深圳湾体育中心购房现场。
2015年11月7日，能容纳1.8万人的深圳湾体育中心迎来了深圳历史上最疯狂的一次集体购房。
从当天上午7点开始，大量购房客户在体育中心周边聚集，排起长龙。到中午，实际入场的客户超过万人，在楼盘推出的700余套房源销售一空后，开发商又陆续追加了900套房源，全部1600余套房源于当天下午4点左右售罄，创下深圳近十年来单个楼盘单次开盘量和成交量纪录。
一名当天参与购房的市民描述说，好不容易等到了选房区，每人只有一两分钟时间选房，一犹豫就买不到了……
这个创纪录的楼盘位于深圳北部的龙华新区，由于政府功能的北迁和辐射，该区域也是深圳今年以来成交量、价格上涨的核心区域；今年年初时房价约为3万元/平方米，而本次开盘的价格为4.2万元/平方米。这个价格被当地开发商认为是“适中，贴近市场的”。
在过去的半年时间里，深圳房地产市场空前繁荣。
“房价翻番的事就发生在身边，对人的刺激非常大”
11月7日上午9点，深圳市民刘伟（化名）早早来到深圳市福田区香格里拉大酒店二楼宴会厅，这里是位于深圳市盐田区梧桐路附近一楼盘三期的开盘现场，开盘价格定在3.8万-4.5万元/平方米。
深圳市福田区香格里拉大酒店二楼宴会厅某楼盘开盘现场 澎湃新闻记者 陆鸣 图
盐田区是位于深圳市最东面的边远区域，主要产业为港口和旅游，尚未通地铁，购房者主要以本地需求为主。事实上，盐田也是目前深圳当地少数新盘开盘价格低于4万元/平方米的区域。
刘伟到达时，酒店二楼已经聚集了三四百人，排起长长的认购队伍。当天，600套房源销售接近九成。
刘伟说，他曾经在2011年在盐田区投资了两套房产，是以1.8万元/平方米价格购入的，现在涨到了3万元/平方米。
他觉得这笔投资“亏大了”，刘伟称，有朋友同时在深圳市区买房的，现在都已经翻了三倍。
即使如此，当看到有新盘以接近周边二手房价格的开盘价售出时，刘伟还是选择再次在盐田买房。
“做生意一年能赚个一二百万元已经很不容易了，但你看买房，福田、南山区总价200万元的房子，从去年到现在都翻番了，希望盐田未来也能涨起来。”刘先生说。
相比较为偏远的盐田，深圳传统中心区域市场更为火热。
11月8日上午，澎湃新闻（
www.thepaper.cn）来到南山区大冲华润城售楼处。销售人员说，该楼盘一期于去年5月、10月分别开过两次，均价分别为4万元/平方米和5万元/平方米。而到今年10月中旬楼盘再次开盘时，均价已经提到了7.5万元/平方米，“目前二期所推出的500多套房源只剩下2套。”
购房者小张感到很庆幸。他在今年1月份在南山区买了一套60多平方米二手房，单价4万元已经涨到了现在的7万元。“幸亏早买了，不然就买不起了。”他想起这件事情至今沾沾自喜。
一名位于福田区莲花片区的中介业务员说，他的一个客户去年在周边投资了一套29平方米的房源，总价70万元，现在已经涨到140万元。
今年4月，广东自贸区正式在深圳蛇口、前海挂牌，自贸区概念与此前楼市政策相叠加，使得这一区域成了深圳房价上涨最快的区域。
11月9日，早报记者来到蛇口水湾1979楼盘，据销售人员介绍，该楼盘是一个旧改项目，位于自贸区核心区，地铁出口处。今年1月开盘时，大户型的均价在5.8万元/平方米，而目前大户型的均价已涨至7.3万元/平方米，小户型单价则在8万-12万元/平方米。销售人员带早报记者看了一套43平方米的小户型房源，单价11万元/平方米，“小户型房源就剩下这一套了，总价在480万元，比年初时涨了100万元，这太正常了。”
深圳美联物业董事总经理江少杰告诉澎湃新闻（
www.thepaper.cn），去年“9·30”新政后，深圳楼市成交量明显上涨，价格轻微上浮。到今年“3·30”新政出台，市场价格突然开始大幅上涨，楼市量价一路高歌猛进。“像位于自贸区的蛇口、前海，以及自贸区所辐射的宝安中心区，自贸区概念一出来就涨了50%～60%。罗湖涨得相对少些，龙岗涨得也厉害，每平方米均价从1万多元涨到三四万元，差不多翻倍了。”（编者注：“9·30”新政，指的是2014年9月30日央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年水平。）
