只付利息抵押贷款卷土重来

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多富裕的借款人正在签署一种抵押贷款。就在几年前，正是这种抵押贷款令很多房主丧失了抵押品的赎回权。

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只付利息抵押贷款的月供数额可能更低。

只付利息抵押贷款(Interest-only mortgages)正在吸引一类借款人的兴趣。此类贷款在头几年只要求贷款人支付利息，无需偿还本金。此类借款人希望降低月供数额，并将节省下来的资金用于其它能够产生收入的投资。

多家银行表示，此类贷款较低的月供数额吸引了借款人。和普通抵押贷款相比，此类贷款的月供数额能降低30%至40%。由于过去一年中利率已接近历史最低水平，此类贷款甚至变得更加便宜。

房地产分析机构CoreLogic的最新数据显示，在2012年1月至10月间，只付利息抵押贷款在银行发放的私人抵押贷款中占比约为14%（私人抵押贷款大都为银行自行持有，而非出售给政府支持的机构）。

美国全国性银行EverBank说，在其发放的所有私人珍宝按揭(jumbo mortgage，专指金额超过限制的巨型私人按揭贷款，该限制由房利美和房地美设定，是两房同意收购的私人按揭贷款的最高额)中，只付利息抵押贷款的占比约为15%至20%。在纽约梅隆银行(New York Mellon)财富管理部门，和去年同期相比，今年到目前为止该部门收到的只付利息私人珍宝按揭的申请数量增加了近50%。该部门全美抵押贷款销售主管埃林•戈曼(Erin Gorman)表示，今年一季度此类贷款的申请非常强劲。

其它银行正在进入这个市场。比如今年4月，总部设在印第安纳波利斯的贷款服务机构Stonegate Mortgage Corp.将推出私人只付利息珍宝按揭。Stonegate的首席执行长(CEO)吉姆•卡提罗(Jim Cutillo)说，他预计很多本来会申请可调利率抵押贷款(adjustable-rate mortgage)的富裕借款人现在会转而申请只付利息珍宝按揭，特别是贷款利率固定的此类按揭贷款。

今年早些时候消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau)宣布的抵押贷款新规可能会刺激此类贷款的需求。从2014年开始，提供可调利率抵押贷款的银行将会根据贷款人的还款能力对其做出评估，这里的“还款能力”是指贷款人承担比初始利率更高的贷款利率的能力。因此造成的结果是，一些申请者发现他们只有资格申请数额较小的抵押贷款。卡提罗说，Stonegate提供的只付利息抵押贷款在贷款期限内利率固定，购房者的借贷能力因此得到了维持。

尽管如此，根据美国消费者金融保护局的规定，从明年开始，在那些由陷入止赎的借款人提起的诉讼中，继续提供只付利息抵押贷款的银行可能面临更大的责任。但多家银行正试图淡化这种风险，这些银行说他们只向拥有大量资产的富裕借款人提供此类贷款，这些借款人不太可能出现断供的情况。

大多数此类贷款允许借款人在头10年只偿还利息。对于那些计划在这10年内将所购房屋卖出的购房者来说，此类贷款颇具吸引力。以贷款总数100万美元、期限30年且利率固定为4.08%的抵押贷款为例（抵押贷款信息网站HSH.com的信息显示，私人珍宝按揭的平均利率为4.08%），如果每月只需偿还利息，那么月供总额只有3,400美元。如果本息均需偿还，那么月供总额约为4,820美元。

此外，一些富裕的借款人发现这种抵押贷款的灵活性更大。比如那些收入会出现季节性波动且自营职业的富裕借款人，以及奖金在收入中占比较大的个人往往更倾向于只付利息抵押贷款。EverBank负责住宅贷款的执行副总裁万德(Tom Wind)说，这是因为此类贷款月供数额较小。如果借款人有额外资金且本人愿意，那么他们也可以临时提高每月还款的数额。

此类贷款也有灵活的还款方式。在大多数情况下，如果借款人想要提前偿还本金，银行都会同意且不会对其进行惩罚。

尽管如此，此类贷款还是存在许多风险。如果借入的是只付利息抵押贷款，那么借款人在开始偿还本金之前，无法增加自己所拥有的房屋权益，如果房价下跌，借款人最终可能会发生所欠款项大于房产市值的情况。以下是其它一些需要考虑的问题：

首付比例更高：有些银行会要求借款人提高首付比例。和普通抵押贷款相比，此类贷款的首付比例可能会高出30%，甚至更多。

贷款利率更高：和需要每月偿还本金和利息的抵押贷款相比，一些银行会向此类贷款收取更高的利息，利率通常会高出0.12至0.25个百分点。

必须保证流动性：大多数只付利息抵押贷款采用的是可调整利率，这意味着如果利率上升，借款人每月还款的数额会增加。借款人应考虑自己是否有足够的流动现金以应对月供突然增加的情况。

ANNAMARIA ANDRIOTIS

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