地产投资要诀:如何寻找合适的租赁物业

柳言

     如何寻找合适的租赁物业？

     购买自住物业和租赁物业在选择物业的角度与标准方面存在一定的区别。通常，自住型物业更注重物业的结构、功能分区及各项配置是否满足本家庭的特定需要；而投资性租赁物业最为关注的是能否在一定周期内收回投资成本并获取理想的利润。此外，由于租赁物业所面对的租客和未来买家的不确定性，因此不可能如自住型物业那样，根据某一特定群体的买家需求来选择物业种类。

      受投资者的预算、风险承受能力等因素限制，购入租赁物业时所考量的具体因素及操作策略也会更具弹性。
至于租赁物业应当选在哪一个区域较好，这是一个仁者见仁、智者见智的问题。事实上，良好的投资机会或投资区域并不会局限于某个特定的区域，机会随处可见。保守和安全的一个策略是从你熟悉的社区，譬如曾经居住过一段时间或者目前正在居住的地区及其相邻社区入手。如果对区域市场的具体情况欠却了解，可能会导致判断失误。

      到底该如何挑选合适的投资区域？投资者在购买前对目标社区进行一些必要的评估。通常而言，比较理想的社区最好包含以下部分或大部分的衡量指标：

        社区拥有中等以上或良好的声誉。如果社区声誉不佳譬如犯罪率高企，那么不仅该地区未来迁入的人数会减少，物业价值会打折扣，而且还存在未来物业市值增长乏力甚至是持续下降的风险

        区域内拥有便捷的公共交通系统，各类购物场所和休闲娱乐设施齐备

        以中产阶级为主要目标对象的社区，这类社区通常也是众多初次买家选择的社区

        该区域市场上存在大量的中等价位物业——中等类别的潜在买家最多，且售出的速度最快

        区内配套学校的教学质量和排名尚可

        物业外观及周边环境维护良好，视觉形象比较正面

       除了关注租赁物业的类型、所在区域及价格之外，投资者还需要根据自己的投资策略和投资预期，仔细测算投资的风险及自身的风险承受能力。看看你能否在一定时间内承受投资物业每个月带来的负现金流——实际上，这正式目前许多投资者所面临的真实写照，他们每个月所支付的抵押贷款还款额及维修管理费，要比他们每月收取的租金还要多。你需要以事实为基础，仔细考虑下列问题：

        目前你能够负担得起的物业上限是多少？

        你能从租赁物业中获得的现金流是正数还是负数？

        你是否打算买入该物业后长期持有？为什么要长期持有？打算持有多久？

        如果眼下你的投资物业是负现金流，那么大约何时可以达到盈亏平衡？

       回答完这些问题，相信现在您对于自己即将购买的租赁物业到底是否值得作为一个长期投资的项目有了初步的评估结果。

oldpigwang

redflag

greenback

very good suggestions ...

源济