唏嘘 ◇ 租金难抵月供！加拿大开启“投资房”抛售潮！房价恐跌40%

Cobra

连续几次大幅加息之后，月供的大幅增加让加拿大房产“以租养贷”红利接近于零，甚至出现了租金难抵贷款的残酷现实。



据彭博社报道，在去年加拿大楼市出现历史性“牛市”之时，投资者占到加拿大购房者的五分之一之多。现在，这批人也成了第一批争先恐后抛售房产的人。有人说，加拿大历史上最严重的房地产低迷期已经到来。





图自：彭博社



7 月初，多伦多抵押贷款经纪人罗恩·巴特勒（Ron Butler）的客户在电话中描述了自己目前面临的困境：四个月前，他作为投资物业购买的郊区公寓已经不再有意义。这时因为，在加拿大央行利率上涨六倍之后，租金已经无法支付高涨的抵押贷款。



罗恩·巴特勒则建议客户将该房屋出售，立即止损。自从7月13日加拿大央行一次加息100个基点至2.5%之后，罗恩·巴特勒接到的类似客户电话越来越多。“每个季度多有更多的坏消息，更多的负现金流，保留这个投资房还有意义吗？”





图自：CTV news



他预计，只要利率保持在高位，投资者就会源源不断地被迫抛售，并进一步压低房价。



罗恩·巴特勒的分析不无道理。据加拿大央行预测，预计到2022年末，隔夜拆借利率将涨到3.5%，也就等于变相预测到2022年末基准利率将加至3.5%。



如若如此，那么今年5年固定期限贷款将真实利率地进入6时代。



抵押贷款利率的大幅上升让很多购房者还贷压力骤增。小编听到一个多伦多华人购房者的真实故事：上半年房市正热时，这位华人在多伦多加价15万抢到一套房，此后央行连续加息，房贷也一路从每月3800加元涨到4300加元，此人曾预测年底恐怕月供会涨到每月4800加元。但今天央行一举加息100个基点，这个预期估计要提前了。





图自:CBC



而据CBC分析，如果房贷40万加元、25年还款期，假设借款人以3%的利率获得贷款，则每月还款1893加元；此次央行加息100个基点后，则每月还款2104加元，多出了211加元；如果利率达到5%以上，则每月还款2326加元，这要比最初的还款金额高出22%还要多。



那如果利息超过6%呢，算算都觉得吓人。所以出现投资房抛售潮，也不足为奇。



去年，随着投资者在加拿大购房者中的比例越来越大，加拿大央行多次就其风险发出警告。当利率上升房价下降，投资者被认为更有可能在经济低迷期出售房产。现在看来，这种事现在正在发生。



“住宅房地产的投资者通常是‘弱手’”，经济学家大卫·罗森伯格（David Rosenberg）用一个扑克术语解释说：“这种势头可能会自行建立，由于这些杠杆弱手的强制抛售，较低的价格会导致价格更低。”



这期间，尽管租金价格上涨，但每年的涨幅跟不上央行的加息步伐。





图自：彭博社



但截至目前，加拿大基准房价的跌幅稍显温和。在截至 6 月的三个月中仅下降了 3.3%，但在此期间跌幅有所加速，许多经济学家预测平均房价与今年2月的峰值相比可能会下跌 10% 至 20%。



对此，大卫·罗森伯格表示，投资者的强制抛售可能会将价格推低多达 40%。加拿大RBC银行经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）表示，则该国正在走向“历史性”衰退，这将是过去 40 年中最严重的衰退。



据了解，去年年底加拿大房价接近顶峰时，超过一半的各类购房者通过浮动贷款贷款，这些人目前受加息的影响也最大。



另外，一些银行研究显示，近五分之一的投资者是以旧房产为抵押贷款购买新房产。这种被称为房屋净值信贷额度的债务通常也具有浮动利率。



这使得投资者总体上负债累累。加拿大央行研究表明，他们的总债务负担是收入的 10 倍可能还要大得多。



温哥华房地产经纪人史蒂夫·萨雷茨基（Steve Saretsky）表示，他现在接到了一些投资者的电话，由于加息导致月供增加，每月损失从 200 加元到 400 加元。他们表示，无法承受这种负现金流，尤其是在价格下跌的情况下。