如何为第二套房屋选购贷款产品！

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加拿大环球邮报日前发表了一篇特约撰稿人Mary Gooderham的观点文章，她了解到疫情带来的工作和生活方式的改变，让很多加拿大房主开始考虑购买第二套房产，无论是度假屋、投资房，还是帮助成年子女在火热的房市中买房。创纪录的低利率推动了加拿大人对这些地方的搜索，一些人正在利用他们的主要住宅所积累的可观资产来完成交易。Mortgageoutlet.ca贷款网站的联合创始人兼贷款经纪人Elan Weintraub 称，这样做的目标是释放房屋的资产价值。Weintraub指出，这种融资有很多问题和策略需要考虑，这取决于一个人的房地产状况和目标。

融资第二套房产的方式

通常情况下，最好的选择是对现有贷款进行重组。Weintraub表示，这种被称为"产权上的第一顺位"的贷款，很可能会以最低的利率获得，所以这是释放当前房产资产资金的最佳方式。Weintraub还说，如果由于费用、利率或条款等的原因，申请人不合资格或无利的，此人可以用房屋资产作为另一笔贷款的担保，这就成了"产权上的第二顺位"的贷款。一个热门的选择是通过房屋净值信贷额度（line of credit），或以房权做抵押的循环信用额度（HELOC），由银行，信用机构或其他贷款人提供的贷款，由主要住宅的价值担保，所以它的利率相对较低。

根据申请人的信用和收入情况，HELOC的利息可能只比基准利率高0.5个百分点。这个利率通常比主要贷款略高，因为如果申请人违约，即使后续有资金还钱，也是优先偿还主要贷款，那么HELOC贷款人将面临额外风险。他指出，如果申请人遭遇失业或信用问题，还有私人借贷机构提供的"二次贷款" （second mortgages）。由于风险较大，这些贷款的利率较高，甚至达到两位数。丰业银行（Bank of Nova Scotia）的房地产和担保贷款主管John Webster表示，二次贷款已经从经典的“卖家借出的住房贷款”方式发展了很多，早在上世纪60年代，当买家没有足够的首付或无法获得足够的贷款资格时，卖家往往不得不提供这种贷款。如今，Webster称，房主们正在想方设法利用他们的房产快速升值。他指出，随着疫情推动需求的增加，他们也着眼于度假区，在加国的一些地区，度假屋价格跳涨了30%。贷款人更愿意通过房屋资产计划提供解决方案。事实上，在许多情况下，当借款人获得第一笔贷款时，他们自动有资格获得由房屋净值累积的HELOC。Webster解释，一个人的信用额度会随着此人的房屋价值而上升。他指出，HELOC可以用来为自己或子女的第二套房产提供资金，为装修、购买新车或其他无数用途提供资金。他还说，HELOC通常很灵活，所以资金可以随时提取、随时偿还甚至随时再借，只需支付欠款时的利息。Webster 表示，加拿大人可以通过HELOC获得高达65%的房屋净值的资金。但是，未偿还的贷款余额加上HELOC一般不能超过房屋净值的80%。Weintraub指出，在购买农地、乡村度假屋或外国地方时，使用HELOC的资金是最有意义的，因为这些地方都很难融资。他说：“如果你在现有的房产上增加了HELOC，你就可以为第二套房产的支出开一张支票。”

为第二次购房寻求建议。

对许多加拿大人来说，负担额外的贷款是一个重大的决定。Weintraub建议房主与他们目前的贷款人讨论他们的目标和选择，并向贷款经纪人寻求意见。此外，房主还需要获得一些财务规划、法律和会计方面的建议。例如，如果一个人借钱购买能投资房，在税务上，租金收入可以抵扣利息支出Weintraub表示，二次贷款也可以定制，比如父母想在子女结婚时赠送或帮忙贷款资助子女买房。这笔钱不是简单地开一张支票，而是可以作为主要房产的二次贷款，他称之为无息的“父母二次贷款”。这样，如果子女婚姻破裂，父母可以保护这笔钱，甚至在卖房时收回资金。Kormans律师事务所从事房地产和商业法的合伙人Jonathan Hacohen称，给子女提供房地产资金的父母应该意识到还有后续工作需要完善。例如，如果几个家庭成员同时为这种交易出资，他们可能会有不同的税收风险或期望更多的投资回报。他建议，“把所有不舒服的事情都解决掉”，并让贷款顾问参与进来，确保融资的结构合理。
你能管理好第二套房产吗？

Hacohen 为购买第二套房的人制定的第一条规则是：只有确定第二套房地产真的能回报资金，再签署购房合同。他曾见过客户把他们认为是“闲置”的主要住宅贷款套现，拿去投资农地，然后需要大规模的维护。他认为这个代价颇大，他建议购买第二套住房之前跟专业人士交流，制定供款和维护计划，理智地对待它。Webster补充说，根据他们的年龄和生活阶段等因素，期待购买第二套房产的人应该可以放心，他们的收入水平会有力支持这个决定。他建议，鉴于相关的费用、利率和规则复杂，需要看清贷款方案的明细。他表示，通常情况下，做事情要选用最简单、最轻松、最具性价比的方法。

来源：大中报