郑州地王搁浅，限价与现金流的战役打响了 | 棱镜

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郑州地王搁浅，限价与现金流的战役打响了 | 棱镜 

2018-01-12 郭亦非 棱镜

    作者 | 郭亦非

    编辑 | 刘利平

“实在抱歉，买房的人太多，各种关系不好平衡，只能现场抽签选房了。”2017年夏末的一早，林西接到了荣盛发展（002146.SZ）旗下郑州北龙湖地王项目一位负责人的电话。

 

最终，从10个乒乓球中，林西抽中了9号球。虽然按照挑房的先后顺序，这意味着将无缘最中意的那套房源，但他依然交付了300万元的意向金，订下了这套面积240平、均价3.8万元每平、总价近千万的洋房。要知道，根据官方统计，这一年郑州市新房均价还不到8000元每平米。

 

郑州，这个一直希望赶超武汉，成为中国中部地区最重要的强二线城市，房地产行业关乎城市经济命脉。集整个河南省之力开发的郑州北龙湖区域，则被寄希望于打造成河南的“陆家嘴”。

诸多政策加持下，此地成为楼市狂飙突进的特殊产物，地王频出，震惊市场，也吸引着林西这样的富有人群蜂拥而至、豪掷千金。

 

2016年始，北龙湖区域犹如击鼓传花，连续刷新郑州土地出让价格新高，融创、恒大、荣盛等房企轮番站在地王潮的风口，背靠央企的金茂集团甚至溢价161%，以35.10亿元的总价成为郑州新的地王，3.69万元/平的楼面价甚至超过当时广州的楼面均价地王纪录。地王，这匹脱缰的野马，直至当年9月土拍“熔断机制”的推出才得以拴住绳索。

 

但一年半过去，时至今日，当市场渐凉，又面对政策限价压顶时，在限价与现金流的角力之战中，那些曾经的地王不得不已焦灼于如何逃生，面对高地价所带来的资金成本及销售压力，他们被迫游走于政策边缘，以争取到合理的市场定价，甚至博弈于市场与法规的灰色地带。

(图中区域为郑东新区核心区域，两大CBD中间的北龙湖，聚集了郑州6个地王。2016年8月，央企金茂集团以总价35.1亿元、单价为4183万元/亩、楼面价36915元/平，刷新郑州总价、单价、楼面价新纪录。)

豪掷千金的北龙湖富人

 

按照郑州市房产信息中心公布的官方统计数据，2017年1-11月，全市商品房销售均价为7973元/平，二手房均价为10228元/平。而郑州统计局数据显示，2016年全市城镇居民人均可支配收入仅为3.32万元，月均2700元。

 

显然，北龙湖区域动辄4万起步的价格，已将均价远远甩在身后，融创地王项目“中原壹号院”楼王的一层带院，意向价格更是达到10.2万元/平。

 

尽管如此，这里的豪宅甫一上市，即销售告罄。林西正是购房者其中之一。

 

30出头的林西，是郑州一家餐饮连锁公司的高管负责人。早在2009年，在一度被称为“中国最大鬼城”的郑东新区，他以5000元/平的价格入手了三套房子。随后赶上新区高速发展，房价飙升至3万多。

 

“当初因为政策红利，相当于捡了便宜，心里很平衡。如果没占这个便宜，真的是因为工作辛苦挣得一两千万，买北龙湖的房子会很难受。”林西告诉腾讯《棱镜》：“现在郑东新区的业主，有的花5000多买的房，有的花3万多，现在北龙湖全部洗牌，大家都是一样的价格。光地下停车位都得上30万，我相信停车场不会有20万以下的车，现在我家隔壁车位就停了一辆大众POLO。”

 

(“半壁中国隐豪群”，北龙湖动辄上千万的豪宅远非郑州普通工薪阶层能购买。)

 

2017年，因为准备要二胎，换个更大的房子，看了一个夏天北龙湖楼盘的他，最终相中了荣盛项目一套240平的豪宅。回忆起买房的经历，林西用“惊讶”来形容——“到现场不要问有没有优惠，先问能不能买到房，因为有钱人实在太多了，都是托了房管局、规划局、管委会等各种关系来的”。

