度身定做 只为迎合海外买家

源济

侯

爵官邸(Marquis Residences)是迈阿密市中心的一幢豪华共管公寓塔楼，其中一套样板房拥有朴实的木装饰和加州高级设计师设计的家具。但两居室公寓的销售情况较为低迷。位于纽约的房地产开发商顾问洛瑞•奥多沃(Lori Ordover)说，“我认为房子的内部装修很棒，但不对买家胃口。”

因此在去年，来自巴西的知名家具制造商和设计师保罗•巴奇(Paulo Bacchi)被聘请来重新打造上述样板房的室内新面貌。现在这套样板间配备了白色皮革截面沙发，铺上了砂岩瓷砖地板，并配备了其它当代家具。作为设计师零售品牌Artefacto的首席执行长，巴奇还把上述设计效果图放到了公司网站上。奥多沃说这有助于向更多巴西买家介绍这幢公寓楼。样板间重新装修后的头一个月内，这一楼盘就有15套公寓被卖出。如今，这栋公寓楼中的306间套房只有一套仍然在售。约有30%的买家是巴西人。

Methanoia

房产图片：以风情万千楼盘迎五湖四海买家

随着海外买家在美国置业数量激增，美国开发商在作设计时会越来越多地替国际买家考虑。在美国，有的新建公寓楼和住宅的厨房配备了炒锅用的炉头以吸引亚洲买家；有些则配备了欧式浴缸和坐浴盆以迎合西方买家的口味；而那些南美风格的住宅则包括了宽敞的阳台，能够容纳一大家子用餐、玩游戏。

位于迈阿密的房产中介机构Zilbert International Realty的总裁兼首席执行长马克•吉尔伯特(Mark Zilbert)说，“当我看到一套公寓或房子时，我几乎可以马上猜出住在里头的买家是哪国人。无论是有意还是无意，开发商还是增加了大量重要的细节以迎合买家的口味和偏好。”

国际富豪们想在美国购置二套房的强劲需求，是推动开发商在室内设计上做出转变的原因。美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的数据显示，2012年国际买家在美国购买了价值825亿美元（约5,098亿元人民币）的住宅房地产，这一数字高于2010年的534亿美元（约3,300亿元人民币）。美国全国地产经纪商协会的数据显示，平均来看，国际买家在美置业的平均花费大约是典型美国买家的两倍，前者的平均购房价为40万美元(约247万元人民币)。

美国全国地产经纪商协会的数据显示，在佛罗里达州2012年出售的所有房屋中，有26%卖给了国际买家，这令佛罗里达州成为全美国际买家数量最多的一个州。迈阿密地产经纪商协会(Miami Association of Realtors)的数据显示，去年在迈阿密，大约有60%的买家来自海外。在纽约市，房地产估价师乔纳森•米勒(Jonathan Miller)估计，去年在曼哈顿售出的共管公寓和联排别墅中，多达三分之一被国际买家买走。在新建住宅楼中，多达一半被国际买家买走。

巴卡拉公馆(Baccarat Residences)是位于曼哈顿中城纽约现代艺术博物馆(MoMA)对面的一栋仍然在建的50层高塔楼。大楼为玻璃外观，里面是共管公寓。为了促进销售，开发商在大楼的展厅搭建了一套样板房，其中用到了多种引人注目的装饰材料，比如用上了漆的破布木装饰的 壁；用带有裂缝的青铜装饰的雕塑 ，其裂缝中嵌入了英国艺术家制作的细小玻璃片。每套公寓都配备了一种典型的巴卡拉装置，厨房配有时尚的橱柜、电磁灶面和德国美诺公司(Miele)的厨房电器。为了与更加欧式的外观搭调，同时还为了给炒锅等在美国并不常见的厨具腾出空间，巴卡拉公寓中的橱柜比典型的美式厨房中用到的高出几英寸。

设计的初衷是为了让风格更加国际化。负责室内设计的设计师托尼•因格劳(Tony Ingrao)说，美国人要保守得多，这就像他们对待时尚的态度一样。但一种全球化的品味正在显现。

巴卡拉公馆由美国知名建筑师事务所Skidmore Owings & Merrill设计，将于2014年完工。届时将有61套共管公寓出售，价格从350万美元到6,000万美元不等（约合人民币2,160万至3.7亿元）。

Vizcayne是位于迈阿密市中心比斯坎湾(Biscayne Bay)旁的双子公寓楼。两栋楼高均为49层。Vizcayne的营销人员打造了五套样板房，分别展示了来自委内瑞拉、巴西、西班牙、哥伦比亚和美国的五位室内设计师的作品。为开发商负责营销工作的菲利普J.施皮格尔曼(Philip J. Spiegelman)说，差别真的就在细微之处。他说哥伦比亚人可能喜欢非常现当代的风格，而巴西人可能喜欢更保守的当代风格。在打造这五套面向国际买家的样板房之前，总计849套公寓中有653套未售出。2011年3月该楼盘开始销售，如今只剩大约150套还未售出。其价格从30万美元至220万美元（约合人民币185万至1,360万元）不等。大多数购房者来自阿根廷、委内瑞拉和巴西。

