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在多伦多,如何选择商业物业

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发表于 2020-10-28 10:12 AM | 显示全部楼层 |阅读模式


在多伦多,如何选择商业物业

金融街地产  BROKER 李军

在多伦多,一些新移民家庭选择商业物业作为投资方向。这是一个非常不错的选择。其原因是选择商业物业投资对于新移民来说非常容易操作。一旦选择一个好的商业物业,一家人就可以顺利,快捷地从新移民步入当地中产阶级,步入成功人士!有人说,一个好的商业物业就意味着新移民拥有成功的家庭事业。拥有一个良好的商业物业,新移民在多伦多发展就有一个可靠的支撑点,和发展平台。很多新移民移民加拿大都有会经历一段困苦的适应期。在这段时间,新移民需要学习英语,需要打工,需要不断地找好一点的工作,需要适应当地的不同文化和惯例,等等。但如果新移民有了自己的商业物业,这些痛苦过程都可以省略,或者说这些痛苦过程没有那么必要了。新移民完全可以将自己国内的商业直接移植到多伦多,在自己的物业里做生意。只要符合加拿大法律,新移民想怎么做,就怎么做。新移民既不需那么多的专业知识,也不需要当地的各种学位证书。直接开展自己的家庭事业,一步一步地发展自己的家庭事业!在多伦多,一些移民,根本就没有学过英语,也没有那些高深的专业技能。但由于选择投资商业物业,新移民就会将自己的事业有小到大,由弱到强发展成相当规模的企业。商业物业投资有如此重要意义,那么,如何选择商业物业投资呢?其实,有过做生意经验的人,商业物业投资,物业LOCATION,物业的投资回报率,和相关物业leases是非常重要的。
首先,物业LOCATION对大多数生意都很重要,尤其对于零售业来说,物业的位置尤为最要。有经验的商业投资人士说,选商业物业第一是LOCATION,第二是LOCATION,第三还是LOCATION。这说明LOCATION 对选好商业有多么重要! 很多新移民的商业物业都是从事零售业务,零售业务就是服务业。商业物业的位置是至关重要的。同样一个商业物业处于不同的位置,价值天壤之别。商业物业与住宅物业的取向是完全相反的,商业物业处于人流量越大的区域,商业物业的价值也越大;而住宅物业环境越是静谧越好。在多伦多,物业价格和人工费是非常高的,在一个物业里经营一个生意,每天成本至少几百加币。商业物业门前没有充足的人流量,生意没有充裕的客户,是无法支撑在一个商业物业里经营生意的。这就是精明的商人为什么选择好的LOCATION去投资商业物业,去选择好的LOCATION租用商业物业做生意。因为好的LOCATION周边社区人口密度大,人流量大,游客多,有足够的客户群支持业主的日常生意。所以,像北京的王府井大街沿接的商业物业一样,好的LOCATION的物业的租金不断上涨,物业价格不断上扬。投资者一旦拥有这样的沿街物业,不但每年有良好的现金流,与此同时,在全球量化宽松货币的政策不变的前提下,自己的物业也会不断升值。简而言之,选择商业物业投资,要选择好的LOCATION,拥有良好经商位置是非常重要的!

其次,投资商业物业的投资回报率是非常重要的一个指标。可以这么说,投资收益越好,说明商业物业的价值越大,反之,如果商业的投资回报率越低,那这个物业的投资价值就很小。这有点像股票市场,在中国超过股票的人都有这样的体会,有些股票业绩特别好,这样的股票抗跌能力特别强;而另一些业绩特别差的股票,泡沫特别大的股票,靠股评员误导推高股价格的股票,一旦社会经济环境发生变化,立刻带着股民跌入深渊。多伦多的商业物业也一样,好的LOCATION,收益好的商业物业,不论社会政治经济风云如何变化,这样的商业物业保值增值能力非常强。反观,那些位置不好,投资回报很差的商业物业,一旦遇到社会经济调整,物业价值会大幅度下降。这里值得一提的是租金收入,可不是指业主所投资的特定个别物业租金;而是业主所投资的物业周边物业租金。如果只是投资者所投资的物业租金超过11万加币,而邻居物业的租金都是5万,6万,那这样物业投资价值不大;反之,如果所投资物业的租金超过11万,邻居类似物业的租金超过15万,这样的商业物业投资价值更大。因为一旦租客租约到期,投资者可以获得更好的租金收益。

商业投资时,前业主与租客所签的商业租约,即LEASE是非常重要的。而且,租约的法律效力大于房屋买卖的法律效力。换句话说,即便业主发生变更,但不影响租约的存续。原租客可以继续按照与业主签订的租约(LEASE)继续在该物业里做原来的生意。物业的买方应继续承接前业主与租客的租约(LEASE)。一个好的租约LEASE对物业投资方非常有利。当然,有的商业物业投资方,投资商业物业的目的是自己做生意。这就另当别论了!一般来说,投资商业物业就是买物业的LOCATION,就是买租约(LEASE)。由于租约(LEASE)是律师起草的,所以,经纪在做OFFER时,都把买方律师审查租约(LEASE)作为买方买物业的一个CONDITION写进OFFER里. 这样,只有买方律师对前业主与租客的租约(LEASE)解释令买方满意,该OFFER才能生效。有时,精明的投资方不但要看他(她)的所投资物业的租约(LEASE),而且还要看该物业周边物业的租约情况。如果该投资物业的租金(RENT)比周边类似物业的租金(RENT)高很多,这种情况是值得注意的现象。这个租约(LEASE)是否可以持续是值得关注的事情。一旦租约(LEASE)期满,或者租客生意惨淡,破产倒闭。租客提前解除租约(LEASE)。这种情况发生之后,业主就得被迫与其他租客按当前市场价位签新的租约。以前以高价位买的物业也会相应贬值。这样高出市场价位的租约(LEASE),看似很有投资价值,其实,很可能是卖方设计的诱饵。投资方需小心谨慎。所以,投资商业物业,投资者对租约(LEASE)应高度重视!

总而言之,在多伦多投资商业物业是一个非常好的选择。因为在多伦多的经商环境是非常宽松和自由的。在这里,没有城管,没有工商,也没有税务等等执法人员经常干扰业主日常经营活动。新移民,一旦选择一个良好的商业物业,就意味着在多伦多移民成功!就意味着新移民的家庭事业在多伦多有个发展的新平台和支撑点!一个成功商业物业的投资者可以省略很多新移民刚来多伦多时,需经历3,5年的痛苦漫长的适应期。但如何选择一个好的商业物业作为投资的对象呢?商业物业不同于住宅物业,商业物业是用来创造机会,创造财富,制造正现金流的!一个好的商业物业,一定是坐落在好的LOCATION。在多伦多,好的商业物业能使业主,或租客做起生意来事半功倍,轻松自如地将生意做得顺风顺水。另外,一个好的商业物业,一定要有良好投资回报率。没有任何投资回报率的商业物业是没有价值的!最后,如果所投资商业物业带有前业主和租客签订的租约(LEASE),这种情况,投资方一定在OFFER里设定一个CONDITION,注明该OFFER生效的前提,是买方律师审阅LEASE,并令买方满意的前提下,该OFFER才生效。值得一提的是,投资商业物业,投资者一定要注册有限责任公司,这样做,一方面可以将投资商业风险与家庭私有财产分割;另一方面,在买商业物业时,投资者可以在HST税务方面,占有很多便利。(该文纯属学术探讨,不做投资依据,具体投资问题需与你的经纪商讨。李军 微信 peterlee6489)

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