华人如何在加拿大投资农场（一）

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华人如何在加拿大投资农场（一）

来源：星星生活

作者：吉小硕

2012-10-31



自大吉成功地帮一位投资移民在尼亚加那瀑布地区购买一座葡萄庄园之后，大吉收到很多投资者有关在加拿大如何购买农场和土地的咨询，有的投资者想买能够产生现金流的农场，有的想买以屯地为主要目的的农场，有的则以房产开发为目的想买已经规划好的住宅用地，不同的投资者根据自身不同的情况有不同的投资需求。大吉将自己多年的农场及土地购买经验，结合加拿大的农业政策，从不同的视角和大家共同分享华人在加拿大投资农场应注意的环节。




一．加拿大农场的特点

便宜: 加拿大地大人稀, 虽不象一百年前为与美国抢占土地, 政府无偿赠送一望无际的土地给欧洲移民, 但相对来说仍是便宜。350-450万人民币可以买到20公倾土地附带二层三层楼房及其它农用设施，在目前农场市场兴旺的STUVILLE好多农场只要5000加币就可以买到1英亩非常肥沃的农地。当然千万人民币农场, 庄园也很多。

增值: 钱总是贬值, 但土地永远是增值。陈老先生年近七十, 二十多年前从国内移民加国, 在KENNEDY/STUVILLE花了$80多万买了一个96英亩农场，专种大麦，小麦等农作物, 利益丰厚，日前，陈先生三个儿女均早已成家立业，并都是好职业–医生, 律师, 银行家, 无后人再要农场。 当年八十万农场如今市场价已在400百万加元左右。

安全: 随着世界粮价, 农副产品价格上涨, 国内不少企业及个人正考虑到不发达国家开办农场，农业是长远投资项目， 但由于当地社会动荡, 法律不健全, 投资者始终没有大的安全感。但加拿大不存在这一问题。

优惠: 加拿大是发达工业国家, 农业只占很小部分但却是十分重要的基础产业。国家为鼓励农业, 制订一系列对农场主补助政策，比如：几百亩地的农场每年的地税只有$2500就是最好的证明。

享受: 投资者将拥有真正田园生活: 鸟语花香, 悠闲传统西方庄园生活。

实际上真正加拿大人虽然工作在大城市, 但很多都住在这样环境。他们把繁华都市, 摩天大楼留给世界各地新移民！这么多好处, 难怪加拿大很多要人, 名人最终都隐居农场, 当起农场主，我们华人也不例外！





二，加拿大农场类型

奶牛场: 大多有现代化牛舍, 大片牧场和专种饲料用草草地等
养鸡场: 现代化全封闭鸡舍，大片土地种植饲料用谷物。
养猪场: 现代化全封闭猪舍，大片土地种植饲料用谷物。
肉牛场: 大多有现代化牛舍, 大片牧场和专种饲料用草草地等
养马场: 大多有现代化马舍, 大片牧场和专种饲料用草草地及训马场等。这些马主要为赛马, 赌马与骑马爱好者而饲养。这是加拿大一个大产业。
业余农场: 这些农场可能有各种养殖, 种植业, 但都不多。环境十分优美，大多是富翁隐居地, 农业只是他们业余爱好。
经济作物农场: 如一望无际的麦地, 玉米地, 豆类, 蔬菜, 西洋参等。
园艺, 苗圃农场: 如温室花卉, 蔬菜, 绿化苗圃。大多这些农场都有温室设施。
果树农场: 各种水果都有。不少是顾客自己采摘农场。
养鱼场: 现代化桶式养鱼箱, 供,排水设施, 现代化住房等。





三．多元化农场业的产业链价值

农场业包括养殖畜牧业（ 奶牛场，养鸡场，养猪场，肉牛场，养马场，和养鱼场等），经济作物农场（麦 , 玉米 , 豆类 , 蔬菜 , 西洋参等；园艺 , 花卉，苗圃和果园），还有度假 休闲 农场（ hobby farm ，包括赛马等）。目前，从事农场业的华人越来越多， 与众多的华人超市之间构成了产供销一条龙，有些朋友在 买了农场之后，想方设法去提升农场的价值，如提供度假等旅游服务，或提供骑马训练，或提供钓鱼等娱乐活动，顺便供应农家菜饮食。

