华侨城被指借旅游项目之名低价拿地开发房地产

happylux

2010年06月30日 12:06 凤凰网房产综合

专题：华侨城集团低成本拿地“背后”


深圳华侨城集团是一家业务边际十分模糊的公司——主营业务是旅游，利润则靠房地产业务支撑。尽管地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率占了绝大部分，但华侨城却坚称自己的主业是旅游而不是地产。“旅游+地产”的开发模式一直是华侨城的特色所在。

华侨城在中国开设的欢乐谷主题乐园，最早于1997年在深圳开业。此后，华侨城在北京、成都、上海开设的欢乐谷项目，中间的间隔不超过5年。

低价拿地才是根本

华侨城以较低的成本大规模拿地，再用旅游项目改善环境，带来人气，拉动周边地价房价上升，从而使地产业务实现较高的利润。正是这种模式让1997年作为旅游公司上市的华侨城A，实现了股本的52倍扩张。

据《北京商报》报道，在土地资源日趋紧张、国家对土地调控越发严格的情况下，拿地成为众多地产企业的要务，聪明的华侨城凭借着欢乐谷等主题公园，近些年来屡屡在全国各大城市拿到土地。

此前中国社科院发布的《2009年旅游绿皮书》认为，中国即将进入大型主题公园发展的新时代，主题公园旅游投资前景广阔，但在文化部看来，以房地产增值而非文化体验消费为目的大肆圈地的行为必须制止，故以“文化”为名行“圈地”之实的主题公园被列入限制类。

“许多主题公园没有得到经营者的足够重视，缺乏久续经营的动力。国内很多开发商打着建设主题公园的幌子上马项目，先低价圈地，再借建设主题公园炒热地皮，开发房地产盈利，醉翁之意不在酒。”中国三星经济研究院首席研究员邱罡告诉记者，“开发商通常运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，主题公园最少的只占项目用地的1/5左右，最多也就一半”。

以近年来急速扩张的华侨城为例，其在北京的项目占地1.5平方公里，其中主题公园欢乐谷占地0.5平方公里，基础设施及其房地产开发却占1平方公里；上海华侨城项目2.5平方公里，其中欢乐谷占地0.5平方公里，房地产开发2平方公里；成都华侨城项目3平方公里，其中欢乐谷用地不到1平方公里，房地产项目2平方公里多。

政企各取所需

地方政府“白送”土地不稀奇

“能拿下土地，这主要得益于我们的旅游地产模式，这个模式的核心就是以旅游项目拿地，再为地产项目服务。”华侨城集团一名高层直言，对主题公园得心应手的营销和其延伸出来的产业链为拿地创造了条件。

“我们以主题公园为营销手段，不仅可以顺利拿地，还可以便宜拿地，而政府也多了一个旅游项目，何乐而不为？”华侨城负责人透露，华侨城在成都项目的拿地平均价为80万元/亩，而该区域的土地市场价为130万-150万元/亩；华侨城在北京的拿地平均价约为100万元/亩，远低于周边商品房当时200万元/亩的土地成本。

一级保护区也能拿

作为佐证的是原计划今年2月开工的武汉华侨城项目，华侨城，竟将一块历来属于东湖核心一级保护区的450亩水面，以“土地”名义竞得，并规划“填湖”营建星级酒店。

而由于东湖管委会向国家住房和城乡建设部呈送的《修编〈武汉东湖风景名胜区总体规划〉的请示》一直未能获批，所以该项目没能开工。随后，武汉东湖风景区管委会与深圳华侨城集团联合召开新闻发布会，否认华侨城有“填东湖建酒店”的计划，并称在其武汉华侨城项目规划用地中，不涉及任何东湖水面范围。

据《时代周报》报道，“空降”武汉的深圳华侨城集团，在项目前期的运作却相当顺利，以猛龙过江之势“夺取”武汉城投和地铁集团名下大块土地，更以超低价将包括东湖风景区核心地段在内的3167亩土地以43亿元收入囊中，每亩单价仅136万元。

深圳华侨城集团的手眼通天和非常规手法，在“武汉华侨城”项目的拿地过程中，被演绎得淋漓尽致。去年12月，华侨城集团以43亿中标获得武汉 “P（2009）113”地块，该地包括东湖风景区及中北路延长线在内的3167亩土地，这是2009年武汉拍卖的最大一宗黄金地块，规划用途为“居住和游乐、旅游设施”。但外界鲜有人知，上述多数地块，原为武汉城投和地铁集团获批的——“建设项目资金平衡用地”。但几经博弈之后，相关单位只能“忍痛割爱”。

“利益主体错综复杂，各方互不相让，只能市政府从中调和”，知情者告诉《时代周报》。

该宗“P（2009）113”地块总面积为211.16公顷，约3167亩，主要分布在国家级4A风景区东湖沿线，成为独享东湖景观资源的黄金地块，商业价值巨大。而且，其用于房产开发的面积为86.56公顷，占总面积的40%之多。即便剩下60%用于主体公园和酒店旅游开发的部分，其商业附加值也十分丰厚。但该地每亩单价仅为136万/亩，楼面地价为2136元/平方米。一业界人士指出：“东湖范围内的这类地，当前市价应该至少应在800万 /亩，这个价格等于拱手相送”。

而且，华侨城还另外拿到了近2000亩东湖风景区内的土地，令武汉业界望其项背。

主题公园应远离居住区

“一个主题公园或者说是大型游乐园需要的是便利的交通、极高的人气以及一定的消费能力，而其中最为重要的莫过于人气。但一个宜居的房地产项目，需要的却是相对清新的空气、宁静的环境以及相对便利的市政配套。”住建部城建司司长陆克华告诉记者，根据住建部和环保部此前公布的主题公园建设标准，主题公园或大型游乐园的选址都应该远离居住区。

华侨城的项目显然不符合上述规定。

因此不少业内人士认为，华侨城的营销思路虽然看起来符合“主题公园带动地产、商业项目”的新兴模式，但它与海南等地推出纯粹的旅游地产不同，那些带火周边房地产项目的都是静态公园，地产商的卖点就是“绿色和健康居住环境”，而欢乐谷是热闹的游乐园，大型游乐设施发出的声响、人潮人海的外来游客、耀眼的灯光都是对宜居的干扰。