难熬 ◇ 租金飞涨！短租房加剧加拿大住房危机

Cobra

一份新报告显示，短租房正在加剧加拿大持续的住房负担能力危机。

加拿大目前在 Airbnb 和 Vrbo 等平台上有 235,000 个短期租赁房源，相当于加拿大整体住房存量的 1.4%，或全国长期租赁存量的 4.9%。

加鼎银行（Desjardins）加拿大经济高级总监Randall Bartlett和同事Kari Norman表示：“绝大多数研究表明，短租房挂牌率较高的社区租金上涨较快，长期租赁空置率较低，房屋销售价格较高。”

图源：ca.finance.yahoo.com

与许多其他国家一样，加拿大正面临住房负担能力和租金飞涨之痛。

加拿大抵押贷款和住房公司 (Canada Mortgage and Housing Corp.) 估计，到 2030 年，加拿大将需要在目前的建设速度基础上增加约 350 万套住房，才能使房价回到可以承受的范围内。

而租房市场也好不了多少。租赁平台 Rentals.ca 的最新报告称，全国租金一直在上涨，继 2021年春季触底略低于$1,700后，10月达到$2,178。人们指责高利率迫使无力支付抵押贷款的人转而租房而不是购买，从而导致市场上租赁单位的供应紧张。

据加鼎评估，2022 年全国空屋率为 1.9%，远低于 2.7% 的长期平均水平；而3%被认为是平衡的空屋率。经济学家表示，空置率紧张在全国范围内普遍存在，而不仅仅是在多伦多和温哥华等主要城市。

短租在紧张的租赁市场中也可以发挥作用。Randall Bartlett和Kari Norman认为：“长期租赁协议的转变使租赁住房存量中的单位消失。供应限制给居民的租金带来上行压力。 此外，希望购买房屋作为全职短期租赁的投资者与潜在的业主也面临直接竞争。这些影响通常被称为‘Airbnb 效应’。”

Airbnb 效应引起了联邦政府的关注。财政部长 Chrystia Freeland在联邦政府11月21日的财政预算中宣布，在禁止短租或违反注册要求的地区，与短租收入相关的费用将不再有资格获得税务减免。

然而，加鼎银行的经济学家并不相信这对缓解住房压力有多大作用。Randall Bartlett和Kari Norman表示：“我们怀疑这些金额是否足以在长租和短租之间创造公平的竞争环境。”

他们不是唯一。会计师 Kim Moody 在《金融邮报》（Financial Post）的专栏中警告说，新规定将迫使业主不报告收入。

“短期租赁提案再次考虑不周，并将开创一个危险的先例，即根据企业主的总收入而不是净利润征税。是否有人真的认为这会鼓励业主长期出租其房产，特别是当大多数省份的立法非常同情拖欠租金的租户时——房东驱逐这样的租户并不容易，而且非常耗时。”

尽管存在这些担忧，更多城市和省份正在实施短期租赁法规。

多伦多要求租房时间少于 28 天的人获取该市的许可。包括渥太华在内的其他城市需要许可证，以确保社会住房单元不被用作短租。在某些司法管辖区，公寓委员会可以禁止在其大楼内短租。温哥华有一项政策，只允许业主居住的主要住宅进行短租。

各省府也在介入。BC省于 2023 年 10 月通过了《短期租赁住宿法案》 （Short‑Term Rental Accommodations Act ），试图将大约 16,000 个商业短租回归长租市场。该法案包括平台责任：如果房源中不含有效的营业执照，短租平台必须根据当地政府的要求将其下架。平台还需要与省政府共享上市信息，省政府随后可以与地方政府共享信息。

魁北克省于 2021 年颁布了《游客住宿法》（Tourist Accommodation Act）。出租时间不超过 31 天的单位的业主必须向当地市政府申请合规通知，然后申请注册号。平台必须有许可证证明，并从系统中删除未经许可证的房源。

但加鼎银行表示，各国政府需要采取更多行动，包括制定具体且可衡量的目标、分配足够的财政和人力资源来实施和执行法规、要求问责和披露短租平台的数据。

“随着托管平台的发展，针对非主要住宅单位的短租政策将需要持续监测、评估和调整。这有助于确保全国大大小小的城市长期租赁和住房市场的未来稳定。”