重磅 ◇大温高品质楼花割肉5万甩卖！地产投资切忌贪恋...

Cobra

首先声明，黄三水不给任何开发商做广告，但黄三水的确投资过下图中这个开发商的楼盘，价格每平尺1200加元出头。







按照当前的施工和土地成本，1200元每平尺算是个合理的价格。但对普通家庭来说，的确是不容易负担。



不过黄三水还有能力在负现金流的情况下持有投资房产，以时间换空间，长期来看终究不会亏损。



但问题是，有人扛不住了！



图中这个项目算是楼花中的精品，但也逃脱不了割肉离场的命运，不知道卖家投资楼花净亏4万是什么心情。



图中转让楼花同位置同类同级别的产品，价格大致在1300加元每平尺以上，而卖家的转让价格已经来到1100-1200加元区间。



这套房为啥卖家宁愿割肉也不要了，估计原因如下。



以楼花的原始成交价898800加元计算，如果买家首付款比例35%，那就是314580加元，所以买家首先要在定存利率高达5.75%的情况下拿出这么多现金，每年的利率损失就接近1.8万加元。



首付之后还不算完。



我们按照25年，5年期限固定利率利率6.5%计算，最开始的5年月供为3913加元，物业费、地税、保险加在一起算700加元，每月的硬性支出就是4613加元，再把首付款的利率损失每月1500加元计算进去，持有这套房的月现金流就是负的6113加元。



而同类型公寓在所属地段月租大致在3000元出头，租金和持有成本相抵后是负的3100加元。



也就是说，买家如果不选择割肉止损，不但要拿出31万加元现金，同时还要承受每月3100加元的负现金流。



黄三水扛得住，但不是每个人都扛得住，扛不住就只能割肉。否则到2024年初楼花变现房，所有的财务压力就要硬抗了。



而从目前各大机构的预测看，最乐观的数据是到2024年12月，基准利率下降2%。



即便我们以最乐观的预测估计，这套房贷款选择浮动利率，到2025年的时候月供依然有3233加元。每月现金流依然为负的2400加元。



而且做过房东的朋友都明白，租金这东西是不能满打满算的。无良的租客以及空置期都很难完全避免，如果交给管理公司打理，还要拿出15%-20%的管理费。



所以，现金储备不足的投资者就算对这套房子未来有足够好的预期，但眼下这两三年真的很难挺过去。





图自微信图库



黄三水举这个例子并不是唱空房价或者唱多房价，而是客观叙述一个事实，那就是房产投资的安全阀就是债务管理，千万不要做吞象的蛇。



以某大实力之强，最终也被债务拖垮。普通人不能上天不能入地，现金流一旦枯竭，除了割肉别无他法。



黄三水最后提醒大家，房地产投资是一辈子的事，千万不要因为一时得失乱了方寸。



在这个特殊时期，扛不住割肉并不丢人。