 

关于北龙湖购房客户的画像，雅居乐北龙湖项目负责人曾隽向腾讯《棱镜》描述，客户群在30岁至45岁之间，年收入过百万，三代同堂，想把北龙湖当做终极置业，不必再搬家；多在郑东新区居住5年至10年，早些年尝过房价翻数倍的政策红利，对北龙湖投资价值认可度高；其次就是郑州周边县市的企业主。

 

为了吸引购房者，在北龙湖占有一席之地，除了利润考量外，以足够优秀的产品树立品牌，成为包括雅居乐这些地王房企的共识，北龙湖地块也都是这些外来房企在郑州第一次独立拿地开发的项目。

 

“打造豪宅产品品质，树立自己在河南的江湖地位。在限价情况下，我们会适当放大这个因素。”曾隽对腾讯《棱镜》表示。

 

曾隽透露，北龙湖地块是雅居乐集团20多年单价最贵的一块地，单价达到2412万元/亩。在产品内部定位是唯一的A+级别，这就需要在前期产品研发、配置标准、物业园林等方面突破原有的标准化动作，做足充分的论证和调整之后，才能开工建设，“拍地一年半还未开盘，就是为了将品质和产品做到极致，非同于雅居乐常规项目的运营标准。”

河南“陆家嘴”的地王困境

 

一出生就风华正茂的北龙湖，给了地产商们足够的信心。

 

按照当地政府规划，北龙湖所在的郑东新区，是国务院确定的中原经济区金融集聚核心功能区，意欲打造成河南的“陆家嘴”，北龙湖中心的龙湖金融岛则是金融中心建设的主承载区，周边配套交通、教育、医疗、商业等资源都将为全省之最，这被地产商视为郑东新区最后的压轴戏。

 

不过，眼下，这里依旧荒无人烟。

 

2018年元旦前夕，腾讯《棱镜》实地探访了北龙湖多个地王项目的施工现场。郑州冬季大气污染防治而实施“封土行动”，目前所有工地项目均已停止，孤零零的塔吊下，裸露的黄土上覆盖了一层防尘网。工地外的马路边，共享单车车座上已经落了一层厚厚的灰尘。

 

长达一年半的施工之后，包括金茂、融创、雅居乐、荣盛等多个地王项目，均已或接近封顶，达到了向政府申请预售证的工程条件。

 

(北龙湖在建项目多达数十各，但政府限价政策，仅有三四个项目取得预售证，暂无人入住，多个楼盘或在2019年底交房。)

 

但是，一则2017年6月底出炉的限价政策落地，令开发商叫苦不迭。

 

该文件指出，郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平，不得以任何形式收取价外费用，不得捆绑销售车位等。郑州多位房企高管向腾讯《棱镜》确认，北龙湖片区备案价为3.2万元/平，而融创、金茂的楼面价就已达到3.6万元/平。

 

另一位参加过北龙湖地王竞拍的非本地房企高管粗略测算，按照3.6万元/平的楼面价测算，算上建安成本，加上税费（销售额的13%-15%），再加上资金销售等成本，单价卖到5万元都很难回本。接近融创的人士则向腾讯《棱镜》透露，其北龙湖项目均价，希望能卖到6万元每平，实现一点微利，保证下现金流，剩下的项目慢慢卖，等着溢价。

 

限价之下，如何突破限价，赢得利润，成为高悬在每个地王项目头顶的达摩克斯之剑。

 

一位熟悉北龙湖地王项目的开发商告诉腾讯《棱镜》，如今大多数房企在做两手准备，一方面在和政府沟通，希望争取合理的市场备案价；另一方面如果客户自己愿意为市场价买单，开发商会和客户之间达成某种协议，这样的话，网签价和成交价会有差别。

 

“开盘价接近4万，我们家先交300万意向金，荣盛集团和中国银行合作开了个户，存到自己名下，双方都没办法动这笔钱，等到项目开盘了到时候再补个首付，估计得补200万左右。”订下了荣盛北龙湖项目的购房者林西称，现在锁定了房价和户型，本来预计12月正式签约，但现在未果。

