04/17/2020 加拿大最新疫情（确诊大幅上升！）

Cobra

Cobra

今天数据突然暴涨，我猜可能是检测数量终于增加了，所以病例就突然增多了。土豆目前采取的措施是给所有“穷人”发钱，且可以推迟付猫给鸡，因此房市暂时不会受到冲击，但是如果疫情持续时间过长，小土豆也不是能无限制印钱的，加币不是国际结算货币，不能像米国那样无限制印钱收割全世界。所以，如果你对房地产投资感兴趣的话，就不应该觉得这个疫情跟自己无关，关系大了去了。

Cobra

看看加币都跌成啥样子了，加拿大很多生活物资是要靠进口，加币跌的太多，会引起物价上涨，到时候就是通货膨胀，央行不得不加息，这对房市的打击将更大，因为加拿大银的负债率已经居于全世界三甲了。顺便说，加拿大是没有黄金储备的。

RITAXIE

楼主分析得相当到位，最近明显已经物价上涨了，现在很多人都没工作家里呆着，很难想象这样继续下去怎么涨，这经济是全球影响

风行过

我有朋友在医院说，加拿大检测一直没跟上。加拿大房价暂时现在不要想,除非中国放开外币管制让更多中国人到加拿大买房。 失去工作供房贷的现在还有政府帮撑着不让催租。下面要看政府，银行能撑多久。

开工后可能会有房价反弹，就像现在中国各地在排队买房一样。
最后的决定因素是工作就业！加外资流入。

风行过

买房子都说location location location. 那是对某个地区内的房价来说。但对某个特定的城市决定房价的应该是jobs, jobs, jobs. 比如当年的calgary.

Cobra

风行过 发表于 2020-4-17 10:02 AM
买房子都说location location location. 那是对某个地区内的房价来说。但对某个特定的城市决定房价的应该是 ...

不同意。很多新移民过来根本就没有工作，都是大房子。多伦多的房价看移民，因为多伦多的房子已经不是普通工薪阶层能负担的起的了。因此，我倒是相信，疫情过后，多伦多的房价会有一段下跌期，就是因为这段时间没有新移民来了，因此需求暂时中断，可能这个窗口期是唯一比较好的买房机会。再往后就要看，中国移民是否还大量过来，中国的房子是否已经有价无市了，以及是否中国移民还能携带大量现金来买房了。

风行过

Cobra 发表于 2020-4-17 12:16 PM
不同意。很多新移民过来根本就没有工作，都是大房子。多伦多的房价看移民，因为多伦多的房子已经不是普通 ...

我们俩说的并不差别太多。
如果没有移民资金的输入， 城市就业人口是支撑房产的关键。
移民资金能拉高房价。 那要看那股力量比较大了。

tcm328pan

adot111

风行过 发表于 2020-4-17 10:00 AM
我有朋友在医院说，加拿大检测一直没跟上。加拿大房价暂时现在不要想,除非中国放开外币管制让更多中国人到加 ...

现在中国的经济状况， 说中国各地现在排队买房， 我表示怀疑

Cobra

adot111 发表于 2020-4-17 05:25 PM
现在中国的经济状况， 说中国各地现在排队买房， 我表示怀疑

他肯定是看到文学城上的新闻了，说是上海卖豪宅，大家排队抢。那可能是个案。老实说，疫情一过，就抢房，我也不信，怎么都要看看情况，再动啊。

bokchoy888

Cobra 发表于 2020-4-17 11:16 AM
不同意。很多新移民过来根本就没有工作，都是大房子。多伦多的房价看移民，因为多伦多的房子已经不是普通 ...

https://www150.statcan.gc.ca/n1/ ... 26-x2019001-eng.htm

Cobra

bokchoy888 发表于 2020-4-17 11:26 PM
https://www150.statcan.gc.ca/n1/ ... 26-x2019001-eng.htm

谢谢数据。我猜你是想说，新移民买的房子很少。这个报告不说明问题。这么讲：

一个城市原来有1万套房子，都是这个城市的老居民住着。每年新增100套，每年需求是200套，其中有150套是新来的移民。这样，一年后，这个城市就有10100套房，假设这新曾的100套有80套被新移民买走了。你的统计是告诉我们，这个城市新移民拥有房子的比例是80 out 10100，当然是少的可怜。可是你忘了，正是由于新移民争抢这100套房子的关系，所以房价暴涨，因为需求是200套，其中新移民占据了150 / 200 = 60%的需求。如果没有这150套新移民的需求，这个城市其实新增的100套房子，有50套是卖不出去的。你这份报告不反应这种情况。

bokchoy888

假设这新曾的100套有80套被新移民买走了 ,  is the key question, i don't think it is high.May be very high in the detached homes, certain markets, markham, north yort, aroura, etc.

Cobra

bokchoy888 发表于 2020-4-18 08:29 AM
假设这新曾的100套有80套被新移民买走了 ,  is the key question, i don't think it is high.May be very h ...

