重磅 ◇ 地产经纪公司：30%投资者迫于还贷压力甩卖楼花！但他们签的是不平等条约

Cobra

8月27日，加拿大地产经纪公司Royal LePage公开表示，正常情况下楼花买家中的10%-15%会选择转让楼花，但目前这一比例已经升高到30%，是过去18年来的最高点。




图自多伦多星报，2023年8月



事实上，加拿大楼花市场面临两个问题，一是开发商完成项目的意愿下降，因为他们不知道自己完工的成本到底有多高，会不会赔钱。二是买家越来越多开始在市场上转让楼花，因为很大一部分买家在投资楼花时根本没考虑到现在的利率水平是收不起房的。



地产经纪公司警告说，楼花这种特殊的商品通常只需要10%-15%的定金就可以买入，几年后才会面对收房问题。所以被很多人视为一种可以加很大杠杆的投资策略。



当市场向好时，这种策略的结果无非是赚多还是赚少，但市场波动甚至向下时，风险就会迅速增加。



首先一个风险就是开发商拒绝完成项目提出毁约，而绝大多数情况下，买家除了退回定金再也得不到任何补偿。



黄三水说，这种情况通常见于楼花发售价格偏低，买家占了开发商的便宜，于是开发商就要求买家多付钱收房否则就让项目烂尾。尽管有悖商业伦理，但买家的的确确拿开发商没办法。



但反过来说，如果楼花买贵了，买家想毁约不收房那是绝无可能的，不但会被没收定金，还有可能被开发商提起重大损害赔偿诉讼，最严重的后果是导致买家宣布破产。



所以楼花市场从一开始，买家和开发商之间的契约就是不平等的。开发商可以在赔钱的时候选择烂尾，而买家无论如何都只能坚持到最后收房。如果因为加息无力承担收房的财务压力，那就只能甩卖楼花，无论赔钱还是赚钱。



地产经纪公司表示，通常新移民和首次购房者总能坚持到收房，而投资者就不好说了。很大比例的投资者买楼花的时候就不具备收房能力。



但由于楼花买家一开始只需要支付房价的一部分作为定金，而房子建成通常会要在楼花售出之后数年才会发生。所以疫情期间的楼花买家以低利率判断市场，但在连续加息10次后发现自己根本无力承担负现金流带来的压力。这部分人现在处于绝望状态。他们没有能力付款，只能以任何价格出售，这种痛苦是非常真实的。



黄三水表示，楼花总是溢价出售，因为开发商也知道买家对房价上涨的预期很高。但如果市场过热，那楼花的价格就可能被人为抬高，所以买楼花与现房不同，现房体现的就是当前的市场价格，而楼花有很大的不确定行，与购买现房相比，买楼花更要冷静。

就整个加拿大而言，2023年二季度已经有22%的楼花项目被取消，相当于1万套新建住宅不能按时交付。

被取消的项目中有的是还没有开始预售，而有的已经预售完毕，那些预售完毕的项目一旦取消，买家只能承受所有损失。

所以，楼花买家的根本风险就是不平等的协议，开发商可以玩赖，而买家不能。