老蛇来来来，给你解读一下多伦多房市泡沫几年后怎样消散

deep

谈到多伦多房市，有人动不动就拿出UBS的报告说，泡沫不一般，全球排前三。
也就是下面这张图所示


说的时候理直气壮，但是心里肯定发虚吧？为啥明显比多伦多房价贵的，比如香港巴黎纽约，还排在后面？为啥跟多伦多状况差不多的温哥华，就不那么泡沫？

大年初一心情不错，就来好好掰扯白扯这事。

UBS Global Real Estate Bubble Index每年公布，在全球选择２０多个重点城市给出房地产泡沫综合指标。主要考量5个方面，price-to-income，price-to-rent，change in mortgage-to-GDP ratio，change in construction-to-GDP ratio和relative price-city-to-country indicator。后三个指标对实际排名影响并没有那么大，关键是前两个。而这前两个相关性是非常密切的，重点就看看price-to-income。

UBS在这个Price-to-income指标用的是市中心CONDO来做标的，姑且算它合理：People who earn the average annual income in the highly skilled service sector
buying a 60 square meter (650 square foot) city center apartment

结果就是下面这张图


从图上看，跟前面一堆城市比较起来，多伦多的排名怎么看不出泡沫啊？原因在于，UBS对这个指标又做了统计学处理，比对10年前的价格基础做了“优化”。所以相对10年前价格涨幅较大的TORONTO，MUNICH，FRANKFURT这项是3分以上，而实际比较高的HONG KONG, PARIS, VANCOUVER等等得分都在1.5上下。现在算是明白泡沫前三怎么来的了吧。

这也解释了温哥华近年的房价跟多伦多虽然基本在一个水准，泡沫确能逐年消退，那就是因为08-10年期间温哥华和多伦多的价格差异。

所以多伦多房市即使不调整，随着10年前的价格上升，泡沫也会逐年减弱，在UBS的报告上。


还是那句话，不要相信专家网友

Cobra

老实说，我也不信这些机构的报告。总弄些不切实际的算法。

deep

Cobra 发表于 2021-2-12 12:22 PM
老实说，我也不信这些机构的报告。总弄些不切实际的算法。

不信也可以拿来用

Cobra

deep 发表于 2021-2-12 01:25 PM
不信也可以拿来用

有一定的参考价值。

bokchoy888

这个够deep, 哪里看到 “原因在于，UBS对这个指标又做了统计学处理，比对10年前的价格基础做了“优化”。所以相对10年前价格涨幅较大的TORONTO，MUNICH，FRANKFURT这项是3分以上，而实际比较高的HONG KONG, PARIS, VANCOUVER等等得分都在1.5上下。现在算是明白泡沫前三怎么来的了吧。”

另外， 不得不再次声明 ==》 多伦多房地产腰斩！！！

bokchoy888

Cobra 发表于 2021-2-12 12:22 PM
老实说，我也不信这些机构的报告。总弄些不切实际的算法。

天朝， 上班族， 农村来的， 可能要到 2200年后才能在北上广深买房吧？

deep

bokchoy888 发表于 2021-2-12 02:21 PM
这个够deep, 哪里看到 “原因在于，UBS对这个指标又做了统计学处理，比对10年前的价格基础做了“优化”。所 ...

警察说的

wozaitaxiang

这个我就明白了，我之前就奇怪，加拿大买房的负担很轻，没道理排名前三的。尤其和香港比，房价还不如一半，收入还高，结果排名还更靠前。