简单计算一下加拿大房产的供求是否平衡

Cobra

任何商品的上涨都反映了供需关系，供给远远小于需求，才会狂涨。

下面是我对加拿大房产供需的最简化的分析，用新房开工 vs 新增人口，这个当然不对，因为开工是几年后才有房子，新增人口中有一部分是几十年后才需要房子，我只是简化计算。

下面的图是说，加拿大每年大概造20多万套房子，就是说，这20多万套房子要不够人买才行。以前，每年有30万新移民登陆，算是需要10万套房子（平均3口之家，这个不算过分吧？）。剩下的10万套房子就是加拿大的除去新移民以外人口增长率，对吧？



再下面的截屏是说加拿大2019年人口增长50万，新移民占了30万，这样就是20万的新增人口（我只是为了好算，2019年时创纪录的年，所以其实目前成年的需要买房的没有20万），需要10万套房子（假设小年轻刚结婚，所以是2口之家），这样新增房子（也是为了好算，那个只是开工数，房子还要几年后才有），和新增人口基本相当，所以供需是平衡的。



问题是现在是疫情阶段，相信大家看到新闻了，目前登录的移民非常少（4月份只有4000左右，一般正常情况下每个月是25000到35000左右，详见：http://www.hutong9.net/forum.php ... &extra=page%3D1），这就是说需求上今年会由于疫情而有个缺口。如果疫情持续时间很长，这个缺口会越来越大，这样就会造成供给大于需求的情况。这个就解释了为什么我很关注美国的疫情情况（http://www.hutong9.net/forum.php ... &extra=page%3D1），现在我们都知道美国疫情看起来是不打算控制了，如果美国强迫加拿大开放边界（大概率事件），那么加拿大很快也会疫情泛滥，这样还会有多少新移民来，尤其是爱买房子，且有钱的中国移民来？

靠本地的加拿大有钱人买房？我已经详细的数据，告诉你本地的加拿大人欠债率是发达国家的第一名，这还不够吗？详见：http://www.hutong9.net/forum.php ... &extra=page%3D1

DumbestFury

感觉这个人口数据和新增房屋还是有时间差，加拿大平均首次购房年龄是36岁，36年前人口大该30 million， 出生率1.5%，现在适龄首次购房人口大概450,000加上300,000的当年移民人口，房屋需求数大概可以调整到375,000
当然，不是所有人都选择购房，现在租购比例大概是4比6，所以满足住房需求的375,000人口中只有大约60%有购房需求， 实际的话今年需求大概在225,000，两口之家也就是112,500户，和楼主之前的10万套相差不大

DumbestFury

抱歉看错，现在供应一年是200,000套，这样看的话国家层面购房供求已经失衡了，当然算上房产的金融资产属性和上述的租房需求，几个大城市的支撑还在，但是总的来看供求关系也不乐观

Cobra

DumbestFury 发表于 2020-6-21 11:14 PM
感觉这个人口数据和新增房屋还是有时间差，加拿大平均首次购房年龄是36岁，36年前人口大该30 million， 出生 ...

没看懂，45万+30万，不是75万吗？怎么变成375000了？为什么除以二？

犮不戒

拿了permit ，也可以不立即造房呀？应该用新房开工数吧。美国的realtor网站都同时公布几组数据

Cobra

犮不戒 发表于 2020-6-22 06:36 AM
拿了permit ，也可以不立即造房呀？应该用新房开工数吧。美国的realtor网站都同时公布几组数据

我说错了，可能是新房开工数目。我得核实一下。

DumbestFury

Cobra 发表于 2020-6-22 12:39 AM
没看懂，45万+30万，不是75万吗？怎么变成375000了？为什么除以二？

是我算错了，户数应该是75万人除二大概是375000户

deep

(2019年10月）调研数据表明，新移民只占20%左右的购房

Newcomers represent one in every five home buyers (21%)
Canadian newcomers projected to make 680,000 home purchases over next five years（如果移民数量维持）
82% of newcomers choose to stay in their first city of residence
75% of newcomers arrive with savings to help purchase a home

Cobra

deep 发表于 2020-6-22 10:22 AM
(2019年10月）调研数据表明，新移民只占20%左右的购房

Newcomers represent one in every five home buy ...

银行是定义5年以内登陆的都算新移民。调查对新移民的定义又是什么？

Cobra

另外20%也不少了。

deep

另外几点需要考虑的：
今年新移民登陆减少是事实，但要捡回来也是很容易，只要有政策。
移民重心已经向经济类倾斜，特别是留学生移民这部分，他们受疫情影响不会很大。
移民存量消化起码2-3年，新房建设3-5年，还有调节空间，即使有不平衡，也需要一段时间以后才会起作用。
所以还是要走着瞧

Cobra

deep 发表于 2020-6-22 10:48 AM
另外几点需要考虑的：
今年新移民登陆减少是事实，但要捡回来也是很容易，只要有政策。
移民重心已经向经 ...

同意。不过新移民减少是一部分影响，AirBnB没有了也是影响，旅游短期是不会回复的，远程上班也是影响，还有很多人失业（米国的疫情会持久下去，加拿大必受影响），还有就是CMHC收紧贷款，这个是个官方的sign。CMHC的头很有意思，最近一直twitter里强调房价要跌，不知道他那里得了什么信息。政府授权他买了大量银行的猫给鸡，可能他们嗅出了要出事了。

deep

Cobra 发表于 2020-6-22 12:24 PM
同意。不过新移民减少是一部分影响，AirBnB没有了也是影响，旅游短期是不会回复的，远程上班也是影响，还 ...

CMHC老大是哈勃的人，今年到期，几乎无望留任。
除非...

Cobra

deep 发表于 2020-6-22 01:31 PM
CMHC老大是哈勃的人，今年到期，几乎无望留任。
除非...

也可以解释成，他怕他走后被人骂，所以先发预警，以后可以说，told you，就没他啥事了。事实其实房价就是被他这种放任，不监管造成的，他难逃其咎。

bokchoy888

JJ 昨天聊天, DT condo studio 投资者 are getting fucked indeed as rental pricing drops in DT core

deep

Cobra 发表于 2020-6-22 04:06 PM
也可以解释成，他怕他走后被人骂，所以先发预警，以后可以说，told you，就没他啥事了。事实其实房价就是 ...

Cobra

bokchoy888 发表于 2020-6-22 04:35 PM
JJ 昨天聊天, DT condo studio 投资者 are getting fucked indeed as rental pricing drops in DT core {:8 ...

Condo这次要爆是肯定的了。