重磅 ◇ 250亿美元地产项目烂尾！2500名中国投资者入坑？

Cobra

海外地产投资爆出最大的雷中国投资人热衷海外地产项目已经不是新鲜事，但2500名中国人在一个总估值250亿美元的超级大项目上同时爆雷绝对是空前的大新闻。日前，《纽约时报》发布了一篇题为《How the Pandemic Left the $25 Billion Hudson Yards Eerily Deserted》的文章。掀开了号称美国史上最大地产项目的烂尾悲剧。



哈德逊广场（Hudson Yards）项目诞生于2013年，位于纽约市曼哈顿切尔西和哈德逊广场附近，项目占地28平方英亩，总预算250亿美元，曾被称为美国史上最大的私人开发项目。哈德逊广场总计规划了18栋建筑，第一期于2019年开放，包括住宅，酒店，办公楼，购物中心和文化设施。第二期（至今未开工）将包括住宅区，办公楼和一所学校。项目的主控方分别是美国境内最著名私营房地产公司瑞联集团（Related）和加拿大明星物业管理公司（Oxford Properties）。其中瑞联集团创立于1972年，总部位于纽约市，并在波士顿、芝加哥、洛杉矶、旧金山、南佛罗里达、阿布扎比、圣保罗和上海设立了办事处，截至2019年管理着超过150亿美元的地产项目。而牛津物业成立于1960年，同时在加拿大、美国、英国独立运营垂直一体化的物业管理平台。由于哈德逊广场融合了美加两国顶级地产基因，再加上曼哈顿最后一块可开发土地以及250亿美元预算的噱头，哈德逊广场一度被认为“大到不可倒”。



由于哈德逊广场的稀缺性和巨大体量，导致项目问世就成为资本的宠儿，美国银行、加拿大帝国商业银行、法国农业信贷银行、富国银行、德意志银行、汇丰银行、三井住友银行都在不同阶段为哈德逊广场提供贷款。值得注意的是，为哈德逊广场提供贷款的银行中还包括中国银行。而哈德逊广场在推广文件中表示，已经达成租赁意向的客户包括，Facebook、时代华纳、Coach、富国银行、欧莱雅、波士顿咨询、软件巨头SAP、韦纳尔媒体、交叉点公司、人行道实验室、HBO、SAC、银湖资本、贝莱德、72点资产管理公司、第三点管理公司等巨头企业。此外美国零售巨头尼曼百货（Neiman Marcus）将成为哈德逊广场的零售旗舰店，全球一线奢侈品牌也是应有尽有。由于哈德逊广场太大太重要，所以还被纽约市政府纳入重点市政工程项目，同时被美国国土安全局提升为“国家利益”优先等级。《纽约时报》指出，哈德逊广场出道即巅峰，规划公布后登上《财富》杂志封面，被誉为“美国历史上最大规模的房地产开发项目”。但谁也想不到，2013年开始融资建设的哈德逊广场在2021年2月以一种非常不体面的方式登上《纽约时报》。《纽约时报》在文章中表示，受新冠疫情影响，哈德逊广场或将无限期停工，最终成为曼哈顿最大的荒无人烟烂尾楼。而项目烂尾背后，还有超过2500名中国投资人的哀嚎。对这些中国投资者来说，50美元投资打水漂的损失或尚可承受，与美国绿卡失之交臂才是他们最大的哀伤。

根据公开报道，哈德逊广场作为250亿美元的超级项目，融资渠道多种多样，由于美国投资移民项目EB-5带来的境外投资低息且无惧高风险的特性，开发商瑞联集团在全球召集了3000多名通过EB-5投资哈德逊广场的投资人，其中超过2500名据信是中国大陆地区投资人。但哈德逊广场开发商瑞联集团2020年已经撤掉中国上海办事处，2500多名中国投资人面临鸡飞蛋打的困境，总计超过12.5亿美元的投资款有可能灰飞烟灭，期待已久的美国绿卡也遥遥无期。更由于疫情导致的边境封锁，甚至没办法到美国实地考察或者进行维权。哈德逊广场这样一个“大到不能倒”的项目为何遭遇如此困境？