除了原有农场产业链的价值以外，“农场主移民项目”更是将农场的产业链延伸到了移民领域。近几年，加拿大联邦政府将紧缺职业再次减少到了只有 38 项。许多人的专业已经不在这个列表中。特别是农林牧副渔或 园林设计之类的专业人员，已经难以通过技术移民方式移民了，而他们的资金又不足以作为投资移民。应该庆幸的是，这个鲜为人知的“农场主移民”项目正好是他们的福音！ 农场主移民属于加拿大自雇移民大类中的一个项目，相对于其它移民渠道来说具有耗时短，要求低，所要求背景材料易于准备，无需大额资金，家庭成员人数也不限。另外一个突出特点是不要求高等学历及高水平英文等。如果投资者难以走通技术移民，也没有足够资金走投资移民之路，走农场主自雇移民之路就是一条捷径！由于加拿大地旷人稀，政府特别鼓励农业生产，所以加拿大移民局对此类的申请特别欢迎。

加拿大农业部更提供农作物以及畜牧业生产免费技术支持及指导，还有诸多农业低利息贷款予以提供。此类移民申请等待时间与投资移民类别相当，甚至稍快。加拿大的农场主本质上属于企业家。到了加拿大之后，可以雇用有加拿大经验的人帮助你经营，甚至可以承包给别人去经营。成功 申请这个项目的关键有两点：一是有两年或以上的务农和农场管理经验（ 学农、林、牧、副、渔的，学园林设计的，有农业劳务出口经验的，农场干部，乡干部，村干部，下乡扶贫干部等都可能符合，中学以上的学历就可以，只需要中学水平的英语 ) ，二是购买一个加拿大农场。大吉提醒大家，这个移民项目的申请成功，需要移民申请人，商业房地产经纪和律师三者之间的精诚合作，才能顺利开展并获得成功。





（待续）

Cobra

好，我就喜欢农场。坐等下文！

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华人如何在加拿大投资农场（二）

来源：星星生活

作者：吉小硕

2012-11-15






四．农场的价值结构体系

由于加拿大是一个幅员极为辽阔的国家，各省的农场价格无法类比，因此大吉在此讨论的所有话题仅限于安省农场。安省农场的价位相差很大，从十几万到数百万甚至上千万加币不等。视农场的用途种类，地理位置，面积大小，条件设施和住宅建筑而定。根据多方研究和考察，大吉拟出了以下的公式：农场的价值 ＝农场种类＋生意或配额＋地理位置＋住宅房屋＋农地（英亩数，可耕地面积，土质，肥力，土地平整程度，等）＋温室等设施（控温系统，灌溉系统等）和农业机具。

由此容易理解，那种内有标准高尔夫球场或高级跑马场，风光绮丽设施完善的富豪型私人会所型农场，或是那种现代化养鸡场或奶牛场等有配额的大型工厂式农场，价格必然高昂，如在数百万甚至千万加币以上。显然，对于绝大多数民众，这些昂贵的农场可以是一个梦想。 据统计， 安省平均每个农场的价值是 80余万加元，绝大部分普通移民可以负担的农场价位应该在这个平均值以下。

农场的价值到底是怎么确定的呢？与其它种类的房地产一样，农场有其政府评估价，银行贷款时的评估价和市场价。对于卖家和买家来说，最重要的是农场的市场价格（Mmarket Value ）。这个市场价主要取决于其本身的价值和市场的供需平衡。 农场，是商业房地产的一种，可以从银行贷款，或可要求卖家做部分回贷。所以，很多买家需要的只是农场成交价 35% 左右的首付。由于农场本身可以是商业运作，所以 农场的投资回报或收益应该是：当前的经营收益＋还贷款本金的回报＋长期性增值的回报，需要大吉特别说明的是：农场最大的价值可能会体现在未来土地性质的变化所带来的巨大利益，比如说：农地变为商业用地，住宅用地或工业用地等。





五． 投资农场应注意那些细节

目标: 投资者到底为什么买农场? 为等地增值而屯地？为真正生产而买农场？加拿大对农业土地都有不同发展规划。各规划区土地价格差别很大, 政府管理要求也差别很大。你的动机将决定你该在什么地区购买农场，买什么样的农场，买多少钱的农场。

气候: 大吉有一朋友喜欢在世界各地投资买地, 但我看他在加拿大, 曼尼托巴置的地不会有大升值。因为他不懂农业气象学, 买地太偏, 气候太冷。他每年请人种大西瓜, 香瓜。 瓜还没熟, 但秋天已来了。 最后全由大狗熊, 小松鼠负责收获！但他还得坚持下去, 因为政府对荒地罚款或没收！

