Canada risks becoming house-rich and everything else-poor

foolmelon

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加拿大金融邮报日前发表了一篇由特约撰稿人Jeremy M. Kronick 和 William B.P. Robson 联合撰写的文章，他们担忧加拿大人在房市投资热潮中不能自拔，从而忘记投资商业领域。


加拿大的住房市场蓬勃发展，新建筑层出不穷，翻新工程蓬勃发展，交易速度迅猛，是疫情年份里为数不多的好消息。但有媒体报道，房市投资繁荣的过分好了。

与此同时，其他商业投资-在非住宅建筑、机器设备和知识产权方面的投资-则萎靡不振。加拿大在2020年结束时的情况令人不安：统计局最近的GDP数据显示，第四季度私人住宅投资几乎等于所有其他类型的私人投资。换句话说，所有私人非消费性支出中几乎有一半用于住房。这是有史以来最高的比例。

从整个2020年来看，住宅投资按实际价值(经通胀调整)计算比2019年高出20%，超低利率和政府福利支持的刺激作用远大于COVID对家庭收入的冲击。相比之下，所有类别的非住宅投资都较低：非住宅建筑降低了11%，机器和设备降低了16%，而且由COVID推动的数字领域革命，知识产权产品不升反降，降低了4%。


住房投资繁荣是好的。并不能说它不好。它在建造、翻新和销售过程中刺激了就业和GDP，人们都希望有房可住，但非住宅投资也很重要。如果没有建筑、基础设施、设备、软件和其他一切制造的商品和服务、赚取高收入所需要的东西，我们最终会变成拥有大量住房，却经济贫乏。住房之外的新投资非常疲软，以至于加拿大的非住宅资本存量在2020年实际上有所下降。这也是包括加拿大央行在内的预测者们纷纷下调增长预测的主要原因。

虽然2020年的疫情造成数据极端，但加拿大人对住房的偏好超过其他类型的投资是一种趋势。同样，在加拿大的金融机构的贷款领域，自2000年以来，住房贷款的增长速度远远高于商业信贷。

加拿大的问题是，主导中小型企业融资的金融机构似乎不太愿意提供商业贷款。2010-2017年的比较显示，向中小型企业收取的利率与向大型企业收取的利率之间存在250个基点的差额，除新西兰外，比任何其他富裕国家的的差额都多五分之一。

这些机构是否过于轻易地向潜在的房主提供信贷？答案是肯定的，部分原因是政府的支持。加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)和私人保险公司向投保抵押贷款的贷款人提供100%的担保，政府支持CMHC的所有担保和私人保险公司90%的担保。政府的后盾可以降低房市崩盘的可能性，限制房市崩盘带来的损失。但是，商业贷款没有类似的后盾：如果每个企业的债务都得到担保，资本主义就失去了赢利能力。但考虑到住房和商业贷款二元对立，难怪为住房寻求贷款比为仓库、挖掘机或软件升级寻求贷款更容易。

由于加拿大人在住房上的投资如此之大，而且还有与之相匹配的贷款，纠正这种不平衡将是非常麻烦的。但这是可能的。目前向借款人收取的贷款保险费并不能反映违约风险。向不同的借款人收取基于风险的保费，可以使信贷从膨胀的住房项目上，更多地流向有项目可投资的商业。

这就涉及到第二个挑战：确保商业有项目可投资。在本世纪初的几年里，商业投资与加拿大的住宅投资相比，是有优势的。不仅加拿大的资本存量增长了，而且加拿大的非住宅投资与包括美国在内的其他国家之间的差距也缩小了。增强人们对加拿大作为一个有吸引力的投资目的地的信心，例如，向企业保证现在的巨额赤字并不预示着未来几年会有更高的税收，可以使非住宅资本的投资达到更健康的水平。


被COVID所削弱的经济需要时，一个强大的住房部门提供了一个受欢迎的推动力。然而，当住房达到所有商业投资的一半时，加拿大就有太多的好东西了。住房繁荣是好事，但为加拿大人自己和孩子提供高薪工作也是好事，而为了确保这些工作，加拿大人需要商业投资。

Cobra

说的太对了。一个国家以后啥都没有，只有住房，可能吗？没有就业，靠什么支撑房价啊？

deep

要么能从其它商业投资赚到钱，要么从房地产中赚不到钱，否则就不会有变化，说什么也没有用。
投资不是来讲道理的，是来赚钱的。