 

腾讯《棱镜》在走访正弘瓴售楼部时，其置业顾问表示，现在可售的房源仅剩三套，建筑面积都在230平左右，均价在4万/平，总价在940万左右，虽然有预售证，但是政府批复的价格是3万2，只能签两个合同卖，一个是正常的网签合同，走备案价，大约714万，另一个是合同补上差价，往开发商提供的银行账户上存上230万。

 

“首付还可以分期，先交72万，后两笔70万在2018年6月及12月底交付即可。如果全款买的话，还能再优惠10万。”该置业顾问称。

 

目前，受限价影响的各家北龙湖地王项目，都在延迟开盘，留下足够的时间和政府斡旋。整个北龙湖片区，此前只有正弘瓴、正商善水上境、永威上和院等楼盘项目拿到了预售证。

 

腾讯《棱镜》获悉，北龙湖最高地王项目金茂近期拿到了预售证，政府批复的备案价为5.3万/平。不过，该消息并未得到郑州市房管局的官方确认。

 

迫于政府限价，房企无奈选择价格分拆，寻找愿意接受合理市场价的真实客户。不过，这也在客观上提供了寻租空间，出现了转卖房号、赚取天价“茶水费”的现象。

 

1月9日，有郑州本地房产自媒体“房东俱乐部”爆料称，1月8日，中原银行参与定向团购的员工对北龙湖项目永威上和院选房，两栋楼合计53套，每平米单价在3.8万至3.9万，周边市场实际售价达到4.6万/平，而该项目政府备案价只有3.2万/平。如果转手成功，可赚取最高达到190万的“茶水费”。

 

与之类似，一位熟悉郑州楼市的知情人士告诉腾讯《棱镜》，在郑州房价猛涨初期的2016年初，曾有炒房客斥资上亿资金，以2.9万/平的价格认筹下正弘瓴项目的20套房源，现在该项目均价达到4万左右，没有和开发商签合同，就等着真正买家来签约。尽管后续赶上限购限贷等调控政策，导致资金成本提高，但还是能赚到不少钱。

如今，无人拍地的尴尬

 

彼时，火热的北龙湖，似乎山雨欲来。

 

2017年最后一次土拍，北龙湖三宗住宅用地均被本土房企轻松拿下，其中两宗地甚至没有达到熔断价格，楼面价更是低至17150元/平和18402元/平。这一楼面价仅为北龙湖地王项目的一半。

 

曾经的兵家必争之地，如今变得无人问津。一位全国20强的上市外来房企郑州区域负责人向腾讯《棱镜》表示，对于大型外来上市房企来说，每年6月30日、12月31日两个时间点非常关键，是房企中期及年终财报的节点，这时需要公司现金流非常充裕，如果现金少，负债就会很高，因此需要回笼资金把财报做得好看。

 

“外界无法想象房企对于资金流通性的紧张程度，很多房企2017年底甚至高息借钱去充现金流。到底是一两块地重要，还是年报重要？那当然是年报重要。”上述负责人透露。

 

就在12月22日一早，万科美景世阶置业顾问张毅突然接到领导通知——等待大半年的预售证终于批下来了，公司决定29日紧急开盘，31日晚间要求把首付款全额交纳完毕。“我待过不下5个楼盘，这是时间上最紧张的一次，就赶在年前把房子卖了。”张毅对此颇为不解。

 

（2017年11月15日起，郑州实施“封土行动”，停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁(拆除)施工，2018年3月15日为止。）

 

除了年底冲刺业绩，美化年报外，外来房企对于2018年郑州整体市场预期也在降低。

 

一位外来房企高管做过统计，2017年一系列调控政策，导致北龙湖很多项目还未上市，2018年将有18块土地入市，市场供应量陡然增大，那些低价拿地的项目会对地王造成冲击，“销售压力巨大就意味着你的高地价支撑不了高售价，预计虽然今年北龙湖土地还会达到熔断，但土地价格会逐渐降低。”

 

