漫谈疫情和房地产

多伦多地产

漫谈疫情和房地产

金融街地产 BROKER 李军


近日，笔者过去的一位OSHAWA买过房客户告诉我，她最近在另一个小镇买一座小别墅，价格非常便宜。还在电话里对我说，这是受我的话影响，即在大多伦多周围，哪里的房子价位低，就到那里买房。不信“什么一路向北，一路向西的”那套人云亦云的说法。价位低才是硬道理，价位低的房子才会有更高的上涨空间，价位低的房子才会有轻松的移民生活，价位低的房子才有宽松环境与朋友一起喝咖啡。今年4月份以来的疫情已经改变很多人的工作方式，学习方式，和买房方向的选择。



该客户几年前，在网上找到我，问我，说她一家人只有5万加币。不想再租别人家地下室了。问我是否能帮她买一个房子，让一家人住在阳光普照的房子里。我说，完全可以。最终我的客户在OSHAWA湖边社区买一座半独立房子。结果5万块钱还没用完，剩下近一万加币的钱还买一部不错的车。不但彻底改变自己的生活方式，让家人的生活环境得到极大改善。而且几年下来，家庭资产也得到显著增值。通过这一过程，我客户得到启示，在多伦多周边小镇买房的收益更好。所以，最近，她又在另一个价位低的小镇买一个独立房。我非常佩服客户的实际精神，和开阔的视野。希望她们今后的日子越来越好。


投资者的视野对于选择正确的投资方向和投资项目有非常重要的作用。投资者视野越是开阔，选择的投资机会就会越多，投资的成功率就会越高，投资的回报率就会越理想;反之，投资者的视野很狭窄，人云亦云，选择的投资机会就会越少，投资的成功率就会越低，投资的回报率就会不太理想。在多伦多，一些新移民一提到投资，就会联想到买楼花，就会想到大杠杆，和巨额投资高档房子。



当然，有一些先期投资者确实在这方面投资挣到了钱。但此一时，彼一时，不同的时机投资一样的楼花，其结果可能截然不同。先期投资者得益于先机，后来者可能失去这获利的机会。其实，在加拿大，新移民还有很多良好的投资机会，而且其收益远远好于楼花，风险性也远小于投资楼花。例如，很多新移民将投资的区域延伸到边远小镇，并取得非常优异的的成绩。



五六年前，我的一些客户，他们选择在多伦多附近小镇买房，只投资十几万元，买自主房或投资房。从原来的二十几万，三十几万，到现在的六十几万。在那些小镇，他们不但成为小生意业主，使自己的资产得到大幅度增值。物业增值幅度一点也不比那些备受热捧的高档社区低。更重要的是，一家人通过买这样的房子过上轻松愉快的生活，成为当地受人尊重的中产阶级。



近期，随着疫情发展，全球逆全球化越来越快。整个世界正在碎片化，每个国家都在尽可能建立自己的完整产业链，和物流链。避免国家重要资源过分对国外依赖。而且还有利于国内就业。没有全球化，就不会有熙熙攘攘的人流，就不会有繁忙的民航业，就不会有日益增长的房屋需求。疫情正在加速逆全球化，当今世界，一些大型机场的飞机停满机坪，一些航空公司，旅游公司，酒店，餐馆等服务业都处于半停摆状态。这样状态如果长期持续下去，会对房地产业有相当不利的影响。



疫情确实改变人们的工作方式，过去一直到办公楼与很多同事工作的传统工作方式，现在换作成在家工作。比如，IT， 互联网，物流，等行业。很多职业的专业人士都一改传统工作方式，改在家工作。这一改变，对公司和个人都有益。对公司来说，可以节省房租；对于个人，可以节省大量上班路途时间，节省车耗，能耗，而且工作时间灵活。更重要的是，买房的选择方向更灵活，不必要非得选择在离公司较近的核心地带买房，不必要买空间小，价格高，人口稠密，疫情传播较容易的市中心地带。人们开始把买房的方向选择在多伦多周边房价较低的小镇。那里的房子，不但空间大，房型好，而且房屋性价比高。


疫情也改变人们的学习方式。过去，人们留学，都是到美国，到加拿大，到欧洲各国的具体学校学习。这就客观需要留学生到当地的学校附近租房子，或买房子。而随着疫情的没完没了地扩散。一些大学已经改变学习方式，已经要求留学生不必来北美，不必去欧洲，在国内就可以网上学习。这种方式一旦成为固定模式。那势必对多伦多这样的国际留学城市的房屋需求产生负面影响。进一步影响房屋的价格走势。