多伦多的问题，（这个我要调查，目前我没有数据，只是猜想）可能就是每年造的房子，赶不上新增人口加移民的数量。本来新移民没有资格买房，除了少数能一次付清的以外，现在由于银行放水，新移民（登录少于5年的）反而比老移民更加容易得到大量贷款，这就造成了供应紧张，就是说潜在的买家不是靠自然人口增长，而是加上了大量的外来因素，这些外来的反而比本地的更有实力。所以，上面那个例子，到底新移民是否买了100套房子中的80套，还是新移民只买了50套，都不重要，重要的是现在有200套房子的需求，而多伦多只有100套房子的供应能力。

如果我对房价疯涨主要是因为新移民判断正确的话，这个疫情过后，房价会有一小段下降期，这个期间，恐怕是唯一的买房机会，此后房价可能疯涨，最后只能又是央行出来打压，毕竟，加拿大的居民欠债率已经是世界三甲了，一度都是第一位的，这个央行很怕，因为这意味着它没有加息的空间。

bokchoy888

Cobra 发表于 2020-4-18 02:13 PM
多伦多的问题，（这个我要调查，目前我没有数据，只是猜想）可能就是每年造的房子，赶不上新增人口加移 ...

还有个问题，我的一个经纪朋友，手中十套了， condo, house, etc. 很大一部分钱国内父母来的。苦口婆心劝，死活要买，如果资金链断了。。。嘿嘿，damn........
经纪是个隐患。

Cobra

bokchoy888 发表于 2020-4-18 02:43 PM
还有个问题，我的一个经纪朋友，手中十套了， condo, house, etc. 很大一部分钱国内父母来的。苦口婆心劝 ...

我家右边的邻居是个印度人地产经纪。

人挺好。刚跟我认识就给我一本书，让我好好学习，他一开始不知道我做金融的，怕我重蹈他的覆辙去炒房子。说是他就是89年房地产破产的。当时他是以房抵房，一套又一套买了很多房，然后就是一夜破产。这个是因为当时利率急剧攀升，房价因此暴跌，银行要求追加付款（这个很多华人不知道，我以后会谈，他们以为房价跌了，死扛就行，不行的，会被银行要求追加付款的，因为抵押不够了），这样他从第一套房开始被要求追加付款起，就连环爆掉了。

他这种情况，也是你那个经纪朋友的情况，目前不大会发生，因为央行已经不敢加息了，所以你那个经纪暂时问题不大。房地产泡沫破裂的主要原因就是利率的急剧攀升。米国2008年的金融危机其实也是从加息开始引爆的。现在这种加息的环境暂时不存在，这要感谢以中国为首的亚洲国家的不计代价的挣外汇的行为。床破要是真的做到了把企业迁回米国（他做梦，根本不可能，以后谈），那么物价就真的该飞涨了，到时候，房地产就会真的爆了。

顺便说，我一开始也是绝对不相信房价是中国人炒起来的，直到我这个印度邻居跟我说了，买房的都是中国人，我才信了。因为他不是中国经纪，他算是外国人经纪，连他都说是中国人干的，这个可信度就很高了。

bokchoy888

Cobra 发表于 2020-4-18 02:57 PM
我家右边的邻居是个印度人地产经纪。

人挺好。刚跟我认识就给我一本书，让我好好学习，他一开始不知道 ...

这么说，我的经历正好相反，我那经纪专做西人市场， 我去年投资个 DT condo, 内部builder 直接预售，现场有中国人，但主要是西人，特别是犹太人，2 of them, right beside me, they just bought couple units, 2 beds or 3 beds, 眼睛都不闸，

go check out DT condo open house, see who are the majority. Chinese, esp immigrants, are focusing on sections so called 龙脉, you much know, along DVP north bound up to Newmarket, these sectors are hammered in the 2017 15%, which IMO , is good to keep the market healthy.

总之， 你不要老是猫在北面老中区，天天逛你的大统华。  go to the  401 south side, 沿着 younge street south bound. And, you know, GTA is not just Chinese, Indians , timils, south asian, 中东人， esp. 伊朗人， are all over the place, mississaga, brampton, scarborogh, markham east, etc, etc. Don't forget, Eastern Europeans, Russians steels north, 乌克兰人 high park, bla, bla, bla......

Cobra

bokchoy888 发表于 2020-4-18 03:31 PM
这么说，我的经历正好相反，我那经纪专做西人市场， 我去年投资个 DT condo, 内部builder 直接预售，现场 ...

如果按你这么看，房价是西人抬的，那估计房价要撑不住了，因为加拿大居民欠债率已经是世界三甲了，很容易就爆了。

bokchoy888

Cobra 发表于 2020-4-18 05:00 PM
如果按你这么看，房价是西人抬的，那估计房价要撑不住了，因为加拿大居民欠债率已经是世界三甲了，很容易 ...

show me the number of 加拿大居民欠债率

hope you are right it was cause of Chinese immigrants.
But, you know Canadian banks are pretty tight, they only lend 4 to 5 times of your actual income based on your returns.