预测 ◇ 2021加国楼市: 钱多才是硬道理！温哥华一枝独秀？

Cobra

【 好房网（canadamls）综述】

2021年刚刚过去半个月，太平洋的另外一边已经应运而生了几个房产新名词，好象“万人摇”，懂的自然懂，其实就是买房的门槛越来越高。

每个市场都在过滤投机者。

那么2021年加拿大房产市场会怎样？

经过隔离、社交距离、疫苗等前所未有的热搜词的轰炸，加拿大主要房地产市场，多伦多、温哥华、蒙特利尔等地并没有出现很多自媒体所说的“房价滑铁卢”。相信从北上广移民来加拿大的小伙伴都不会轻信“房价会跌”这种判断。事实上，象加拿大这种法制相对健全，社会、经济稳如落基山，0.99%房贷利率，房子真的很香。但不排除市场复苏的不确定因素。

要问什么最关键？

包租姐想说的是，疫情冲击下经济放缓、居民收入预期受影响，尤其小镇或者偏远地区，供需矛盾将加速显现，主要大城市得益于较好的基本面，成交量预计仍能保持一定水平，也可能会有受压制的需求回补。基本上只要看看每个地方二手房交易就可以了解不同城市房价的轨迹。

第一个重点：核心区域的优势不会改变。

下面先说加拿大主要的6个房型趋势。

独立屋——现在市场上最流行的说法是“人们正在向郊区迁徙”，这种说法明显与“核心区域，核心优势”相悖。事实上，郊区独立屋一直存在空间比较大，价格略便宜的优势，但如果拿这一点就断定人们“放弃”中心地段那是非常短视的。相信经过北上广几番洗礼的人们应该不会认可这一点。

公寓——目前很多“专家”、“机构”、“深喉”都不看好公寓，但大家应该也发现了公寓住房供应减少，再加上独立屋的热度带来的价格上涨，所以公寓疲软的现象绝对是暂时的。而且可以预言的是，未来拥有完善社区的公寓将会非常热门。

为什么这样说呢？

第二个重点——步行15分钟可以够到所有的便利设施。可以说，这个15分钟绝对是今后、未来买房的重要考量。为什么触手可及的便利那么重要？相信在疫情期间大家都体会到了，即使遭遇“封城”，在拥有成熟配套的小区内生活仍然可以继续。重要的事情再说一遍，记住这个15分钟规律。

此外，从安大略省出台的《以交通为导向的社区法》大致可以看出一点点政府房改的倾向性：轨道交通房！而轨道交通附近的房子绝大多数以公寓为主，也就是说沿着地铁（天铁）步行15分钟画圈，外带商业设施，内带大楼健身房等设施的小区。
既然政府已经定性，那岂有公寓不旺的道理？

可以预言的是，多伦多、渥太华的公寓市场复苏速度将比温哥华、埃德蒙顿、卡尔加里更快。

温哥华的原因是房价本身比较高，而埃德蒙顿、卡尔加里的原因主要看石油的脸色。

出租——这个类别受疫情影响最大，但疫情过后由于边境开放和留学、移民积压释放，租赁市场可能出现喷井，但豪华租赁物业恢复的慢些，不过最终都会回归。

办公——虽然目前来看重返办公室仍然遥遥无期，但是远程工作的优缺点参半，很多公司都希望员工重返工作场所。总体来说，办公物业的空置率高可能要持续一段时间，但多伦多、渥太华例外。

零售——疫情期间有很多实体店关门，也让很多商家认识到了电子商务的重要性。可能是因为知识门槛较高，至今有些企业对电子商务平台有莫名的抵触情绪。可是亚马逊CEO是世界首富，难道没有说服力嘛？

值得注意的是，从“抢厕纸”到“抢米”可以看出2020年超市获得了最高的流量，因此未来的大趋势是购物中心可能会转换为住宅或混合用途物业，但由于人类本性、零售的本质不变，对于“实体不行”的推断太过武断，租赁店铺的需求有可能会朝“拥有超市的商场”发展。

仓储——由于电子商务和配送的需求，仓储和物流是2020年的最大赢家。因此，工业房地产会一直领跑，也就是说租金会上涨。整个加拿大工业地产市场上，哈利法克斯（Halifax）最有看点。