土壤: 一投资者买下一大片草场准备全种蔬菜。 生产中才发现草场土层浅, 杂石多只能种草不适合种菜, 大呼吃亏, 但太晚了。实际上不同作物要求的土壤条件都不一样。还有一位农场主, 只管种, 不爱惜土地。几十年下来, 四周别人土地仍是十分肥沃的沙壤土, 而他的土地:下雨是泥塘, 天旱是沙漠。投资者买后如果想改造, 准备花几年时间, 再投几十万加元才有希望改良土质。

水源: 加拿大不缺水。但对农业用水有明确规定, 无论您从地下取, 还是湖, 塘中抽, 您必须符合要求。就是从自已土地上取也不列外, 买地之前, 要了解生产用水量和政府的要求是否一致。

环境: 加拿大实行严格环保政策, 农场的排放物, 农药使用必须达到要求。如养鸡场, 必须控制鸡粪的污染与臭味。政府对农场中野生动物, 树林保护也有要求。

市场: 农场准备干什么, 市场在哪里？一个从贵州来的投资移民朋友, 买下一个温室专种黄瓜和西红柿。十年来夫妻场发展成四十多名职工的农场, 固定资产已达五百万加元左右，他们当初选对了市场—–西人主流市场对黄瓜和优等西红柿的常年需求。

法律: 很多农场有政府明确的生产与规划要求。如养奶牛, 养鸡必须首先报告政府, 政府根据市场需求批准农场的生产量。养猪, 养肉牛是自由市场但仍要符合政府食品安全条例。有不少地区农场只准生产, 不准在路口零售。有的农场自产自销, 收获很高，但可能转到下一个投资者手中, 可能就不准在门口自销了, 因为政府对这块地可能早有长远打算。

交通: 大家都知道, 不必多说。那位种瓜喂狗熊的投资者, 由于土地太偏, 不仅没收成, 地也不会有大的增值。因为加拿大地大人稀, 再过二百年也很难开发到那里。

当然还有许许多多其它关键因素, 如劳动力资源, 生产成本分析, 土地市场价格评估, 具体项目的政府要求与优惠待遇等等, 由于篇幅限制不能一一列出。总而言之, 买好一个农场有很深的学问, 涉及农业方方面面。




（待续）

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华人如何在加拿大投资农场（三）

来源：星星生活

作者：吉小硕

2012-11-19





自大吉刊登《华人如何在加拿大投资农场》之后，收到众多感兴趣投资的来电咨询，咨询比较多的有2类：一是如何投资以土地增值为主要目的农场；二是如何通过投资农场做“农场主移民项目”，介于农场投资牵涉的面比较广，需要方方面面的专业知识，大吉尽可能为大家提供更多更全面的农场投资信息，以便供投资者决策参考。


加拿大是世界七大工业国之一，同时也是一个农业高度发达的国家。 安省南部属于加拿大阳光地带，有着得天独厚的发展农牧业的资源。农牧场星罗棋布，一派田园风光， 是许多人心驰神往的佳境。可以认为，投资农场是房地产领域的一个重要投资手段，也是创业就业的一个良好选择。而且，鲜为人知的是，投资农场还可以让自己移民或帮助亲友移民，在目前各类移民多纷纷关闭的情况下，这的的确确是一个比较好的选择。

一. 土地是房地产的价值根源

土地储备（ Land Bank ），是一个极其重要的房地产投资方向。许多富豪都是在土地上得到了第一桶金！许多犹太老爷爷们当初以数千或数万加币买入土地，到儿孙辈再以数十万或数百万卖出！几十年之内的增值幅度就可能高达数十倍甚至百倍！

由于农地的价格最为低廉（目前一般为数万加币 / 英亩），人们往往是通过购买和储备农场土地（相当于买入“原始股”），来达到土地增值进而发家致富的目的。如果，将来你的土地进入新开发区规划之内，就可能改变土地的规划用途，从而达到土地的极大增值。例如将农地改变为工业用地就可能增值至数十万加币 / 英亩，而如果改变到商业或住宅用地，甚至可增值至百万乃至数百万加币 / 英亩。即使在你的有生之年，你的农场不会在什么新开发区之内，土地也必然会明显增值！

如果投资者符合条件， 买一个现成的农场，可以立即帮助您通过“农场主移民项目”成功移民！ 如果投资者已经移民，则可以帮助符合条件的亲朋好友买一个农场，然后让他通过“农场主移民项目”移民加拿大。如果投资者的农场运作良好，也可以申请雇用您的亲朋好友以“农业技术员工”的工作签证来加拿大，进而可以申请移民！
买一个现成的运作良好的农场，足够养活全家，不用担心英语不好找不到工作，通常一年之内通常只需要在农场工作半年左右。其它时间，或享受生活，或去做其它工作。


