地产“巨震”，银行“吃饱”？

源济

地产“巨震”，银行“吃饱”？

8月31日，A股房地产板块大幅高开后迅速跳水，多只个股炸板；截至午间收盘，地产板块由涨转跌。与此同时，银行板块逆势拉升，中国银行大涨超4%，中信银行涨超2%，双双续创历史新高。

 

图片来源：视觉中国

资本市场似乎正在对一项深刻制度变革进行理性定价——8月28日，住建部、央行、金融监管总局、自然资源部、证监会五部门在同一天出台三份重磅政策文件，从销售、信贷、融资三大环节对房地产的基础制度进行系统性重构。市场用真金白银释放的信号是：与其说这是一次“救房地产”的短期刺激，不如说这是一场“救银行、改行业”的深层手术。

房地产重构：从“金融游戏”到“制造业”

五部门集中发布的三份纲领性文件（下称“828新政”），覆盖土地供给、开发建设、融资体系、销售交易、风险监管全链条，对运行多年的预售制和高杠杆融资模式进行了系统性重构。

 

改革的刀刃落在了三个最核心的环节。首先是销售端，有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”；预售门槛大幅抬升，要求单体建筑需完成主体结构封顶方可预售；新出让土地“优先选择”现房销售。其次是信贷端，个人住房贷款最长期限由30年延长至40年；实行开发贷“主办银行制”，单个项目对应一家主办银行，资金封闭运行、专款专用；预售项目竣工备案后才发放个人住房贷款。此外是融资端，证监会打出股权、并购、债券、资产证券化、不动产私募“五维融资组合拳”；推动融资逻辑从依赖主体信用向基于项目情况转变。

 

这其中影响最为深远的，无疑是预售的融资功能被实质性归零——名义保留，实质“现房化”。中信建投证券在研报中判断，新政中长期将推动房地产从“经济增长引擎”向“民生保障+资产配置”的双重定位回归。房地产正在被强行“去金融化”，从一个靠杠杆、靠预售、靠快周转的金融游戏，改造成一个靠产品、靠现金流、靠慢周转的制造业。

 

新政对房企的影响，也并非“一刀切”的利空。

 

一方面，新政大幅拉长了项目的资金回笼周期。过去拿地后6至12个月即可回款，而现在现房销售需竣备后才能回款，资金占用时间延长至两年甚至三年。这对习惯了“高杠杆、高周转”的房企而言，无异于釜底抽薪。

 

另一方面，对融资能力强、融资成本低的头部房企而言，新政恰恰是一次结构性的重大利好。现房销售要求房企具备雄厚的自有资金和长期资本实力，而资金实力薄弱的中小房企无力支撑。证监会对股权融资、债券融资、REITs、并购重组等工具的开放，前提恰恰是“融资顺畅、财务透明、信用良好”，则在另一个维度上给头部房企打开了一扇新的资金大门。

房价的逻辑：成本价与地价降的博弈

在828新政发布之前，房地产行业集中度的加速提升已是既成事实。克而瑞数据显示，今年1月至7月，百强房企权益销售金额同比下降15.3%，但十强房企仅下降5.3%，市场占有率已从2021年的39%攀升至53%。可以预期的是，新政将进一步推动行业集中度跳升。

 

而无论哪些房企成为这场洗牌的赢家，都可能面临的一个逻辑推演是：现房销售拉长了建设周期、大幅增加了财务成本，这些成本最终会转嫁给购房者，推升房价。不过，这条推演中也有一个关键变量：拿地价是否会下降？

 

在现房销售模式下，投资回报率下降将导致房企拿地意愿进一步下滑，地价可能面临更大的下行压力。如果土地端的价格下降能够对冲甚至超过财务成本的上升，那么房价上涨的推力就会被大幅削弱。这或许正是政策设计的意图：用地价降来消化成本升，最终实现“房价稳”。

 

中指研究院数据显示，截至8月19日，今年以来300城宅地平均溢价率约为9.3%。从各线城市来看，市场呈现明显结构性分化：一线城市宅地溢价率约为19.6%，核心城市优质地块房企布局意愿较强；二线城市平均溢价率8.9%，但冷热分化明显，热点城市优质地块争夺激烈，部分城市则以底价成交；三四线城市平均溢价率仅约2.8%，多数地块以底价成交。

 

综合来看，未来房价不会是简单的成本推升式普涨，而会呈现明显的结构性分化。

 

核心城市、优质地段的需求有支撑，供给收缩明显，房价可能温和上涨甚至企稳回升，尤其是一线城市核心地段房价底部确立——里昂证券甚至预测复苏中的高线城市2027年房价可能会上升5%。非核心城市、低质项目的需求疲软，地价下行压力更大，房价上涨缺乏基础，反而可能继续承压。

银行为何被视为“真正的赢家”？

在828新政这场大戏中，真正的主角或许并非房企，而是银行。

 

从多个维度来看，新政对银行的利好是实实在在的。首先是资产质量改善——主办银行制让银行对项目资金进行全流程监控；资金封闭管理大幅降低了被挪用的风险；“交房再放贷”则从制度上切断了“房子烂尾、月供照付”的风险链条。其次是利息收入增加——贷款期限从30年延长至40年，虽然贷款人月供减少（以200万元贷款、LPR 4.2%测算，40年期月供较30年期减少约1290元），但总利息支出大幅增加，为银行贡献了更长期的稳定收入。

 

这完美解释了8月31日市场的分化，部分资金借着“救地产”的解读在高开中出货，而真正的聪明钱在默默加仓银行股。

 

而抛开单日涨跌，站在更高的维度审视828新政，这其实是一场迟到了20年的制度纠偏。

 

过去20年，预售制和高杠杆模式支撑了中国房地产的狂飙突进，助推了中国经济增长的奇迹，但也积累了巨大的风险，包括预售款被挪用、项目烂尾、抵押物贬值等，行业也从经济增长的引擎变成了金融风险的蓄水池。而828新政令房地产告别中国经济的“兴奋剂”角色，回归一个更朴素也更可持续的角色。

 

正如天风证券在研报中所言，新政的核心是为新模式修缮金融通道，而非救助旧发展路径；这场改革的目标，是一个“好项目能融资、存量资产可流转、存量风险可处置”的良性格局，至于行业基本面能否真正企稳回暖，仍需持续观察商品房销售去化、房价运行态势、居民购房预期及项目经营性现金流的实质性、持续性改善。

 

如果说828新政是一场震级足够深、波及面足够广的制度地震，震中在房地产，那么震感则正在传导至整个金融体系与经济增长模式。股市的分化，只是这场宏大叙事的第一帧画面。真正的故事，才刚刚开始。（财富中文网）