下面是加拿大10大城市房产市场的看点。

1

温哥华 Vancouver

央行预计，温哥华2021年GDP增长6.5％。

整个非常时期，温哥华的房市可谓是非常硬核，特别是独立屋，特别是豪宅。随着连续几栋千万级独立屋的交易记录曝光，人们彻底认识到温哥华房市的“一姐”地位。虽然目前独立屋整体价格仍然比2017年时低，但交易量已经非常醒目。

从公寓市场来看，各大建商入市很低调，似乎是协同商量好把供应控制在一个微妙比例，再加上独立屋价格的升高，公寓仍然会是绝大多数人的选择。不过由于旅游、留学的暂缓，以及人们对收入态度的改变，可能会导致租房市场趋冷，但若要说公寓贬值，或者“人们正在往远离市中心的地方迁徙”那是不全面的。事实上人们空间的占有的信念和对核心区域的需求不会因为一场病毒而动摇。短时间内，市中心昂贵的物业的交易可能会有停滞的现象，但是预计会在2021年的下半年或者更早就会有转变。

根据Colliers的数据，温哥华的工业地产空置率（空房）低于2％，可利用率（可交易、可租）为5.1％，仍低于十年平均水平5.5％。据JLL Research的数据，办公室的空置率为5.5％。因此，仓储绝对优秀于办公物业。

综上所述，经过疫情的考核，温哥华资产的稳定性有目共睹，因此尽管卑诗省有针对海外地产投资客的“重”税，但富豪们都懂得在税收和“资产保卫”中取舍。

2

多伦多 Toronto

多伦多2020年房屋开工总量下降，先不要急着以为开工量减少就是市场不好。其实新房开工量少也表示未来供应少，也就是可能“你有钱也买不到房”。这就好象股票一样，大盘下跌不代表“药丸”。不信？那我问你，你亏的钱到哪里去了？不就是别人赚去了嘛！不知大家是否记得疫情期间美国股市下跌，很多自媒体纷纷祭出大标题：“美国要崩溃”，智商真的非常捉急。

从目前的交易数据来看，远离多伦多始中心的房产市场非常活跃，特别是Niagara、 Peterborough和 Kitchener-Waterloo地区，但若说“这就是人们远离城市的信号”为时过早。理由嘛，"Location, Location!"

要说对多伦多房市影响最大的应该是移民和边境的关闭。因此，随着疫情走向尾声，这些需求就会被释放，可能会出现喷井。

对于工业房地产，大多伦多地区的需求仍然非常强劲。根据Colliers的数据，2020年大多伦多可利用率（可交易、可租）只有1.7％。与liv.rent在2019年底预测吻合，电子商务配送中心的兴起让工业地产市场继续火热。

3

蒙特利尔 Montreal

央行预测，2021年蒙特利尔GDP增涨6％。

疫情期间，虽然蒙特利尔遭遇4年来首次经济下滑，但是民用住宅销售出现黑马，房价涨幅一度超过温哥华，Vaudreuil-Soulanges、Saint-Jean-sur-Richelieu房价一片喜庆，这与当地房产没有“外国买家税”和政府大兴基建分不开的。

但是，包租姐认为，蒙特利尔民宅物业交易过热，可能会有一段小小的冷静期。

工业地产方面，根据Colliers的数据，蒙特利尔仓储空间不断增涨的需求会将工业地产热持续到2021年。

办公商业地产方面，因受疫情影响，暂时没有兴奋点。

4

渥太华 Ottawa

渥太华的房地产市场也是非常时期逆势增涨的另一个典型。央行预计，渥太华2021年GDP增长4.9％。

在疫情开始前，渥太华的房地产市场就非常让人侧目，疫情期间联排别墅销售增长以及二手房屋交易市场仍然非常火爆，其中最主要的原因是渥太华轻轨建造项目。

“地铁一通，黄金万两。”——地球买房定律。

租房市场方面，尽管由于航班、边境的关闭，以及在线学习等因素造成租房市场的不确定性，但都是暂时的。

办公商业地产方面，由于渥太华是加拿大首都，政府部门的办公需求非常大。在过去的50年中，政府部门租用了整个渥太华大部分B级和C级办公空间，所以渥太华可能是未来整个加拿大办公商业房产发展趋势最好的坐标。