据深圳中原地产提供的数据，今年1-10月，深圳市一手商品房共成交671万平方米，同比（比上年同期）增长107.13%，其中一手住宅成交535万平方米，同比增长100.34%。一手住宅成交均价33599元/平方米，同比增长51.36%。1-10月，深圳市二手住宅成交883万平方米，同比增长145.48%，均价44029元/平方米，同比增长48.86%。
即使是房地产开发商回忆过去半年的市场也觉得有些难以置信。
“我的一个朋友，去年年中在福田买了一套200平方米的房子，单价5万元/平方米，现在已经涨到10万元/平方米。”深圳某房企品牌总监告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），这样的事情就发生在自己身边，所以对人的刺激是非常大的。普通市民的选择：留100万付月供，买房越大越好深圳楼市夸张的涨幅让不少深圳人坚信房价绝不会跌，而房子买得越大收益越高。
深圳链家研究总监肖小平对澎湃新闻（
www.thepaper.cn）说，首套房的大幅增值，让不少置换房产的购房者做出了大胆的选择。
“常见的案例，比如三五年前买的100万元的房子，现在已经翻了倍甚至变成四五百万元了。还掉贷款，就会有三四百万元的现金，用这笔钱做首付，就可以买七八百万元甚至上千万元的房子。”肖小平说。
他告诉记者，这些购房者一般都是工薪阶层，很多实际并不具备贷款三四百万元的实力，但他们会选择将首付尽量减少，然后预留一部分钱用于还贷。存100万元一般可以预留未来3-5年的月供。
“3-5年后怎么办，可能会有两种结果。”肖小平解释说，一是收入增加了，能够付得起月供，另一种是收入没有增加，那就卖掉房子，他们觉得到时候肯定又会升值。
在这种心理驱使下，深圳改善型客户购房时表现得相当激进，面对业主的突然加价，他们一般会选择接受。
在深圳，新房更是一房难求。
“一些楼盘开盘，很多人都找关系买房，能买上房，就意味着赚到了。”一名开发商销售负责人说。
澎湃新闻（www.thepaper.cn）在调查过程中，在南山大冲某楼盘外见到两名自称是中介的人员，他们称该楼盘一期、二期都已经卖光了，但他们能搞到房源，需要支付20万元“喝茶费”。
据了解，这种情况在深圳并不少见，一些楼盘甚至是开发商直接规定需要付出20万元定金才具备购房资格。
2015年7月，深圳部分银行开始收紧信贷，将某些片区和楼盘的首付提高比例至40%。
关于深圳楼市价格暴涨的原因，江少杰则认为，深圳人口多，地方小，楼市供应量很小，新房供应主要靠旧改，由于旧改成本普遍较高，使得建成的楼盘没法卖便宜。
江少杰表示，深圳是个移民城市，2000多万常住人口中，户籍人口仅400万，其中原本就有住房的本地人比例更低。整个深圳人口年龄偏轻，对住房的需求量很大。而深圳的产业结构较新，高科技、金融、互联网、通讯、电子、环保、新能源等行业都很发达，创业氛围浓厚，上市公司多，中小企业多，创客也多，这使得人群的收入和购买力都变得非常强。加上此前自贸区等概念的炒作效应，推动楼市在今年扎扎实实火了一把。
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉将深圳楼市的暴涨主要归结为股市和资本市场的带动。
“这一轮，北京、上海、广州、深圳面临的政策环境是一样的，但为什么深圳涨成这样，有人说供求关系悬殊，有人说深圳人年龄偏轻，新移民的需求量大，适龄购房人群规模大，但这些因素过去一样存在。主要还是与上半年这轮股市有密切关系。”李宇嘉说。