来自巴西圣保罗的38岁健身教练娜塔莉•巴拉博纳(Natalie Brabner)最近斥资180万美元（约合人民币1,112万）在迈阿密附近的豪华公寓楼Echo Aventura购置了一套三居室公寓。这栋公寓楼计划建在海上，预计将于今年晚些时候开工。待其开盘时其中的公寓将包括附带室外厨房的超大阳台。巴拉博纳说，巴西人喜欢在下午闲逛，然后吃一些烧烤。对于那些未来决定带女佣或保姆一同出行的夫妻来说，公寓内配备的女佣房也很具吸引力。巴拉博纳说，在巴西这是一种不同的生活方式，你可以负担得起。

Faena House是阿根廷一家开发商在迈阿密开发的一个即将开盘的综合体项目。其价格从230万美元到5,000万美元不等(约合人民币1,420万至3.1亿)。开发商称宽敞的阳台为aleros。在西班牙语中，aleros意为“庭院”。

由于迈阿密比巴西国内的安全程度高，巴西买家往往会选择在美国购买和存放他们最昂贵的汽车。这些豪车在美国的售价要比在巴西低，同时放在美国并不需要安装额外的安全设施，比如防弹玻璃等。这种现象造成的结果是，迈阿密很多最新建造的住宅楼都会在较大的停车场和宽敞的私人露台内附带精心设计的私人车库。

美国加利福尼亚州尔湾市(Irvine)的兰伯特牧场(Lambert Ranch)是一个总体规划社区，其在建造伊始就充分考虑到亚洲买家的特点。为了遵循建筑风水原则，开发商在施工开始前精心举行了一个仪式，其中包括在住宅楼地基内埋入金币以象征好运。楼层规划也遵循风水原则：比如楼梯间不正对各户前门，为的是能量能够顺畅流通。买家可以选择带炒锅厨房的户型。炒锅厨房是一个独立的空间，适合烹饪那种香气四溢的菜肴。这里的房价在90万美元至150万美元(约合人民币556万至927万)不等。到目前为止，约有65%的购房者是亚裔，其中很多来自中国。

对于共管公寓楼这类物业，开发商说酒店式服务有助于吸引海外买家。巴卡拉公馆就将附带一家大型酒店，其设计理念来自喜达屋集团(Starwood)旗下W酒店品牌的创作者。另外，目前正在建设中的位于曼哈顿中城的90层豪华公寓楼One57就将坐落于柏悦酒店(Park Hyatt)楼上。

20岁的Emma Peng是上海人，目前正在纽约大学(New York University)学习，她在曼哈顿的400 Fifth Ave购买了一套一居室公寓。这幢豪华公寓楼的各种设施是其重要卖点，其中包括礼宾服务以及相邻一家可供来访亲友留宿的酒店。她希望购买的是朝南的公寓。她说房子朝南对中国人来说非常重要，无论是从文化还是实用角度来说均是如此，因为房子朝南能够最大程度地增加自然采光量。目前正在上大三的Emma Peng是在父母的帮助下买下这套公寓的。

房子大小也很重要。一位主要服务俄罗斯和东欧买家的律师爱德华•默梅尔施泰因(Edward Mermelstein)说，纽约楼市中一些非常富有的俄罗斯买家会在房子动工前就开始与开发商合作，以确保其在黄金地段购买的多套公寓能够合并成大型的、类似庄园大小的房产。他说，外国资金就像轮胎用的润滑油，能够大大加快这些房地产项目的开发速度。

塞兹金•亚尔钦(Sezgin Yalcin)来自巴黎，是一家财务软件公司的高级经理，目前住在纽约。当初他计划在曼哈顿中城购买一套小公寓，他希望所购公寓是全新的。作为两个孩子的父亲，亚尔钦说，我们刚刚搬来美国时，我们希望住在那种玻璃建筑里，就像来美国前在电视中看到的那样。在纽约当地一家地产经纪商Prime NYC的帮助下，他在纽约时报广场附近的Orion大楼买下一套一居室公寓。Orion是一幢玻璃外 的共管公寓楼，附带一栋三层小楼，里面具备各种设施，并附带一个室内游泳池。亚尔钦说，每个人对美国都有自己的遐想，这套公寓正符合我们对美国的想象。

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以风情万千楼盘迎五湖四海买家

为了促销，美国房地产开发商针对来自不同国家的买家量身定制了不同文化的房屋内饰。他们为巴西买家打造了大阳台，为中国买家营造了好风水。




随着海外买家在美国置业数量激增，美国开发商在设计时会越来越多地替全球买家考虑。Faena House是阿根廷一家开发商在迈阿密开发的一个即将开盘的综合体项目。其价格从230万美元到5,000万美元（约合人民币1,420万至3.1亿元）不等。开发商称宽敞的阳台为aleros。在西班牙语中，aleros意为“庭院”。开发商延伸了公寓的外围，它可以作为各个房间之间的通道。这里展示的是Faena House项目某套公寓的外部。
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20岁的Emma Peng是上海人，目前正在纽约大学学习，她在曼哈顿的400 Fifth Ave购买了一套一居室公寓。这幢豪华公寓楼的各种设施是其重要卖点，其中包括礼宾服务以及相邻一家可供来访亲友留宿的酒店。
Evan Joseph






