伦多房地产市场动荡，微型公寓成最大输家！

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加拿大金融邮报日前发表了一篇Victor Ferreira的文章。他透露多伦多的微型公寓最近由于疫情影响，并不被市场看好。

四个月来，Christopher Bibby一直在为如何出售多伦多娱乐区的一套435平尺的微型公寓而苦恼。该单位3月挂牌价为$569,999元，在上市的前两个月里，一次也没有人拜访过。没有电话咨询，也没有电子邮件咨询。他形容：“那几个月都是死气沉沉的”。

Bibby认为自己已经给潜在买家很宽松的条件了。他曾在2月份以580,000的高价卖出了一套面积相同、楼层相同、位于同一栋楼的公寓。但那是在COVID-19颠覆多伦多的公寓市场之前。

两个月后，Bibby将该微型公寓价格进一步下调到529,999元，再加上政府解除封禁措施，他认为这个价格应该引起潜在买家足够的兴趣，于是每10天就会有一次开放日展示。不过，还是没有人出offer。

直到6月中旬，Bibby和该单位的业主才得以以低于市场价的价格出租出去。

Bibby的经历代表了多伦多类似公寓销售的趋势，这些微型单位似乎正在拖累整个多伦多房地产市场。

根据研究公司Urbanation Inc.的数据，9月份500平尺及以下面积的公寓销售量同比下降了20%，而其他面积范围的单位销售量则持平或仍为正数。这些微型单位也是迄今为止市场上唯一出现价格下跌的公寓。而且，由于销售与新上市比例的不断下降，它们是唯一牢牢占据买方市场领域的住房形式。

Urbanation的总裁Shaun Hildebrand说：“很明显，COVID-19引起了两种需求的转变。一种是买家对更多空间的渴望，另一种是买家对市中心核心区外更多升值型住宅的渴望，这两者都对微型公寓的市场产生了负面影响”。



在COVID-19之前，这些公寓是市场上最热门的居住类型。投资者蜂拥而至，因为它们是多伦多唯一低于50万以下的住房，而且这些单位可以收取高额租金，这意味着获利几乎是必然的事情。Hildebrand表示，大多数微型公寓都在建房前（楼花）就被抢购一空，而随着投资者对其回报率越来越有恃无恐，他们购买了多个这样的单位。

现在，微型公寓是充斥市场的房源。9月份，微型公寓的新上市量比去年同期增长了165%。如此多的这些公寓上市，以至于现在活跃的房源占了5.2个月的库存供应量。Hildebrand表示，当库存供应量达到4个月时，就被认为是买方市场。

COVID-19扭转了围绕着这些公寓的优势。同样是住在这些单位的人，不再需要靠近他们的市中心办公楼，因为许多办公楼已经关门了；他们也不能再享受到离剧院、体育场馆和餐馆几步之遥的好处，因为这些地方都是空的。正如《金融邮报》最近报道的那样，许多多伦多前公寓业主和租房者已经完全离开多伦多前往汉密尔顿。

Hildebrand称，这种疫情蔓延几乎抹去了住在市中心核心区的租户曾经必须支付的溢价。这种溢价通常意味着要为核心区以外的相同单位多支付400元的租金。现在，它的溢价仅为50元。

Bibby表示，随着公寓租金的全面下降，租户们都在努力节约每一分钱。如果在疫情发生前，每月2000元能让他们租到500平尺的单位，那么现在同样价格可能足以让他们租到550平尺的单位，或者在市中心核心区以外租到600平尺的单位。

Bibby 说“随着在家工作成为一种常态，把自己锁在450平尺的公寓里，而不能使用公寓大楼的健身房，派对室或屋顶天台的想法让人心生不快，而多出50平尺就会有大有不同。”。

RE/MAX的经纪人Frank Polsinello已经看到这种情绪在他在社交媒体上投放的微型公寓广告中发挥了作用。过去，评论中会有一排排有兴趣的人标记位置并找代理商看房。现在，评论区空空如也。

Polsinello的客户曾表示不明白为什么要花60万买一个453平尺的衣柜？Polsinello 在出售面积较大的单位方面都没有问题，但他有一个微型公寓在市场上销售了两个月，没有收到一个感兴趣的人的电话。

微型公寓业主正在努力出售和出租他们的单位，因为他们曾经吸引的两个主要群体：新移民和学生已对此不感兴趣。移民在疫情流行期间已经放慢了脚步，而大多数大学课程都在网上进行。

多位房地产经纪人告诉《金融邮报》，目前仍有一些人对这些单位有兴趣，尤其是之前一直租房的首次购房者，他们想趁着市场下跌的机会抄底。但持有这种兴趣的人不多。而且这些单位很难相互区分，因为房屋格局几乎一模一样，这只会使问题更加复杂。

Polsinello 表示他们公司已经从市场上拿下来一些类似房源。他称公司一直在监控房源情况，如果有十几个一模一样的房源，买家就有了挑选的机会，就会使价格不断下降。

而这也意味着，多年来买家第一次掌握了话语权。

RE/MAX's Property Shop的经纪人Vanessa Jeffrey表示，她最近为客户争取到了多伦多市中心一套面积为475平尺的公寓，杀价到45万，而类似的单位最近的售价为51万。

Jeffrey 表示她知道该公寓并没有人感兴趣。

他们的offer不仅被接受，而且业主也同意了她客户的额外检查。Jeffrey 表示，如果过去买房前要求检查，就不会再有人理睬。这一次，当买家检查发现有几个水龙头漏水和一扇门需要更换时，业主欣然同意负责维修。

在建筑完成前的楼花市场上，Condo Connect的销售代表Sergio Menezes表示，开发商正在做出类似的让步，以吸引投资者重新购买他们的微型单位楼花。许多商家推出了所谓的延长付款结构。通常情况下，投资者必须在第一年内交纳15%的定金才能锁定这些单位，但现在，他们可以选择在三年内每年交纳5%的定金。更便宜的储物间和停车位也被摆上了谈判桌。

展望未来，Hildebrand预计微型公寓市场将进一步疲软。虽然销售价格已经下降，但到目前为止只下降了1%。他认为，目前市场上的供应量表明，进一步的下跌可能会到来，特别是在开发商收尾施工前单位的工作并将更多的单位推向市场的时候。

他说，市场复苏的速度与COVID-19直接相关。

至于需求会受到多长时间的影响，Hildebrand 认为取决于市中心房地产市场如何恢复，这是当前健康危机的所左右的。移民何时反弹？学生什么时候回来？白领们何时回到办公室？Hildebrand表示现在很难说，但短期内看来，微型公寓价格很可能会呈下降趋势。
来源: 大中报 侯东南