炒房客是怎么把自己玩死的？他们的风控是怎么做的？还是底层逻辑认知就有问题呢？

zzcheng

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近一个月，为何京沪楼市的砸盘现象会逐步失控

原创2023-11-15 08:57·重远投资观

一周之前，有朋友跟我说，北京两年前大热的万柳蜂鸟50平开间，已从顶峰时的1000万+跌到了600万+，已跌去40%。

同样上海大跌的楼盘也不在少数，闵行区高兴花园这种从单价10万跌到4万的学区就不说了。即使是很多非学区次新小区，近日成交相对今年年初跌幅在20%以上的也不在少数。上海篱笆网上有一个“每日暴跌排行榜”的帖子，可以看到近期，特别是近一个月成交价的惨烈跌幅。

为什么最近砸盘的现象会这么多，除了部分人不看好楼市外，很多人的被迫卖出也是一个很重要的原因，因为“贷款周转不动了”。

提到这个，是因为最近我们公司贷款的银行，其支行行长来我们公司拜访，希望我们能介绍些我们生意上下游的企业主朋友去贷款。

然后闲聊时就聊到他们目前比较苦恼的事情。主要就是前两年，很多人不是看经营贷的利息低吗，然后成数又高，所以就注册一些空壳公司，通过贷款中介包装了下，抵押房子去做了7成贷款去炒房。虽然7成贷款是通常操作，但因为有些贷款人做了高评高贷，也就是1000万的房子，被评估公司评估为1100万，就贷出了770万的贷款（1100*70%）。结果今年房价跌幅下破20%，1000万的房子按成交价只剩800万不到，就到了银行的成本线了。

所以现在银行就不断的根据最新市场价找出那些触及成本线的高风险贷款，要求贷款人补钱（类似保证金），可贷款人通过经营贷去炒的房子在下行市被套住了，补不了钱就只能亏本卖房。于是形成市场的砸盘力量。

然后我又问了下，是不是只有经营贷的合同到期才有权要求贷款人补钱呢？就是展期的时候，按下跌后的新评估价去发放额度，不够的让他们补。反正经营贷合同期也短，大多三五年这样。

结果他们说原则是要合同到期的，但如果风险特别高的贷款（就是之前做了高评的），要是贷款人是注册空壳公司的，就会根据贷后管理为名要求他们提供真实经营证明。包括纳税，社保，办公场地等等，提供不了就有权根据合同内容提前收回贷款。

这操作，感觉有些自砸招牌，行情好的时候对这种真实经营审查睁一只眼闭一只眼，结果现在遇到风险了，就把这个拿出来当令箭了。

这也正应了我过去在文章里说过的，规则都是为了背后的利益服务的。当事情对他们有利，他们可以对规则模糊处理，一旦可能触及自身利益了，他们就要严格照章办事了。

可这些炒房客是怎么把自己玩死的？他们的风控是怎么做的？是风控有问题？还是底层逻辑认知就有问题呢？我们来复下盘。

我们先来看他们财富扩张的核心逻辑，叫基于“货币贬值确定性”下的资产负债表扩张。这个扩张，指的是资产和债务的同时扩张，并保持负债率不变。

比如说，你首付30万买入100万的房产，负债是70万，那么负债率就是70%。可随着房价上涨，你的负债率就会降低。比如房价涨到200万时，负债率就会下跌到35%（70万负债/200万房产市值）。

这时，为了维持负债率，就会把房子进行抵押，再次借出70万。这样负债率就恢复到了70%（（70万老负债+70万新增负债）/200万市值）。

如果你不求上进，借出来的70万可以胡吃海塞花掉，这样随着房价上涨，只要维持负债率不变，房产就变成了印钞机。只要维持负债率不变，就能源源不断的吐出钱来。

但如果你力求上进，你是会进行资产负债表扩张的。比如70万你拿出10万，和租金收入一起支付贷款利息和自己的生活费，再把剩下60万以70%负债率买入200万的房产。这样就实现了资产负债表的第一次扩张，也就是印钞机从一台变成两台，负债从140万变成280万。负债率依然维持70%不变（280负债/400市值）。

紧接着，只要房价每上涨1倍，你可以继续把印钞机从2变4，4变8，8变16。。。

同时维持负债率不变。

这样，在房价每涨1倍的过程中，财富可以增长3倍多。因为净资产是30%（负债率70%），涨出的1倍都是利润，所以增量就是3.3（1/30%=3.3），也就是说财富从1变成了4.3。

假设我们保守一点，就按4来算，我们会得到，当印钞机从1变2，2变4，4变8的过程中，财富增长实际上是1变4，4变16，16变64。。。

但这整个过程只是为了我解释的方便。在负债率不变的情况下，实际上财富增长的数学极限，和加杠杆的速度紧密相关，也就是你不能等到房价涨一倍再去做资产负债表扩张，而是可能涨30%，或50%就要去做了。这时候，数学上可以证明，财富增长极限是非负债比例倒数的平方。比如说负债率70%，那么增长极限则是11倍（（1-70%）的倒数的平方 = 11.11）.