疫情也改变政府的财政收入来源。过去几十年，政府一直靠卖房屋开发商土地获得财政收入。但如今疫情原因，导致原已过剩的房地产业趋于明显化，和危害现实化。在一些房屋原来较为昂贵的一二线城市，由于中美贸易战，和疫情蔓延，致使很多产业迁移，很多商业关门。直接导致房屋业主租客跑路，租金没了。一些业主正面临房贷断供违约风险。在这种情况下，开发商同样面临房屋库存急剧上升，现金流中断，和极大的还债压力。这种形势下，政府的土地财政必须改为对现有房屋业主征收物业税。一旦征收此税，势必对房屋拥有者加重持有负担，进一步导致房屋市场加速下行。


这几十年来，世界面临各种危机，但每一次危机的解决办法不是通过改良，和改革现有不合理的经济运行体制；而是靠简单量化宽松，靠印货币，靠放水来苟且度过一次次经济困难。但由于产生危机的根本原因没有解决，只不过暂时把危机糊弄过去了。致使问题越积越难，越积越大，越积越不合理，直到今天已到积重难返的境地。有人说，近十几年房地产泡沫经济的发展模式就是各行各业的专注业务人员最辛辣的讽刺和残酷剥削。这些年，善于投机的人，买一套房子挣的钱比一个专心致志地技术人员工作一辈子挣的钱都多。有人抱怨，这种现象太不合理了。也有人说，如果政府改变不了这种不合理现象，那上天就会管一管。上天是人间最后一个公平正义调节器。疫情可能就是一个房屋市场的调节方式。疫情可能导致房地产价格下降，市场交易更趋于合理化。




综上所述，由于疫情对人们生活，工作，和学习的改变。人们在买房方向的选择也应该与时俱进。过去相当长一段时间，人们比较过热炒作的市中心的高层公寓，现在正面临库存急剧上升，租金下降，和需求不足问题。同样，过去炒作过的所谓的黄金地带的高价独立房，一些业主也有月供压力。而疫情至今还没有得到有效的控制。人们说，如果疫情长期的不到有效控制，买房就不必沿袭过去的在所谓热点社区高价独立房，和核心地带公寓之间做选择。不妨向本文开始的那个客户到距离多伦多有一定距离的小镇去看一看（这里笔者不含任何政治立场，本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据）。

Cobra

向周边环境好的地方发展，有道理。以后通勤距离不在是主要因素了，因此周边环境好的地区应该是有潜力的。

bokchoy888

老蛇，到时候疫情结束， GTA 遍地开花，普涨哦

Cobra

bokchoy888 发表于 2020-10-13 07:29 PM
老蛇，到时候疫情结束， GTA 遍地开花，普涨哦

疫情结束后，还剩多少工作，存疑，至少满大街测餐馆恐怕已经所剩无几了。

foolmelon

Cobra 发表于 2020-10-13 07:33 PM
疫情结束后，还剩多少工作，存疑，至少满大街测餐馆恐怕已经所剩无几了。

没了餐馆，住不住多伦多无所谓了

bokchoy888

Cobra 发表于 2020-10-13 07:33 PM
疫情结束后，还剩多少工作，存疑，至少满大街测餐馆恐怕已经所剩无几了。

我觉得，DT 夜生活绝对爆棚， 西人都憋死了

Cobra

foolmelon 发表于 2020-10-13 07:41 PM
没了餐馆，住不住多伦多无所谓了

还有华人超市。

foolmelon

Cobra 发表于 2020-10-13 07:49 PM
还有华人超市。

为了华人超市多付几十万上百万？ 华人调料很多西人超市都卖，华人超市两月去一次足矣。

Cobra

foolmelon 发表于 2020-10-13 07:54 PM
为了华人超市多付几十万上百万？ 华人调料很多西人超市都卖，华人超市两月去一次足矣。

也是啊。但是家里如果有小祖宗的话，上华人的课还是要的啊。

ideall

"有人说，近十几年房地产泡沫经济的发展模式就是各行各业的专注业务人员最辛辣的讽刺和残酷剥削。这些年，善于投机的人，买一套房子挣的钱比一个专心致志地技术人员工作一辈子挣的钱都多。有人抱怨，这种现象太不合理了。也有人说，如果政府改变不了这种不合理现象，那上天就会管一管。上天是人间最后一个公平正义调节器。疫情可能就是一个房屋市场的调节方式。疫情可能导致房地产价格下降，市场交易更趋于合理化。"

枭雄本色

"疫情也改变政府的财政收入来源。过去几十年，政府一直靠卖房屋开发商土地获得财政收入。但如今疫情原因，导致原已过剩的房地产业趋于明显化，和危害现实化。在一些房屋原来较为昂贵的一二线城市，由于中美贸易战，和疫情蔓延，致使很多产业迁移，很多商业关门。直接导致房屋业主租客跑路，租金没了。一些业主正面临房贷断供违约风险。在这种情况下，开发商同样面临房屋库存急剧上升，现金流中断，和极大的还债压力。这种形势下，政府的土地财政必须改为对现有房屋业主征收物业税。一旦征收此税，势必对房屋拥有者加重持有负担，进一步导致房屋市场加速下行。"这个是中国的情况吧，建议改一下，适应多伦多的情况。