宁苏杭房价走势：这么一比较 你才会吓一跳︱刘德科

源济

2015-12-07 刘德科 德科地产频道

文︱刘德科

一

前一阵子，我向万科华东区张海先生请教：为什么今年南京的房价涨幅，会远超杭州？

他说，南京的城市骨架比杭州大，而且最近几年，这种差距越来越明显。

我明白他的意思。杭州虽然早在十几年前就并入了萧山、余杭，最近又并入了富阳，但它们与主城区的融合速度非常缓慢，城市骨架貌似很大，但其实只是在“行政区划”上看起来比较大而已。

交通路网是城市骨架的首要考量指标，杭州在这方面远远落后于南京。比如，南京已建成的地铁公里数，达到了225.4公里，仅次于北上广，位列中国第4，据说全球排名第11位；杭州仅仅只有82公里，比大连、武汉都少，但高于苏州（53公里）。

新城区的市政建设力度，最近几年南京要远胜于杭州。杭州规划了很多新城，但是即使是最著名的钱江新城，有些区域连地下市政管线，都要地产商先自行建设，到时候再与城区管网对接。滞后程度，由此可见一斑。

再看南京，全部城区新修的地下排污管道，用的都是两米直径，而其他很多城市大概只有四十公分。

今年的南京房价涨幅，很可能会是全国第二，仅次于深圳。这大概主要是受益于前些年城市骨架的有效拉伸。

南京地铁3号线站内的《红楼梦》墙

二

从长远看，城市骨架需要两样东西填充，才能真正变得有血有肉：一是以地铁、快速路为代表的交通路网，二是产业的有效导入。

举个例子，广州的城市骨架很大，地铁等路网交通非常发达；但骨架被拉大之后，新建区域的产业没跟上，因此房价反而被稀释，被隔壁的深圳甩开了几条街。产业兴衰，在很大程度上决定着房价高低。深圳房价的爆棚，即是例证。

南京的交通路网已然发达，但新建区域，也就是我们通常说的那些“新城”或“新区”，其产业是否也及时跟上了呢？

如果要比较南京、杭州、苏州这三座城市的房价走势，我们当然要考量其产业聚集度。

这个问题，很难通过一堆精确的数据来给出答案。今天，我们姑且就用“500强企业”“独角兽企业”等这两种跟产业聚集度息息相关的东西，来给三座城市画一画粗略的产业肖像。

当然，这种方法未必精准。但这些独特的企业或富豪，在一定程度上可以说是驱动城市不断向前的若干个引擎，多少还是能够说明一些问题。你看，各地政府在招商引资时有通常就这么一条铁律，叫做“引进龙头企业，带动产业发展”。

影响房价的因素实在太多，老套的方法是分析一堆常见而干燥的数据，比如GDP、居民人均收入、人口净流入、土地供应量、商品房库存量等等；独辟蹊径的数据分析方法，则比如看城市资金流入量、小学生人数的增减、高校及毕业生数量，甚至优步或滴滴的使用频率等等。但是，在所有影响房价的因素中，除了国家的货币发行量，最值得关心的恐怕就是产业聚集度。

苏州工业园区鸟瞰

三

我们要比较的是不同类型的企业，在三座城市的数量分布。

工具其实很简单，就是各类排行榜。

我们先来看美国财富杂志的《2015中国企业500强排行榜》。

▼宁苏杭“500强企业”数量对比

根据财富杂志《中国企业500强排行榜》（2015年6月）

城市	性质	企业	数量	营业额
南京 11家	民企	苏宁云商（49）、宏图高科技（287）、雨润食品（322）、东华能源（354）	4家	2606亿
	国企	南京钢铁（194）、南京医药（235）、南京银行（307）、华泰证券（380）、凤凰出版（453）、江苏汇鸿（470）、国电南瑞科技（483）	7家
杭州 19家	民企	阿里巴巴（81）、绿城中国（172）、荣盛石化（173）、恒逸石化（193）、吉利汽车（239）、海康威视数字技术（290）、亚厦装饰（359）、滨江房产（385）、新湖中宝（403）、浙江东方集团（415）、万向钱潮（443）、苏泊尔（456）	12家	4146亿
	国企	浙能电力（132）、物产中大元通（145）、华东医药（268）、杭州钢铁（332）、英特药业（336）、沪杭甬高速公路股份（474）、嘉凯城集团（496）	7家
苏州 5家	民企	金螳螂装饰（250）、阿特斯太阳能（282）、亨通光电（418）、中利科技（467，常熟）	4家	688亿
	国企	沙钢股份（424，张家港）	1家