Emma Peng希望购买的是朝南的公寓。她说房子朝南对中国人来说非常重要，无论是从文化还是实用角度来说均是如此，因为房子朝南能够最大程度地增加自然采光量。图中所示为400 Fifth Avenue一套公寓的内部。
Evan Joseph






图示为从400 Fifth Avenue的一套公寓远望曼哈顿天际线的景色。目前一居室公寓起售价为165万美元（约合人民币1,020万元），大套顶层公寓的挂牌价为1,800万美元（约合人民币1.1亿元），报价包括家具。
Evan Joseph






为了销售巴卡拉公馆(Baccarat Residences)，开发商在大楼的展厅里搭建了一套样板房，其中用到了多种引人注目的装饰材料，比如用上了漆的破布木装饰的墙壁，用带有裂缝的青铜装饰的雕塑墙，其裂缝中嵌入了英国艺术家制作的细小玻璃碎片。巴卡拉公馆是位于曼哈顿中城纽约现代艺术博物馆(MoMA)对面的一栋仍然在建的50层高塔楼。大楼为玻璃外观，里面是共管公寓。
Bryan Derballa for The Wall Street Journal






每套公寓都配备了一种典型的巴卡拉装置，厨房配有时尚的橱柜、电磁灶面和德国美诺公司(Miele)的厨房电器。图中显示的是镶嵌玻璃的黄铜工艺墙的细节。
Bryan Derballa for The Wall Street Journal






巴卡拉公馆外观的设计初衷是为了迎合国际化的口味。负责室内设计的设计师托尼·因格劳(Tony Ingrao)说，美国人要保守得多，这就像他们对待时尚的态度一样。但一种全球化的品味正在显现。图中所示为样板间起居室。
Bryan Derballa for The Wall Street Journal






图为曼哈顿中城巴卡拉公馆销售办公室中样板间的主浴室。
Bryan Derballa for The Wall Street Journal






侯爵官邸(Marquis Residences)是迈阿密市中心的一幢豪华共管公寓塔楼。开发商聘请了来自巴西的知名家具制造商和设计师保罗·巴奇(Paulo Bacchi)打造新外观。现在这套样板间配备了白色皮革截面沙发，铺上了砂岩瓷砖地板，并配备了其它当代家具。
Artefacto






作为设计师零售品牌Artefacto的首席执行长，巴奇还把上述设计效果图放到了公司网站上。这有助于向更多巴西买家介绍这幢公寓楼。
Artefacto






经过巴奇重新设计后，头一个月内就卖出了15套公寓。如今，这栋楼里的306套公寓只有一套仍然在售，约有30%的买家是巴西人。
Jamie Virguez






去年佛罗里达州成为全美国际买家数量最多的一个州。迈阿密地产经纪商协会(Miami Association of Realtors)的数据显示，迈阿密大约有60%的买家来自海外。
ARX Solutions






美国加利福尼亚州尔湾市的兰伯特牧场(Lambert Ranch)是一个总体规划社区，其在建造伊始就充分考虑到亚洲买家的特点。楼层规划也遵循风水原则：比如楼梯间不正对各户前门，为的是让能量顺畅流通。买家可以选择带炒锅厨房的户型。炒锅厨房是一个独立空间，适合烹饪那种香气四溢的菜肴。这里的房价在90万美元至150万美元（约合人民币556万至927万元）不等。到目前为止，约有65%的购房者是亚裔，其中很多来自中国。
New Home Company






为了遵循建筑风水原则，开发商在施工开始前精心举行了一个仪式，其中包括在住宅楼地基内埋入金币以象征好运。
New Home Company






Vizcayne是位于迈阿密市中心比斯坎湾旁的双子公寓楼。两栋楼高均为49层。Vizcayne的营销人员打造了五套样板房，分别展示了来自委内瑞拉、巴西、西班牙、哥伦比亚和美国的五位室内设计师的设计。
Brett Hufziger






为开发商负责营销工作的菲利普J.施皮格尔曼(Philip J. Spiegelman)说，差别真的就在细微之处。他说哥伦比亚人可能喜欢非常现当代的风格，而巴西人可能喜欢更保守的当代风格。
Brett Hufziger






在打造这五套面向国际买家的样板房之前，总计849套公寓中有653套未售出。2011年3月该楼盘开始销售，如今只剩大约150套还未售出。其价格从30万美元至220万美元（约合人民币185万至1,360万元）不等。大多数购房者来自阿根廷、委内瑞拉和巴西。
Brett Hufziger






图中所示为建筑师恩里克·诺尔滕(Enrique Norten)设计的海滨豪华公寓楼321 Ocean。宽大的阳台可供娱乐。这一特点尤其受到南美买家的欢迎。

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