我们跟以色列房地产商聊了聊房价和定居点

源济

我们跟以色列房地产商聊了聊房价和定居点 

原创 2017-01-26 梁正 世界说

编者按：1月24日，在特朗普正式成为美国总统后不久，以色列政府批准了在约旦河西岸的2500个犹太人定居点房屋计划。这说明，以色列政府预计新一届美国政府会以较为宽容的态度对待以色列的定居点政策。下个月以色列总理内塔尼亚胡将赴华盛顿会见特朗普，关于定居点的问题会再次成为焦点。到底什么是定居点？我们找了房地产商聊了聊定居点上的房价市场。

世 界 说

梁 正

发自 中国 上海

2016年有统计显示，除去中国大陆和香港，以色列在全球房地产最热地区中排第三名。以色列人最喜欢的第二大城市特拉维夫的起源就跟房价有关，19世纪末居住在雅法（世界最古老的港口之一）的犹太人因为当地房价太高，于是在雅法郊区开疆辟土新建了犹太社区，从而开启了特拉维夫都市的发展史，没想到近百年飞速发展，当年的郊区反而成了都市中心，还合并了老城雅法成为现在的特拉维夫-雅法。

 

以色列的房价到底有多高呢？对于均价，一位在以色列房产界工作6年的加拿大犹太人Kummer说：以色列的房均价很难估算，因为差距太大代表不了总体趋势。但最高的两个地方集中在特拉维夫的市区约为4万谢克尔/平方米（约合7.2万人民币/平方米）和耶路撒冷的老城，均价可达到5万谢克尔/平方米（约合9万人民币/平方米）。即使是定居点的房价也是超过中国二三线城市，比如Efrat（伯利恒附近），均价为1.2万谢克尔/平方米（约合2.2万人民币/平方米）。

△ 约旦河西岸地图，图上可以找到所有定居点的分布情况

以色列房价为什么会这么高？

以色列国土面积仅1.49万平方公里，人口却超800万；据相关数据显示由于反犹主义与恐怖主义的世界化，世界各地回到以色列定居的犹太人（Aliyah）居高不下。加之政府鼓励犹太人生养更多的孩子来维护“犹太性”（Jewishness），因此逐年递增的人口出生率也为供不应求的以色列房源加价提供了“充要条件”。除了较高的房价之外，有钱也不一定可以买到房子，以色列的土地法对于买卖土地、房产有着“矫情至极”的把控。

 

酷炫的土地法

以色列的土地精分为三种类型: 住这儿的外国人不可以购买的；住这儿的外国人可以购买的（但也要视情况而定）；住这儿的外国人可以购买的（不受任何条件限制的）。大多数的以色列土地属于国家（也称为国有化），约占以色列国土总面积的93%，只有小部分土地私有化,约占以色列国土总面积的7%（大部分集中在城市之中：特拉维夫、耶路撒冷和海法）。

 

以色列土地（土地、房屋、建筑物和任何永久固定在土地上的东西）的所有权不得以出售或其他任何方式转让，但可以进行长期的租赁。以色列土地法的“炫酷”之处就在于此：除了私有化的那7%的土地可以进行买卖和租赁，剩下所有的土地，无论是建商品房、盖工厂......房屋的所有权都只能租赁（lease)，年限为49年或者98年，不能进行买卖。所以大多数以色列人都是“长期租客”。也正是由于这种“复杂”的土地制度，任何一次房屋交易之前，房产商或者中介都会再三向购买者强调所购房屋的产权，以免造成不必要的麻烦。

矫情的房地产法

除此之外，以色列的房地产法（Real Estate Laws）规定：以色列国家（Government）、发展局（Development Authority ）和国家犹太基金会（Jewish National Fund） 分别持有：69%（包括以色列建国之前英属巴勒斯坦托管下卖给犹太人的）、12%（土地法未规定的、涉及到被没收的）和12%（以色列建国之前和之后购买的）土地。

其中归国家管理的69%的土地被安置在以色列土地管理局(Israel Land Administration) 旗下，简单点来说这就是个挂牌机构，权力只是象征性的监督国家土地分配程序是否合理（新移民土地分配、农业用地...）；这些土地可租赁给犹太人、非犹太人（无论是否为本国公民，但居住在耶路撒冷的巴勒斯坦人除外）。发展局主要起到信托的作用，严格规定以及强调土地的所有者必须获得犹太人的信任并且拥护犹太人的利益，是以色列土地界的高调“捧场王”。而犹太国家基金会所拥有的12%的土地原则上只可租赁给犹太人进行使用。

 特殊中的“战斗机”---“定居点”

在以色列还有一类房子只可以租赁土地之上建起的房屋，期限为98年，但对土地不享有买卖的权利---定居点。比如：定居点Minhal。一位从事了9年房地产生意的以色列人Yitzi告诉我：在以色列所有定居点房屋的土地都是属于政府的，更精确的来说是国家军事管控（military control）。无论是普通百姓还是房地产开发商都没有买卖定居点土地的权利，只有极少部分可以通过租赁的方式进行销售。至今，以色列土地法和房产法都未对定居点有任何说明与规定。