事实上，自2017年上半年升级限购政策以来，郑州楼市渐入低谷。

 

腾讯《棱镜》获悉，5月3日，在将郑州东郊的绿博片区纳入限购范围的第一周，亚新集团楼盘现场，负责销售的代理公司高管告诉开发商，目前蓄客量达到1600组。这其中，有资格买房的比例仅有30%，加上靠离婚、迁户口解决政策漏洞的达到40%，并且这其中20%至40%和周围竞品重叠，去掉观望者，如果立刻开盘，真正有把握到现场的人寥寥。于是，该项目选择将开盘时间推迟至7月，继续蓄客。

 

调控的影响不仅反映在蓄客量上，还直接引发价格波动。曾经吹响郑州房价飞涨号角的万科郑纺机地王，在元旦前夕开盘时，其高层、洋房价格普遍比预期低了2000元至3000元不等。与此同时，从8月起，消失数月的首付分期也开始重现市场。

 

目前，郑州包括四大行在内的银行主流房贷利率普遍在基准利率上调20%左右。腾讯《棱镜》获悉，该市房贷利率上浮是整体趋势，中原银行就计划二手房首套利率上浮30%、二套上浮40%，或即将对外公布执行。

 

上述高管判断，现在上市房企都在追求规模增长，只能降价走量，“2018年郑州市场会重新出现价格战。”

曾经，不惜一切拿下地王

 

回望2016年，当时开发商对于土地的争夺是另一番光景。

 

“再次强调一下，暂缓意思是不拿了，我们现在手上有2亿平方米的土地，地价都比较便宜。”就在融创董事长孙宏斌说这话的半个月前。2016年8月18日，融创刚刚在北龙湖买了一块“不便宜的地”——总价25.54亿元、楼面价3.63万元/平，溢价率达到142%，成为仅次于金茂的北龙湖地王项目。

 

“拍到2万的时候，我们就放弃了，再往上就不要了，因为算不过来账，最后有人拍到了3.6万。”参与过上述地块争夺的某家外来房企总经理告诉腾讯《棱镜》。

 

动辄上百轮的竞价，溢价率超过100%，房企间的土地争夺战异常惨烈。万科为争夺郑纺机地王更是经过了3小时566轮的厮杀，才从20多家房企中胜出。

 

一同参加过当天北龙湖地块拍卖的本土龙头房企河南建业集团亦选择放弃。“我们参与过个别‘地王’的拍卖，但最后竞争对手是央企，跟央企拼就等于跟银行拼。”事后， 胡葆森曾如此对腾讯《棱镜》感慨。接近建业的人士透露，当时胡葆森在总部带着所有董事，盯着国土资源局拍卖系统在线督战，“手里现金加银行授信还有二三百亿元，最后都没敢拍。”

 

郑州不开放的土地市场也加剧了北龙湖土拍的激烈程度。

 

郑州市已落马的原市委书记吴天君治下的郑州城中村改造，此前一直遵循“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式，本土开发商先期垫资负责拆迁、安置等，土地招拍挂只是走个流程，开发商即底价拍到该地，直至2016年一家名为K2的北京房企才打破行业潜规则。他们在招拍挂中加价抢地的举动，随即引发本地15家开发商集体上街维权。

 

“所有的玩家都遵从这一默认的游戏规则，突然发现有一个破局者，本土开发商就接受不了，我们在这里辛苦两三年了，果子成熟了凭什么你来摘。”上述外来房企高管告诉腾讯《棱镜》。

 

正因为本土房企垄断了郑州大量土地资源，外来房企要想进军郑州市场颇为费劲，只能选择收并购一二级联动项目，“我提供资金，并负责二级开发，你赚取一级土地的利润，从二级项目分走一定的收益。”

 

因此，当北龙湖、经开区这些少量净地出现在公开的招拍挂市场时，外来房企终于等来了只用资金就可以拿到土地的机会。土地的稀缺性和不可复制性更是加剧了抢地的势头。据腾讯《棱镜》统计，2016年郑州市区16个地王中，北龙湖、经开区各占6个，其他区域合计仅占4个。