李宇嘉表示，创业板、中小板、新三板都在深圳，今年都比较火，深圳股市新开户数全国第一，投资者比例全国第一，深圳的创投规模在全国都是比较大的，创业氛围浓厚，“可能每10个人中就有一个人创业做老板”，公司上市后的身价大幅度升值直接带动了购买力。此外，深圳的限购政策也是全国最宽松的，非户籍人员社保和税单只要一年就可以买房。在买涨不买跌的心态下，一大批积累了一定资本的年轻人决定在此时出手买房。 回调：“房价暴涨之后，必然会降温” “过去十年，深圳房价从来没有像今年涨成这样，今年相当于把过去几年的房价都涨回来了。”李宇嘉说。
2015年6月26日，易居房地产研究院副院长杨红旭撰文指出，深圳楼市已经过热，已经不再适合投资性买房。文章称，“深圳房价已处高位，下半年尚不会急跌，但已不宜追涨，反而应更多地考虑防范风险。投资投机者尤应慎之、避之。”
2015年6月12日，上证指数创出5178点之后，股市突然崩溃。
从此后的6月15日至7月8日，短短17个交易日上证指数从5178点暴跌至3373点，暴跌32.11%。两市市值蒸发24.5万亿元，相当于10个上海市的GDP和13个中石油的市值。
这场让人措手不及的股灾开始波及各地楼市，深圳也没能避免。
从7月下半月开始，深圳楼市的成交量开始明显下滑。
根据深圳中原地产的数据，10月深圳二手住宅成交6733套，较9月下降36.2%，相比7月的备案巅峰，已经连续三个月下滑。
价格方面，据深圳中原对样本楼盘的监测，10月二手样本楼盘的均价为44029元/平方米，比9月份上升0.5个百分点，基本持平，价格环比涨幅出现颓势。
据江少杰介绍，股灾发生后，楼市出现了退订的情况，有些开发商在7、8月份都不敢开盘了。9、10月份推盘虽然开始变多，但定价都比较保守，基本和周边二手市场价格差不多，不像之前一二手市场相互拉动价格。
“7月之前二手房没有议价空间，跳价的屡见不鲜，9、10月二手市场价格较市场最高点时有10%～15%的议价空间。”江少杰说。
这种情况一直延续到了10月下旬。“在市场涨的时候，大家都迫不及待或者被迫加速入市，在不涨的时候，大家都不急了。”肖小平这样形容这三个月的深圳市场。
肖小平说，在这过程中，出现了一些悲观的声音，很多人认为不涨就是跌，一些投资客没有达到预期，认为市场下来了，一些业主也开始下调放盘价，这被部分机构解读为房价降了。
10月23日，央行宣布降准降息。
10月29日，十五届三中全会宣布普遍开放二孩政策。
随着双降、二孩政策的出台，一些客户又重新加入了看房大军，开发商也开始加大开盘量。
11月8日，澎湃新闻（
www.thepaper.cn）记者来到深圳龙华另一楼盘，该楼盘曾是去年的地王项目，当时土地楼板价2.5万元/平方米。
楼盘销售人员称，10月底开盘时，均价5.6万元/平方米，全部300套房源在两个小时内全部卖完；下一次开盘是在12月中旬，现在正在认筹，预计价格会提高2000-3000元/平方米。
大部分业内人士眼里，市场开始趋于理性。
在深圳福田区购物公园片区，深圳中原地产门店经理殷冬生向早报记者表示，楼市最火的时候，该门店二季度每月能成交20套左右，现在每月成交回落到了五六套，“下降蛮明显的，主要是前期需求释放掉了，同时价格也涨上来了。”
殷冬生说，经过二季度的疯狂，目前市场已经回归正常的状态，一套800万元的房子，也可以接受二三十万元的降价了。
李宇嘉表示，目前深圳楼市向下调整是有动力有诉求的，但也有向上托的因素，“预计11、12月二手市场成交量、价格会缓慢下滑，新盘会稍微稳一点，开发商年底要走量，不可能把价格调高。”
而杨红旭的判断更加直白：房价暴涨之后，必然会降温，这是市场规律。正如2007年深圳房价领涨全国，2008年转而领跌全国。
狗仔卡
发表于 2015-11-18 11:14 AM
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发表于 2015-11-18 12:08 PM
