大楼管理费真那么重要 ？买二手 Condo 如何规避风险 ？

Cobra

最近带客人在多伦多市中心看公寓，得以把买Condo 需要注意的事儿重新捋了一遍，深觉温故知新之必要。虽然过去这些年的地产专栏文章里，我和同仁们没少写买卖公寓的文章，然而世事变迁，市场也随之变化，买Condo 要关注的事儿，侧重点如今又有不同。今天我就站在买家客人的角度，简单过筛下买Condo 最要关注的事项。备注一下，咱说的是重售公寓，如果您从开发商手里直接买期房，关注点又有不同，我个人很少做楼花，个人网站及专栏里也从未宣传过。以后也许会专门写一篇买楼花的注意事项。



Location Location Location ：

地产金律。土地房还是公寓，选址是第一要项。今天把地址放在首条，主要也为说说，好地址未必有适合所有人的通用标准。西谚云：甲之砒霜，乙之蜜糖。投资客对地址的诉求更强调好出租，租金回报高，出手容易且升值潜力大。而对自住者，好地址的概念则有不同。以多伦多市中心为例，前些年总有人强调 “宁西勿东”，然而本地西人，以及热爱本土文化，希望融入并且逐渐融入当地文化的移民们，也许更倾向于东边。多伦多东边有非常好的社交娱乐环境，交通便利并不一定要在地铁沿线，出门有四通八达的公车，和朋友聚会随时随地，文化氛围浓厚，对喜欢这样生活的年轻人，这就是好地址。比如我上周的文章里提到的，Distillery District 酿酒区，39 Parlement 大街以及33 Mill 这两个大楼里的公寓单位，不但与古色古香的世界级文化遗址紧密相连，附近也有被游客和本地人热爱的圣劳伦斯广场，走路可到的安大略湖，怡人景点近在眼前，这样的Location，有很多新潮现代的年轻人追捧。



. 物业管理费。

进入正题。我带客人买Condo ，很注重看管理费高低，及其所涵盖的内容。Condo 大楼的地址，楼层，朝向，售价，自然重要，但一定不能忽略管理费，管理费同等重要，甚至更重要。您可能经常会遇到位于不错的位置，楼层朝向都很好，售价超级便宜，但却因建筑年代久远，大楼设施不健全，管理费超级高的公寓楼。比如多伦多北约客，DonMills 上的一些公寓，单位售价 $ 40 几万，管理费 $1200 /月，简直触目惊心。交出去的管理费好比泼出去的水，管理费越高，出手时越难有普遍受众，影响物业售价。一个公寓大楼的管理费，可以反映出很多内容，比如，大楼的建筑年份，通常来说，越老的大楼，需要修理的地方就越多，住户们需要分摊的费用也就越高；管理公司的管理水平，是否有浪费和官僚，大楼需要修缮的地方未得到及时处理，导致积重难返，需要大笔资金投入，最后买单的还是住户们。大楼里有游泳池，也是会让管理费明显高些的原因之一。



. Status Certificate：

大楼管理报告。大楼报告本来是买Condo 合同里必加条件，由卖家提供，买家律师审阅。报告里可以看到，大楼的储备资金是否充足；大楼是否有被第三方起诉，要赔付巨额款项；大楼是否有正待修缮的大工程，需要住户分摊开销等等买家应该知道的内容，而这些内容，直接影响到业主每月要付的管理费。通常来说，任何大楼，都难免会有这样那样的大小投诉，很多投诉会被登记在案，但都不严重，不必要动用大笔资金，更不会殃及住户。事实上，CondoStatus 会有些内容，令买家忧心，所以更要交给律师审阅，不要仗着英文好，自己解释其中的含义。律师可以分辨出，哪些条款需要引起重视，哪些可以忽略不计。通常来说，买Condo 合同里，有三个附加条件，贷款，验房，读 Status Certificate。在Condo 热卖，疯抢 Offer 的时候，很多买家不但取消贷款和验房，也同时选择放弃审阅Status Certificate 的条件，这样做确实有些风险，但其实也未尝不可，前提是，做为买家，您要提前做些功课。首先参考同栋大楼半年内销售情况，如果有其它单位卖出去，三个月之内更好，那么，基本可以推断出没大问题，毕竟，不是每个买家都愿意放弃审阅Status ，既然有售出，说明有人阅读过 Status，没有太大的问题。其次，没出Offer 前找卖家要 Condo Status，很多卖家为了让物业尽快卖出，会提前订购Condo Status，遇到感兴趣的买家，主动提供一份，准买家拿到合同后，找律师阅读，如果没啥问题，到了抢Offer 的日子，心中有数，从容取消读报告条件，为自己成功得到物业做了准备。



. 是否一定要有车位和储物间。

Condo大楼里的车位，很难满足每个物业单位都有份，尤其寸土寸金的多伦多中心。近年来开发商的新楼盘，小户型干脆不配备车库，想要有自己的停车位，可以在入住后，自己购买同楼里出售的车位。买小户型的多是留学生，工薪族和投资客，住在城里也是因为交通方便，没车走四方，车位基本用不上，还那么贵。但是，能拥有一个车位，还是好的，对于有亲朋访问，自己工作后需要车的年轻人来说，买入公寓时加买个车位，非常有必要。车位的升值潜力不容忽视，目前多伦多大学附近的黄金地段，一个车位可以卖到近 $8 万，就算东部酿酒屋一带的公寓大楼，一个车位也可达到将近 $ 6 万。您如果有车位暂时用不到，可以出租您的车位，一个车位每月可租到 $300，甚至更多。储物间Locker，多数大楼是标准配备，但也有很多业主不需要储物间，从开发商手里买时就没要，导致以后重售时也就没有；一个储物间不贵，大约 $3000 多，同栋大楼里通常也会有出售的，我认为应该买一个，以后出手时会是受欢迎的配备。最后，Condo 单位的楼层，朝向，周围居住人群，这些都是必须要考虑，而且是首先考虑的重要因素。因为太重要，所以多次被强调，反而不必分分钟提醒。先说到这儿吧，下次有什么实践中得到的特别体会，再来讨论。                                                            

来源：加国第一生活