《纽约时报》给出的答案是：

1、受新冠疫情影响，数以百计的楼花卖不出去，没有预售收入就没有资金回笼，银行贷款和EB-5融资的钱不足以完成项目。

2、哈德逊广场最主要的租户尼曼百货（Neiman Marcus）已经申请破产，这份最大的租约告吹。

3、另有四家主要商业租户和几家高档餐厅租户在疫情中宣布倒闭。

所以目前的情况是，哈德逊广场一期工程在风雨中飘摇，而二期工程承诺的一所学校、豪华公寓、写字楼压根就没有开工。二期工程的遥遥无期也反噬一期工程的运营，这种恶性循环如果得不到新资金的解救，终将成为死局。根据《纽约时报》的报道，瑞联集团正在恳求美国联邦政府提供资金救助二期工程。瑞联集团也已经公开表示，二期工程预计在2024年完工的承诺作废，今后不再发布预计完工日期。黄三水表示，窥一斑可见全豹，先不论哈德逊广场的项目体量，瑞联集团操盘的手法和其他北美开发商并无二致，都是空手套白狼。而空手道的要诀就是资金链不要断，一旦断了就会导致大面积烂尾，进而把风险传递给投资人和债权人。所以哈德逊广场的困境或许是纽约、美国、乃至整个北美在经济复苏中面临广泛挑战的缩影。现在最大的不确定因素是来自海外的3000多名投资人会不会对瑞联集团发起诉讼。根据公开信息，美国EB-5实际分为两个投资类别，一种是投资100万美元到非指定地区，该方案于1990年推出；另一种是投资50万美元到区域中心地区，于1992年10月推出。相比之下，50万美元的门槛比100万美元低，而且投资中心区域，成功概率看起来更大，所以92%的外国投资者都选择了50万美元的项目。如果投资人的投资符合了最低投资额的要求，且能为美国创造10个全新的就业机会，那么这些达到条件者将被视为符合此投资移民方案下的合格投资者。这些合格投资者及其家人将可获发附条件绿卡。2年后投资者符合条件可申请解除条件，换发为永久绿卡。EB-5对美国开发商的最大吸引力在于可以提供成本超低的融资，在某些情况下可以低到每人50万美元的投资款白用好几年。所以EB-5对外国投资人来说是一份不平等条约。因为法律规定，所有的EB-5投资移民项目都需要处于风险投资状态（At Risk），投资人不能保证一定可以获得美国绿卡，同时不承诺投资人能收回本金。所幸，法律没有说投资人不能通过诉讼向项目主控方提出索赔。



根据公开报道，哈德逊广场的EB-5项目始于2013年8月，当时的广告显示，给该哈德逊广场投资50万美元，并支付5万美元的发行管理费，就能向美国移民局（USCIS）提交移民申请。

而哈德逊广场超过2500名中国投资人面临的困境是：

1、如果哈德逊广场无限期延迟，则投资人不可能得到绿卡。

2、如果得不到绿卡。则投资人不可能得到哪怕是1美分退款。

根据媒体报道，这是EB-5退出模式决定的。根据法律，EB-5退出办法有二：一是再融资，二是出售。但都要求至少5年风险期并永久正式绿卡获得后才可将个人投资转让或者继续持有享受分红，收益则要看项目具体运营情况。

对多数EB-5投资人来说，不赔就是赚。但哈德逊广场二期不开工就满足不了解决就业岗位的要求，投资人自然得不到绿卡，而得不到绿卡就谈不到退出项目，所以超过2500名中国投资者面临人财两空的风险。黄三水说，正所谓天下没有只赚不赔的房地产投资，对市场要心存敬畏。

来源：好房网

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