也就是说极限情况下，当印钞机从1变2，2变4，4变8的过程中，财富增长则是1变11，11变121，121变1331。

当然这只是数学上的极限，实际情况不可能做到。说起这个，只是为了给我们指明方向，也就是在资产上涨过程中，更快的，频率更高的将负债率恢复到70%，会让财富增长的更快（这里忽略了交易成本）。

从这个数学模型我们也可以看出，当提升负债率时，也能使得财富增长更快。因为增速和非负债比例倒数的平方正相关。比如负债率提升到80%，则增速就是25倍（（1-80%）的倒数的平方 = 25）。

那么跟70%的负债率相比，财富增长极限就从1变11，11变121，121变1331。。。，提升到了80%负债率的1变25，25变625，625变15625。

可以看到，三次翻倍行情后，80%负债率和70%负债率的财富扩张，拉出了十几倍的差距。

这是为什么炒房客要做高评高贷的根本原因。当1000万的房产高评到1100万，意味着银行规定的名义负债率70%，提升到了实际负债率77%。也就意味着更快的扩张速度。

但在这里，其实是有一个隐藏的大雷的。那就是，房价上涨的确定性在哪里？

很多炒房客会把房价上涨的确定性归结于货币贬值，而货币贬值的确定性又通过观察M2来获得。那么结论就是M2上涨会推动房价上涨。也就是只要观察M2是否增长，就能确定是否要继续玩这个资产负债表扩张的游戏。

这个理论对不对呢？要证明一个理论对，可能很难，但如果要证明一个理论错，我们只要找到一个反例就行了。

就像我们要证明“天鹅是白色的”这个理论错，我们只要找出一只黑天鹅就行。

显然，世界上有很多国家，其房价和M2的相关性，是不符合上述理论的。比如大家熟知的日本，1991年后M2继续增长，但房价却下跌了十几年。同样，意大利也产生了这种M2增长和房价下跌的背离。


有人可能会问，房价和M2相关性符合上述理论的国家应该更多吧？

确实如此。

但我们并不能说，符合理论的国家占80%比例，不符合的仅占20%，那么中国未来同样符合该理论的概率，就是80%。

而是你要找出，日本和意大利的房价和M2为什么发生了背离，为什么其他国家没有发生背离。产生这种现象的底层逻辑在哪里。

因为你的投资成败，你的身家性命，都寄托在这个底层逻辑之上。我们必须拥有100%的确定性。

而这个更底层的逻辑，使得无论是日本意大利，还是其他国家，都100%符合这个更底层的逻辑。那么同样，中国也会受此更底层逻辑的驱动，然后我们才可以用它来指导我们的投资事业。

这个底层逻辑，说出来，又要好几千字了。我在过去的文章里写过，核心的点在于增速快速下滑情况下的杀高估值逻辑，有兴趣的翻看我过去的文章吧，这里就不展开了。

我这里要说的核心，是风控。投资的最大刚需是避险，是风控，是确定性，而不是收益率。

有一句老话叫，不要赚最后一个铜板，在这里，不是最后一个铜板要不要赚的问题，而是市场走势走到快最后一个铜板时，已经丧失了确定性。继续走下去就变成了赌。所以只能放弃最后一个铜板。

不是不想，而是不能。

所以呢？结论是什么呢？

就是上面那一整套资产负债表扩张玩法，能不能赚钱？

当然能。所以这个事情，我过去也在做。

但你需要确保的是，做增量抵押的资产负债表扩张时，确定性一定要是没有问题的。

那么对应到真实的楼市，我们该怎么做呢。比如我过去的做法就是，资产负债表扩张时间点的选择，一定是在楼市大涨前夜。因为楼市是一个完全的散户市场，是有非常多的征兆，指示出大涨前夜的。

选在楼市大涨前做资产负债表扩张，根本原因并不在于我们要吃尽红利，舍不得楼市不涨期间的债务利息。

根本的原因在于，我们每一次大涨前的扩张，都默认本次大涨的涨幅，会在大拐点来临时，被抹去的。那么，这个大涨的涨幅，某种情况下就是我们的安全垫，而不是利润。

因为你确认大周期的拐点，也是要有多方数据去证明的，而当所有数据清晰的指示出大拐点的确定性。这时房价必然也已经下跌了一些幅度。对于右侧投资者，为了确定性，必然是要容忍这一部分的下跌幅度的。那么选在大涨前扩张的原因，就在于要让渡出这一部分幅度。使得自己的任何建仓，都不会以亏损出局。

很显然，在近期被迫卖出砸盘的炒房客，只能说是段位不够，在底层逻辑和确定性风控两方面，都尚有欠缺。

因为在这个场子里玩，要么是割别人，要么是被人收割。而当风控和认知都有缺陷时，如果仅仅只是依赖对房产大V的信仰，那么最终结局是被收割，也就是几乎确定的了。

毕竟，在投资场里，持有信仰是一件极其危险的事情。

与其持有信仰，还不如对市场心存敬畏。



后记：

我还记得我离职支付宝前在阿里内网分享投资经验时，有人回帖说，不用花精力去搞任何投资，在阿里股价回调时买入，就是最好的投资。也有人说，80元以下的平安，就是在送钱。

可他们并不知道，在信仰的加持下，下一步就是深渊。阿里和平安今天的股价表现，大家也看到了。

在投资市场中被收割的最惨烈的，都是持有深度信仰的人。所以，如果你对底层逻辑的深度认知有限，那还不如对市场心存敬畏，采用更加低风险，更加中庸的方法来进行应对。

Elephant

唉