“定居点”是啥

以色列的定居点（settlements）通常指的是以色列在1967年六日战争中夺取土地上建立的犹太人社区（Jewish Community），它们主要位于约旦河西岸。国际法院及国际社会认为这些定居点是非法的，并且也未得到其他国家政府的支持，截止到2010年底，存在国际争议但仍然在使用的定居点超过120个，居住总人口超过54万,约占以色列总人口的6.7%。

 

除了战争中从周围阿拉伯国家占领来的，有些定居点是在以色列建国之前当地的犹太人稀里糊涂从英国人那里买来的，比如Amona。多年后当地的巴勒斯坦人又证明那是他们的合法土地，因此之前犹太人和英国人签的土地协议从法律上讲是无效的，钱也出了但土地却不是自己的。正是由于这些土地的合法性存在争议，以色列政府严格把控着这些定居点的土地权限。

什么人会选择居住在“定居点”

以色列的“定居点”大体分为两类：第一类是与阿拉伯国家接壤的边境土地，例如：西岸、戈兰高地等，由于这些地方距离市区较远，房价自然相对低廉。因此很多的有车一族愿意在这里花同样的钱，买更大的房子居住。他们平日在房价高昂的市区工作，下了班开车不足小时就可以回到定居点内的家中。但是存在争议的土地上，必然会有安全隐患，比如：周围村庄的阿拉伯人对于犹太社区附近的骚扰。小到扎个车胎，大刀持刀捅人。

 

据Yitzi表示，这一类的“定居点”由于房价相对便宜，很多以色列阿拉伯人也想要尝试购买，但是“傲娇”的以色列政府宁可不赚这笔钱，也不愿“自找麻烦”。当然也有一部分当地的阿拉伯人表示对于“定居点”的房子并不感兴趣，因为相比较于他们现在的居住环境，那里充斥着太多的犹太人，住进去只会“自找没趣”。

 

第二类“定居点”为圣经时代曾属于以色列的但现如今存在争议的且不在边境线上的土地，比如希伯伦。简单点来说就是“虽然现在是别人家的土地但几千年前是我家的，所以我有居住的权利。”为什么这些犹太人如此执着的守着这块地方呢？因为这里有犹太教和基督教供奉的先知亚伯拉罕及其子孙的墓地，所以有一部分犹太教的正统派教徒（ultra-orthodox）和一些犹太复国主义者（Zionists）坚定的留在这里，守护着他们的祖先和自身的信仰。

 

定居点希伯伦，这个现如今属于巴勒斯坦地区的城市就是典型的例子。在希伯伦城内住着约12万巴勒斯坦人和450多名犹太人。由于这里经常出现犹太人和阿拉伯人相互不对付的情形，所以以色列部队干脆常年驻守于此，兵力高达1000人之多，远超于居住在此的犹太人。

 

“定居点”的房子如何购买

在以色列定居点购买房子可以通过两种途径：直接找开发商或者找中介。据一位华裔犹太地产商表示，经他们手的定居点房源大都在耶路撒冷附近，这些房子大部分通过中介进行出售，也可以直接和地产商进行商议。但有一类定居点另当别论：想要在公社制度的（communal）定居点购买房子，必须征得公社委员会（communal committee）同意才可以，这个机构像极了中国的社区居委会。

 

一旦外国人下定决心在以色列买房，手续和当地人有所区别。最明显的一点就是：贷款。外国人想要在以色列申请贷款买房是一件不太容易的事情，如果是跨国贷款手续就会更加繁琐。当然在以色列并不需要你提供类似于”如何证明你妈是你妈”这种奇葩的东西。你只需要提供一份可以证明未来你能对以色列作出潜在贡献的“保证书"就可以。或者也可以在以色列注册一个公司、一个非营利组织，保证你会在这里雇佣以色列公民就行。 

 

以色列住房的种类

以色列特殊的房型不仅仅有“有钱不一定能买卖”的“定居点”，还有一些“免费”的保障性住房---基布兹与莫沙夫。所谓基布兹为早在1901年从东欧移居到巴勒斯坦地区的犹太人所建立起来的“乌托邦”式的集体农庄。他们受到俄国激进社会主义革命思潮的影响，建立起一种没有私有财产、工作没有工资、衣食住行和教育、医疗都是免费的社区。凡在以色列年满18周岁并服满两年以上兵役者都可以申请加入。申请者要经过一年的考察后方能成为正式的成员。截止到2010年，以色列已有270个基布兹，大大小小的分布在以色列各地共计人口超过12万，占以色列总人口的2.4%。相比较于“定居点”6.7%的比率，基布兹人口逐渐减少也有其原因。

 

随着科技的进步与外界交往的频繁，在基布兹繁荣与富足氛围中长大的以色列年轻一代受到社会享乐思潮的影响，希望自己有更多属于个体的财富。对于外部世界的兴趣与渴望致使他们服完兵役后离开了土生土长的基布兹，到特拉维夫这样的大城市之中寻找工作。那么面对以色列高房价的时候，他们便把目光投向了城市周边的“定居点”。

 

莫沙夫和基布兹理念相似，但更强调共同劳动，是一种有单个独立农庄所组成的合作制农业社区。莫沙夫的农庄归个人所有，但是大小是固定、公平分配的。自给自足，自负盈亏。每户人家都支付一样数额的税收，但如果你农场利润越高，你的生活条件也随之越好。