二．加拿大购买农场的优惠政策

近年来，由于中国巨额外汇储备所蕴藏的真实财富随着美元的贬值而大幅缩水，著名经济学家厉以宁建议投资海外买地，这正是看到了海外土地的巨大利益。
一言以蔽之，投资农场，实际上可以有三个主要目的：买入并储备土地，等待土地增值；自雇或作为企业家经营农场并赢利；通过购买农场而移民或帮助亲朋好友移民。此外，还可以享受田园生活。

农场主，是有产阶级或企业家。按照中国的说法，是地主！社会地位当然高于无产阶级。在加拿大做农场主，有着许多实惠 。例如，加拿大政府对于农业 制定了许多优惠政策和扶持措施，每年投入大量资金以保证农民的正常收入。有关的项目有：加拿大农业收入稳定项目（ Canadian Agricultural Income Stabilization, CAIS ），旨在尽可能在不影响生产和贸易的情况下稳定农民收入，最多可补偿农民当年损失的 60% ，为农民减轻经济负担、稳定收入、抵御风险等发挥了重要作用。农作物保险项目（ Crop Insurance Programs, CIP ），以保护农民免遭由于气候或其他自然灾害如干旱、洪涝、冰雹等带来的损失。

农民如遭受自然灾害，联邦、省政府联合出资赔偿。预支农民方案（ Advance Payments Program, APP ），如果预计种植的粮食价格可能下降，联邦和省政府提前预支农民部分借款，第一个 5 万加元无息，超过部分收取利息，联邦政府将支付此项方案的所有费用。另外，加政府多年来不断减免农民的各种赋税。如净收入在３万加元以内的农户可不缴所得税，净收入超过３万加元的部分只须按照大约１５％左右的税率纳税。农场的资产及机器设备都可以折旧，许多开支可以计入成本。所以，农场主在税务上有许多好处，这就保证了农场主的实际收入。

（待续）

ZZzz2000

华人如何在加拿大投资农场（四）

来源：星星生活

作者：吉小硕

2012-11-25






三．目前农场的市场价格


15 万～ 35 万的农场 ： 地处偏远，条件差，一般是荒地，或没有什么收益。以牧草种植和放牧为主，往往灌木丛生或为杂木林，或者为山地等。没有什么设备，住宅陈旧，或者上面没有住宅，土壤本身没有什么肥力，可耕地所占比例不大等。这种农场可能只适合于国内真正的农牧民，能够吃苦耐劳，来加拿大垦荒者。这部分农场不适合华人投资者。

35 万～ 55 万的农场 ： 一般远离多伦多，但可能靠近小乡镇，经济效益不高。住宅比较陈旧，或种植牧草，放马或养羊，或是简单的休闲型农场，或种植大豆等粗放型作物等，土地不够肥沃，没有什么值钱的设备等。这类农场中，有许多是出租给真正的农民或牧民的。这种农场可能适合于懂得农林牧副渔的移民，因为有潜力可挖，也因为他知道可以干什么，不可以干什么，买来可以有用武之地。对于那些以买农场申请移民为目的的人，或可考虑。但是，对于这种农场，你不可能强求一买来就会有大的经济效益。 其实，对于低价位的农场，也可以想的很简单：以市区一栋镇屋或半独立屋的价格就买到一个农场，如果还以这个农场申请到了移民，已经不错了。

55 万～ 100万的农场 ：这个价位已经有些条件相当好或有明显经济效益的农场，很值得移民们购买！其价位也在许多人的可负担程度内，所以予以重点推介！此价位的农场可能距离多伦多较远（ 1.5 小时车程或以上），但农场类型比较多元化。如谷物，蔬菜，花卉，果园，养鱼场，休闲农场都有。可以有一些值钱的设备，如温室和农业机械设备等。尤其值得强调的是，有些农场是有现成生意的，如某些花卉农场，有固定销路，收入稳定，可能有较高的回报。住宅条件也相当不错，有些甚至可以说是舒适安逸的现代化住房！如双车库独立屋，超过 2500 平方英尺，硬木地板，起居室，大客厅等，四卧室，三浴室，等等。光这栋房屋在市区，起码就值了 50 万！

我建议那些不懂得农场经营也没有农业经验的人，如果条件允许，尽量买这个价位内的带生意的农场。可以要求卖家培训你，很快可以上手。如果买到一个生意稳定，收入良好的农场，岂不是一个聚宝盆？还有什么可担心的？已经来到加拿大的企业家移民家，也可以买这类有良好生意的农场来取消移民条件。另外，应该尽量买安省南部所谓加拿大阳光地带内的农场。
一百万以上的农场：显然，在这个价位区间的挑选余地更大，农场的种类也更多，但最主要的投资目的是转变土地性质等待升值。购买者考虑较多的是长线投资价值，或考虑目前良好的经营效益，。如有些农场距离多伦多相当近（1小时车程以内），从而体现出其位置价值（ location, location and location ） !