*统计企业后面的括号内数字为500强排位

上表可以看出，杭州的“500强企业”数量最多，而且民营企业数量众多，这也是浙江民营企业发达的一个缩影。

南京的“500强企业”则是国有企业更多，我们常说南京的国有经济比民营经济更发达，也由此可见一斑。

相比之下，苏州虽然“500强企业”数量较少，但是民企仍然远超国企。

如果我们用全国工商联的《中国民营企业500强》（2015年8月发布），可以更清晰的看出三座城市的民营经济规模对比：杭州55家，苏州19家，南京仅7家上榜。

福布斯的《2015中国400富豪榜》（2015年10月发布），同样是民营经济活跃度的一个注脚：杭州有18位富豪上榜，南京4位，苏州3位。

当然，“500强企业”主要是老牌企业，我们应该再看看一些新生企业的情况，借助艾瑞咨询（iResearch）的《2015中国独角兽企业估值榜TOP200》。

▼宁苏杭“独角兽企业”数量对比

根据艾瑞《中国独角兽企业估值榜TOP200》（2015年10月）

城市	排名	企业	行业	估值（美元）	成立年
杭州 9家	1	蚂蚁金服	互联网金融	460亿	2014
	23	蘑菇街	网络购物	13.3亿	2011
	31	盘石	移动广告	10亿	2004
	39	贝贝网	母婴电商	10亿	2014
	64	挖财网	互联网金融	6.5亿	2009
	73	挂号网	在线医疗	6亿	2010
	84	典典养车	汽车后市场	5亿	2014
	104	丁香园	在线医疗	4.3亿	2000
	150	淘汽档口	汽车后市场	2.5亿	2014
苏州 2家	13	同程旅游	出行旅游	21.7亿	2004
	200	蜗牛	网络游戏	1.6亿	2000
南京 1家	45	孩子王	母婴电商	10亿	2009

所谓“独角兽企业”，是指那些估值高涨的初创企业，它们通常有这样几个共同点：寻找新的市场、建立与客户的奇妙联系、让投资者着迷。

根据艾瑞咨询的榜单，“独角兽企业”主要集中于北上广深杭：北京拥有压倒性的数量（99家），上海（45家）、深圳（16家）、广州（11家）、杭州（9家）则成倍递减，其他城市则只有1-3家。

最近有不少人放言，南京一定会超过杭州，成为第5个一线城市。我看有点难。

杭州阿里巴巴西溪园区

四

无论是老牌的“500强企业”，还是新兴的“独角兽企业”，杭州的数量都远胜南京、苏州。

这多少能说明，杭州这座城市的房价，拥有更坚实的产业支撑。

但是，从国家统计局11月18日公布的数据来看，今年10月份杭州房价跟2010年（上一个房价巅峰年份）相比仍然有4.3%的跌幅，而南京则有15.1%的涨幅——就切身感受而言，南京的房价涨幅，还远不止如此。

从房价均值来看，目前的排行仍然是：杭州第一，南京第二，苏州第三。

▼2015年11月宁苏杭房价对比

城市	新房	二手房
杭州	16104元/㎡	19167元/㎡
南京	14661元/㎡	18321元/㎡
苏州	12335元/㎡	14874元/㎡

*数据来源：中国指数研究院

如果仅从产业的角度来判断，南京的房价要高过杭州，恐怕还有很长的一段路要走。

产业才是房价的坚实基础。

AM5：30,Dec.6th,2015