渥太华的工业地产出现偏科，东端可利用率很高，接下来要看城市如何调整。

5

哈利法克斯 Halifax

央行预计，哈利法克斯2021年GDP增长5.9％。

近几年来，哈利法克斯的房市表现良好，尤其是独立屋，几乎都是“高走”。然后，移民带来的人口增长也推动了房屋租赁市场的增长。如果说需求决定供应，那么，哈利法克斯公寓市场未来非常有看头。

由于就业率的影响，哈利法克斯办公商业地产表现低迷。

与2019年底liv.rent预测结果吻合，2020年哈利法克斯自助仓储和工业地产圆满交卷。由于非常时期人们购物行为的改变，仓库空间、电子商务配送需求增加，导致工业空间供不应求，2021年这股热潮会继续。

6

温尼伯 Winnipeg

央行预计，温尼伯2021年GDP增长5.9％。

在过去两年中，温尼伯民用住宅市场整体成绩不佳，再加上疫情的影响，可能一时间难以抬头。

整个房地产市场上，唯一表现良好的是工业地产，据Colliers数据，在应用于仓储和运输方面优质工业房地产的需求基本面强劲。

7

魁北克 Quebec City

央行预计，魁北克2021年GDP增长5.6％。

在疫情开始之前，魁北克民用住宅市场刚刚升温，未售出的新公寓库存在2020年3月达到11年来的最低点。随着疫情的爆发，魁北克新屋开工量减少12％，二手房交易几乎暂停，但银行低利率和最新加拿大联邦刺激经济计划都似乎是地产“神助攻”，因此2021年魁北克民用住宅房地产市场很有可能继续升温。

8

卡尔加里 Calgary

央行预计，卡尔加里2021年GDP增长6％。

卡尔加里最大的问题是“成也石油，败也石油。”由于油价的低迷，办公物业肯定是不理想的。

办公物业不理想，就业率自然不理想，“一环扣一环”，所以民用住宅买卖、租赁都不看好，市场大量的库存也证明了这一点。因此2021年应该不是卡尔加里的房产大年。

但是，卡尔加里工业地产的价格只有温哥华的1/3，或许价格的优势让卡尔加里的工业地产仍有看点。

9

萨斯卡通 Saskatoon

央行预计，萨斯卡通2021年GDP增长5.2％。

其实萨斯卡通几乎是加拿大房价最实惠的城市之一。从2019年开始，当地房价一路跌，再经过非常时期的摩擦，出现房价新低点也不是不可能。

根据官方数据，萨斯卡通市中心办公商业物业空置率上升，而郊区的空置率降低，整体保持在 13.1%，这个数字也证明了萨斯卡通经济发展并不特别理想。

10

埃德蒙顿 Edmonton

央行预计，埃德蒙顿2021年GDP增长6.2％。

与卡尔加里一样，埃德蒙顿也是“看石油吃饭”。埃德蒙顿的失业率一度惊人地达到15.7%，想象下马路上100个人有16个没工作的气压。所以，埃德蒙顿商业、工业地产都不看好。

好在埃德蒙顿本地民用住宅建设并没有停止，也就是说2021年可能会有大量的公寓进入市场，空置率上升是必然的。因此2021年也不是埃德蒙顿的房产大年。

最后,也就是重点。

一个城市的发展是需要$的，而土地是最重要的资金来源之一。还是去年那句话：相信在赛道上同行人仍然是大多数！过了这个非常阶段，市场会再次回归。脑补下大棕熊捕捉三文鱼的场景：棕熊站在瀑布上游的岩石上，等待逆流而上跃出水面的鱼直接跳进嘴里。同样道理，“善猎者，必善等待”。因此，所有持业者，或者想要成为业主的人应该更加倾向于拥抱楼市。

别还不如一只熊。

darwin

一个城市的发展是需要$的，而土地是最重要的资金来源之一。

真是狗屁不通，加拿大土地都是私人的，又不像国内那样有卖地收入……

bokchoy888