四．“农场主移民”项目

如果资产达不到投资移民或企业家移民的要求，在学历和英语等方面也达不到技术移民的要求，又不想等待那么长时间，那么“农场主移民”项目是一个比较好的选择。
什么人适合“农场主移民”项目：
1.学农、林、牧、副、渔的，学园林设计的 (中专都可以)
2.主申请人在过去十年内曾经从事两年或两年以上农业生产或管理经验（村委会证明就可以了）
3.或者家里是农场，或农村，或林场，或公园的
4.英语：中学水平就可以
5.资产：要能够买一个农场（至少20万加元）


“农场主移民”项目的特点：

农场主移民属于加拿大自雇移民大类中的一个项目，相对于其它移民渠道来说具有耗时短，所要求背景材料易于准备，无需大额资金，家庭成员人数也不限，家庭人口多似乎更好，因为农业本身是个劳动密集型产业，另外一个突出特点是不要求高水平英文及高等学历等特点。如果投资者难以走通技术移民，也没有大笔金钱走投资移民之路，刚好有一定的务农经验（可以找地方实习），走农场主自雇移民之路再好不过！由于加拿大地广人稀，政府特别鼓励农业生产，所以加拿大移民局对此类的申请特别欢迎。加拿大农业部更提供农作物以及畜牧业生产免费技术支持及指导，还有诸多农业低利息贷款予以提供。此类移民申请等待时间与投资移民类别相当，甚至稍快。加拿大的农场主本质上属于企业家。你到了加拿大之后，可以雇用真正有经验的人帮助你经营，甚至可以承包给别人去经营。

多伦多至温莎（靠近美国－加拿大边境）是加拿大最好的阳光地带之一。大量的农场集中于此。目前，有不少华人在此从事农场业（奶牛场；养鸡场；养猪场；肉牛场；养马场； 经济作物农场， 如一望无际的麦地, 玉米地, 豆类, 蔬菜, 西洋参等；园艺, 花卉，苗圃农场；果树农场；养鱼场等）。多伦多的华人超市起码有50家，与这些华人农场之间构成了产供销一条龙。而且，你的农产品可以轻而易举地卖至美国（美国加拿大其实是一体化市场。夏秋季，安省农场的蔬菜花卉大量供应至美国；冬季，则从美国运输蔬菜或花卉来加拿大。大卡车，2个小时左右就从那些农场到了美国；如果是温莎农场，1小时都不要）。此外，还有休闲农场: 这些农场可能有各种养殖或种植业, 但都不多。环境十分 优美，大多是富翁隐居地, 农业只是他们业余爱好。

在多伦多，经常有新移民农场主招募那些一下子找不到好工作的新移民去农场打工。农场也招募家庭不富裕的留学生们去打工。甚至，有许多探亲的父母亲也去打工，挣一笔钱回去。农场工作，也有不太劳累的。如，分拣和包装蔬菜，等。老爷爷和老奶奶都可以干。可以在华人网站上看到这些打工的故事。

干了几年之后，你如果不想干了，可以租给别人，或卖掉。然后，你可以去做别的工作。说实话，即使后来许多人改行了，他们也都不舍得卖掉他们的农场。他们只是出租给别人去经营，自己保持农场的所有权，好处：一是有回报，二是等待增值，三是随时可以邀请亲朋好友一起去度假。

最后大吉对购买农场的朋友做如下总结性建议：以囤积土地为目的的投资，最好在STUVILLE以北，目前平均农场每亩到35000加币，但投资总额基本要在200万加币以上；以“农场主移民”项目为目的的投资者最好在安省的南端购买能够产生大量现金流的农场，没有现金流的农场是无法雇人的；把农场作为生意经营的最好在安省内部寻找100万以上以水果，蔬菜等主要产品的农场，这些农场大部分经营比较稳定，有较固定的客户及稳定的现金回报。

（完了）