7月份，大多伦多都市圈房屋市场交易信息综述

Cobra

7月份，多轮多都市圈综合房屋月度成交均价超越2017年历史峰值



7月份，大多伦多都市圈综合房屋交易指数



7月份，进入大多伦多都市圈房屋市场资金趋近2017年峰值，反应市场开始火热



July, 2019 vs July, 2020, 大多伦多都市圈部分房型交易指数同期对比图示




本人声明：

多伦多地产协会会员，金融街地产 BROKER 李 军 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观，准确，及时的新闻，和房市最新走向. 虽然本人认真工作，但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！请大家见谅！

另外，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准!

再有，本文纯属学术探讨，不作为任何人房屋买卖依据，特此声明！

最后，欢迎大家联系我，咨询房屋买卖问题

darwin

detach 拉均价很明显啊…… median price对比更有意义

Cobra

darwin 发表于 2020-8-6 02:44 PM
detach 拉均价很明显啊…… median price对比更有意义

7月上涨是预料中的。我说了，7月会比6月稍微涨一点点。8月也很可能比7月再高点儿。

现在其实只要保持8月，9月都小幅上涨，政府很放心的正常结束延期支付贷款，就是空军的胜利。

darwin

Cobra 发表于 2020-8-6 04:36 PM
7月上涨是预料中的。我说了，7月会比6月稍微涨一点点。8月也很可能比7月再高点儿。

现在其实只要保持8 ...

房价暴涨占据头条，对政府不是个好消息

现在自由党政府还面临着WE丑闻，可能会出一些政策转移大家的注意力

Cobra

darwin 发表于 2020-8-6 05:34 PM
房价暴涨占据头条，对政府不是个好消息

现在自由党政府还面临着WE丑闻，可能会出一些政策转移大家 ...

我不信政府敢在这时候推出加税政策。

如果真的推出，老大你就太厉害了，哈哈。

darwin

数据看起来非常奇怪。7月份的均价本身没什么可看的，detached豪宅成交太多，均价被拉上去

不过成交量这么高我是完全没想到，现在利率虽然低，但贷款并没有放松，B20还在，rental property非常难贷款，外国买家基本也没有了，留学生也没有，到底是谁在买房？如果家庭年收入15w，要攒够首付的30w，也需要起码3～4年时间，买房的钱是从哪里来的？

downtown condo的挂牌数那么高，还有不怕死的冲进去？买郊区独立，半独立的，大部分，要不是卖掉downtown condo然后换房，要不就是downtown condo增值然后heloc出钱来付首付。如果condo价格雪崩，很可能面临以下几种情况：
1. 卖不掉手里的condo，closing date的时候无法close
2. 假设condo增值50%，heloc可以贷款30%～40%，如果价格下跌20%，heloc就需要追加保证金。如果无法出租，现金流吃紧，只能卖掉condo

Cobra

darwin 发表于 2020-8-7 09:41 AM
数据看起来非常奇怪。7月份的均价本身没什么可看的，detached豪宅成交太多，均价被拉上去

不过成交量这 ...

我也不明白，这钱从哪来的。不过，我要等一些数据，看看是不是又是豪宅引起的价格上涨（其实就涨1.9%）。

Cobra

darwin 发表于 2020-8-7 09:41 AM
数据看起来非常奇怪。7月份的均价本身没什么可看的，detached豪宅成交太多，均价被拉上去

不过成交量这 ...

独立屋的交易量增幅惊人，呵呵。

你是说，买这些独立屋的人，下面要开始卖Condo，用来凑钱支付买独立屋。这些人不会不考虑到万一Condo不能短时间按理想的价格卖出去的可能吧？毕竟这么大的事情，而且是很容就能想到的问题。我的意思是，我不指望下面出现卖不掉Condo或者要求降低HLOC的情况，这帮买独立屋的应该考虑到这些问题了。

darwin

Cobra 发表于 2020-8-7 12:30 PM
独立屋的交易量增幅惊人，呵呵。

你是说，买这些独立屋的人，下面要开始卖Condo，用来凑钱支付买独立屋 ...

对加拿大本地人来说，手握先进等到现在买房，可能性很小。换房肯定是要卖自己手上的房子，或者heloc的

手握大笔现金，等到现在这个时候出手，还抢offer的，不可能是外国投资者——今年上半年美股那么好的机会，肯定买股票不会买房，而且现在lockdown外国资金也进不来

lazybear

我觉得就是因为大批的换房导致7月的成交量大增。受疫情影响的，大换小，或者换到较远一些地方，部分是计划中的小换大。所以在100-150万间的成交速度很快。真正带来资金增量的是新移民，每年都有。这次换房运动消耗了大量的潜在增量买盘，不知情况的都急急入了场。这种状态是不可持续的，或者说这种状态很容易会一下子产生逆转。现在抢高的的确有，但我看到的更多的是sold conditionally方式成交的，这和6月及7月初已经有明显差异了。
大面积的违约看来不太会发生，但这反而会形成一个对房市的大利空，因为这样一来压力会全压在银行身上，政府只要明白违约损失是在银行可承受范围内的，他就不会用动用额外的政策去救。在维持原有框架的前提下，房市后市的demand和supply是非常清晰的。

Cobra

darwin 发表于 2020-8-7 01:52 PM
对加拿大本地人来说，手握先进等到现在买房，可能性很小。换房肯定是要卖自己手上的房子，或者heloc的 ...

