担性倒数第一。这又是怎么回事，证据何在？

温哥华最难负担，芝加哥最容易负担

先来看看表格吧，左侧是北美房屋负担性最好、最容易买房的城市，右侧则是最难买房、可负担性最差的城市：



温哥华高居第一，紧随其后的是多伦多、哈密尔顿、圣何塞、洛杉矶、渥太华、西雅图、纽约、蒙特利尔、迈阿密。



最难负担房屋的10个北美城市，前三名都来自加拿大，前十名则有5个加拿大城市。纽约房价虽然昂贵，但论难负担，居然只能排在第八位，和蒙特利尔并列。

北美房屋最容易负担的10个城市分别是芝加哥、哥伦布斯、魁北克城、亚特兰大、罗利、埃德蒙顿、达拉斯、温尼伯、纳什维尔、卡尔加里。



4个城市来自加拿大、6个城市来自美国，令人吃惊的是美国第三大都会区芝加哥，居然是整个北美房屋可负担性最好的城市。这么一比，温哥华就相形见绌了。

值得一提的是，就算直接比价格，温哥华也高于纽约：过去的一个月，温哥华售出房子的平均价格是138万加元，纽约是75.5万美元 —— 换算成加币，也远远低于温哥华。至于洛杉矶？不到100万美元，还是低于温哥华。

温哥华多伦多房价涨幅迅猛，不讲武德

这项评分来自权威机构Oxford Economics，温哥华之所以成为最难负担的城市，是因为在过去20年时间里房价涨幅远远超出合理范围，甩开其他北美城市一大截，而工资的涨幅则明显落后于房价涨幅。



尽管温哥华、多伦多，以及其他加拿大城市房屋地税都低于美国，但考虑到价格差距巨大，“省下”的地税不能改善可负担问题。



之所以哈密尔顿、渥太华、蒙特利尔这些城市也加入了最不可负担阵营，是因为过去一年房价动辄20%、30%的失控型增长。美国一些城市也在涨，但没有像加拿大城市那样涨的这么离谱，这么“不讲武德”。



这张图表显示的是多伦多的实际基准价增长，和“可负担基准价”的对比。红色线条是房屋基准价的变化，由图表可见，从2015年开始，红色线条开始甩开黑色线条，从2020年开始再次拉开差距。

考虑到工资水平，2021年多伦多房屋基准价在60万左右才算可负担，但实际呢？已经超过了100万元。温哥华亦是如此，哪怕房屋暴跌30%甚至40%，也还没有到可负担的程度……房价暴跌？抱歉，至少在温哥华多伦多，就从没出现过。



在Oxford Economics看来，整个加拿大的房屋可负担性程度都比较差，唯一例外的是阿尔伯塔省，尤其是两个大城市卡尔加里、埃德蒙顿。原因也很直接：低房价、高收入、低生活成本。

温哥华房价的难以负担，堪称“地狱级”？

再回顾一下之前Urban Reform Institute智库城市改革研究所的报告吧。如前文所说，这项报告统计的是“房屋中位数和收入中位数”的倍数。



智库城市改革研究所对全球8个国家、92个主要市场进行了研究，分值在3.0以下是可以负担、3~4属于适度无法负担、4~5属于严重无法负担，5以上则是极度无法负担。



温哥华的分数？13分！属于超级、超级无法负担，换言之，温哥华平均家庭不吃不喝13年才能买到中位数价位的房屋，堪称“地狱级。”

不过，和真正的房屋最难负担的香港比，温哥华还是小巫见大巫了：香港的指数是20.7！此外，多伦多的指数是9.9、悉尼是11.8，都是公认的买房困难城市。



既来之，则安之，温哥华房屋难负担已经不是什么秘密，也别指望有好转，放平心态努力工作吧！