法拍半冻结 美国楼市复苏阴云密布

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法拍半冻结 美国楼市复苏阴云密布


中国日报    2010-10-13 19:20:26

美国最受关注的房屋市场指数共同创办人凯斯(Karl Case)三个星期之前比较乐观。在麻萨诸塞州渡假胜地波克夏(Berkshires)举行的经济研讨会上，凯斯认为房市复甦态势终于形成。

他当时說，“我是个60-40乐观主义者。”

今天，凯斯的情绪相当悲观。仅仅两个星期，他和其他房屋市场分析家看到原来相当沉闷的银行后台作业成为媒体焦点，枯燥的公文和统计数字突然变成生动故事，而法拍文件丑闻可能再度打击房屋市场复甦。

对金融巨擘GMAC、摩根大通(JPMorgan Chase)和美国银行(Bank of America)的抵押贷款欺诈指控读起来好像公司惊险小說：伪造文件、社会安全号码造假、幽灵产权证书、消失的文件盒、“中级职员簽字”和被多次分割包装到不知道谁是债权人的抵押贷款。

上星期五，PNC和立顿贷款服务公司(Litton Loan Servicing)也加入中止法拍的行列，它们要审议那些文件是如何处理的。此前已经宣布停止23州法拍的美国银行将冻结法拍范围扩大到全美。美联社說，如果其他银行也跟著学，全美法拍冻结幽灵驱之不散。

银行将重新审议数十万笔抵押贷款的文件。此外，集体诉讼律师和多州总检察长已经提出诉讼，呼吁冻结法拍。

就近期来說，冻结可能实际上有利于屋主和房屋市场。美联社說，屋主可以暂时住在不交租金的房子里，并有时间减少债务。由于太多的法拍停下来，房价也可能稳定下来。

但长期后果可能非常严重。仅仅一个月之前，房屋市场分析师、穆迪分析首席经济师赞迪预计明年第三季度，房屋市场复甦到来。现在，他相信法拍丑闻可能要将房屋市场萎靡状态再持续几年。

被指控的文件欺诈可能打开告状之门，导致所有法拍程式都受到法律挑战。有些法拍可能被推翻，有些可能被认为是欺诈。

房屋市场真正复甦之前，所有这些法拍资产必须经过银行的重新审议并售出。任何同法拍相关的交易受到法律挑战，诉讼进入法庭时期，那些待售存量都要离开房屋市场。

还不用說那些从来没有迟付每月还款的屋主所欠的、丟失文件的抵押贷款。宾州一家办公室的文件处理失误所引起的事件现在正威胁著全美整个法拍机器停转。

由于美国法拍市场规模很大，这种情况尤其麻烦。丑闻爆发之前，约翰-本斯地产咨询(John Burns Real Estate Consulting)专家预计，今年全美41%的住宅销售都属于困难资产。正常情况下，困难资产占销量的7%。

由于房屋市场是过去七次经济衰退期间带动复甦的引擎，这次麻烦来得时机可谓不能更糟。

凯斯这个星期說，“就我来說，任何放缓法拍程式的东西都是坏事。”

这次大失误也给本来乏力的复甦注入更多不确定性。费誉评级(Fitch Ratings)总经理潘德雷(Diane Pendley)說，这肯定是任何人都最不愿处理的事情。

最近改名为联盟财务(Ally Financial)的GMAC、摩根大通和美国银行停止23州的法拍仅仅是开始。联邦议员呼吁联邦政府调查，声称银行业的借口不可信，俄亥俄州总检察长星期三已经控告GMAC欺诈，称它是“整个行业滥权的冰山一角。”GMAC否认了那些指控。

至少6个州的总检察长呼吁暂停法拍，并发起他们自己的调查。这个星期，多达40个州的总检察长预计加入对银行法拍问题文件的联合调查。

瞭解相关调查的消息来源說，40个州的联合调查可能即将宣布。由于调查问题还没有公开，消息来源要求匿名。爱荷华州总检察长密勒(Tom Miller)牵头联合调查。

奥巴马政府正在研究相关情况。不愿透露姓名的官员說，财政部、住房和城市发展部、白宫和其他机构最近举行的两次会议上都讨论了法拍程式问题。

尽管要求停止法拍的压力增加，白宫一名高级顾问星期天质疑全面停止法拍的必要性。阿克瑟洛德(David Axelrod)谈到法拍文件问题时說，那是个严重问题，正在伤害全美房屋市场和大银行。但他认为，文件準确、合法的法拍还应当继续进行。他說，政府也在对贷款机构施压，要求他们审议法拍问题，确定是否有缺陷文件问题。

缅因和肯塔基州律师已经提出集体诉讼。他们聘用私人眼线，追踪前雇员和举行马拉松会议，呼吁对银行法拍程式尽量挑刺。

最近几天，越来越多证据显示抵押贷款发放银行使用有问题的法庭文件，将屋主驱逐出门。各州和联邦官员针对潜在的违法违规担心，都在对抵押贷款行业施加压力。

法拍当中，受损失最大的首先是屋主：很多人无家可归，无力买房，而且严重影响了个人信用，租公寓、找工作、未来贷款方面都遭遇困境。另一方面，银行也要遭受损失。目前大约有1200万美国人所欠的房屋贷款大于房屋价值，也就是說即使银行收回这类房屋并顺利法拍，仍然无法收回全部贷款。

因为文件缺陷遭到控告的银行处境更为尴尬。处理抵押贷款文件中的程式性错误将影响所有权证书，可能多年困扰买卖双方。底特律维因州立大学法学院教授恒宁(Peter J. Henning)說，“这将成为一个九头蛇。他们面临那么多责任通道。他们甚至还不知道它的范围有多大。”而2009年12月，一名GMAC雇员作证，他所在的13人团队未经核对準确性，一个月签署了1万份文件。

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