所以，你的意思是大家都是换房。

手握大量现金的投资者应该属于比较聪明的了，不会这时候冲进去抢房，所以应该不是他们。

外国钱进不来。

这样，就剩你说的换房了。那下一波就很好玩了。

Cobra

lazybear 发表于 2020-8-7 05:06 PM
我觉得就是因为大批的换房导致7月的成交量大增。受疫情影响的，大换小，或者换到较远一些地方，部分是计划中 ...

嗯，有道理。把你和Darwin的串在一起就比较清晰了：大量换房，下一波就是大量卖房了，这波换房的需要把手上的房卖出去。

marsdm

等到10月份就明了。

lazybear

Cobra 发表于 2020-8-7 07:39 PM
所以，你的意思是大家都是换房。

手握大量现金的投资者应该属于比较聪明的了，不会这时候冲进去抢房， ...

最大的问题还是源于condo的投资崩盘，会带来连锁效应。现在经纪在疯狂炒作郊区概念，就怕这个市场热度下去了，整个房市就彻底凉了。个人觉得投资者的话，一般会买condo，这样投资和收入比会划算些。同样资金投入，买大house收租金肯定是划不来的。除非看中的是长期的大幅价值升值，但问题是高价位的流动性差，能转手卖个好价钱只能等市场热起来，这个太被动。
能投资的应该基本都已进condo市场了。现在再拿着现金的投资者本来就不多，基本都是要靠银行资金来撬动。但问题是税收这块政策的不确定性太大，未来一年内，在房子上动刀收税的可能性几乎已经是90%以上。而且，虽然现在利率低，但是从另一角度讲，未来只有加息空间。所以，理智的投资者不会进。当然，市场上总不缺激进的投资者，但不会多的。
外国投资者，要投资根本不会考虑加拿大，一来房价本来就泡沫，二来离美国那么近，谁直到疫情再怎么发展，三来疫情不恢复大宗商品市场就好不了，四来全球那么多地方可以投资，干嘛跑来加拿大，伦敦就不知道要比多伦多好多少了，那里留学生更多，跌价想象空间更大了，而且似乎已经开跌了，捡皮夹子不要太爽。

Cobra

marsdm 发表于 2020-8-7 08:30 PM
等到10月份就明了。

8月，9月最好不要跌，这样10月份政府才能放心的不延长延期付贷。

Cobra

lazybear 发表于 2020-8-7 09:15 PM
最大的问题还是源于condo的投资崩盘，会带来连锁效应。现在经纪在疯狂炒作郊区概念，就怕这个市场热度下去 ...

，有道理。

Chain reaction

lazybear

Cobra 发表于 2020-8-7 07:41 PM
嗯，有道理。把你和Darwin的串在一起就比较清晰了：大量换房，下一波就是大量卖房了，这波换房的需要把手 ...

为什么要卖出去？我觉得换好房子就结束了。现金流什么的应该都算好了才会换房子。
后面的情况是买盘越来越少。不确定的是卖盘new listing的情况（有可能并不会多很多），我个人觉得卖盘不会等10月底才一下子上来的，相反的，近期的换房运动里面就包含了不少受疫情影响的卖盘。我认为主要还是是因为买盘一下子会减少，最终导致消化不了new listing。
condo的积压盘会限制其他房子的价格空间，同时也会压制其他房子的买盘。

Cobra

lazybear 发表于 2020-8-7 09:29 PM
为什么要卖出去？我觉得换好房子就结束了。现金流什么的应该都算好了才会换房子。
后面的情况是买盘越来 ...

延期贷款结束可能会有些人撑不住要卖房。早期不卖是因为当时大家不清楚疫情需要多久，现在都明白了，这是个长期过程，因此可能不少只能卖了，加拿大人欠债水平太高，应该很多人撑不住，这个些就是你的卖盘。

买盘会减少，这个我同意，一是移民和学生少了，二是既然经济会长期不好，可能不少人决定推迟买房。

lazybear

Cobra 发表于 2020-8-7 10:24 PM
延期贷款结束可能会有些人撑不住要卖房。早期不卖是因为当时大家不清楚疫情需要多久，现在都明白了，这是 ...

也有道理。

foolmelon

我怀疑有经纪故伎重演做假交易。2月底3月初所谓涨了涨了的成交现在有拿出来卖。