中国房地产市场复苏与小城市无缘

源济

华尔街日报  2015年 12月 31日 16:01


图片来源： Reuters
2015年4月30日，上海的一个房地产展上，一名销售人员在一个住宅小区模型前向客户做介绍。

中国新生的房地产市场复苏是一个大城市事件。对于偏远城镇的开发商来说，明年将是另一个凄凉一年。

根据房地产数据供应商中国房地产指数系统(China Real Estate Index System)，今年截至11月份，中国全国房价上涨3.4%，收复了去年的失地。但房价上涨不成比例的集中在北京、上海、广州和深圳这些所谓的一线城市，今年这些城市的平均房价已飙升15%。而同期小型城镇的房价却下降了1.5%。

明年中国政府可能会继续其楼市支持性政策，但是，二三线城市仍不太可能再次从中受益。这主要是由于大量待售房屋等待投放市场。根据德意志银行(Deutsche Bank)，市场上房屋库存的绝对水平已接近历史高位。那些小城市的问题更为严重。

深圳、上海等大城市的房屋库存已经恢复正常，以目前的销售速度，库存仅够几个月的供应量。而一些小城市可能需要几年时间才能让库存回复正常，前提是以目前速度销售，而且没有更多房屋投入市场。

这个问题的严重程度也使得中国政府将房地产去库存定为明年的优先任务之一。但小城市要化解库存，意味着开发商必须进一步降价，利润率也会被压缩。建业地产(Central China Real Estate)所有的敞口都在河南，其中许多项目都位于非常小的城市。已完工的房地产库存占其总资产的13%左右，是整个行业库存水平最高的公司之一。房地产市场领导者中国海外发展(China Overseas Land and Investment)旗下子公司中国海外宏洋集团(China Overseas Grand Oceans)也专注于中小城市。

大开发商可能在大城市拥有稳健的房地产项目，但它们在供应过剩的内陆地区也存在剩余项目。例如雅居乐地产(Agile Property)在南部海南岛拥有主要项目。海南省是一个热带旅游圣地，好比中国的佛罗里达，但却是房地产市场供应最过剩的省份之一。据德意志银行(Deutsche Bank)，按照目前的销售速度，三亚需要30个月才能消化掉所有的未出售房屋库存。海南省省会海口则需要22个月才能消化掉房屋库存。

对于中国最大的开发商之一碧桂园(Country Garden)来说，小城市的项目同样可能降低其利润率。据碧桂园称，该公司大约一半的销售额来自三四线城市。今年前六个月，该公司的毛利润率已经受到冲击。

雅居乐地产和碧桂园的股价今年持平，表现低于同业，但相对于分析师对明年利润的预期，这两个公司的股价仍太高。据FactSet称，分析师已经将这两家公司明年的利润下调了超过20%。

投资者在投资中国的开发商时需要避开那些专注于小城市的开发商。

JACKY WONG