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[转贴] 7月份,大多伦多都市圈房屋市场交易信息综述

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发表于 2020-8-6 12:21 PM | 显示全部楼层 |阅读模式


7月份,多轮多都市圈综合房屋月度成交均价超越2017年历史峰值

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7月份,大多伦多都市圈综合房屋交易指数

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7月份,进入大多伦多都市圈房屋市场资金趋近2017年峰值,反应市场开始火热

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July, 2019 vs July, 2020, 大多伦多都市圈部分房型交易指数同期对比图示

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本人声明:

多伦多地产协会会员,金融街地产 BROKER 李 军 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观,准确,及时的新闻,和房市最新走向. 虽然本人认真工作,但由于本人受技能,知识,和其它因素影响,图表中难免会有些错误,或不那么令人感到满意!请大家见谅!

另外,图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异,以MLS数据为准!

再有,本文纯属学术探讨,不作为任何人房屋买卖依据,特此声明!

最后,欢迎大家联系我,咨询房屋买卖问题
发表于 2020-8-6 02:44 PM | 显示全部楼层

detach 拉均价很明显啊…… median price对比更有意义
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 楼主| 发表于 2020-8-6 04:36 PM | 显示全部楼层
darwin 发表于 2020-8-6 02:44 PM
detach 拉均价很明显啊…… median price对比更有意义

7月上涨是预料中的。我说了,7月会比6月稍微涨一点点。8月也很可能比7月再高点儿。

现在其实只要保持8月,9月都小幅上涨,政府很放心的正常结束延期支付贷款,就是空军的胜利。
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发表于 2020-8-6 05:34 PM | 显示全部楼层
Cobra 发表于 2020-8-6 04:36 PM
7月上涨是预料中的。我说了,7月会比6月稍微涨一点点。8月也很可能比7月再高点儿。

现在其实只要保持8 ...



房价暴涨占据头条,对政府不是个好消息

现在自由党政府还面临着WE丑闻,可能会出一些政策转移大家的注意力
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 楼主| 发表于 2020-8-6 09:25 PM | 显示全部楼层
darwin 发表于 2020-8-6 05:34 PM
房价暴涨占据头条,对政府不是个好消息

现在自由党政府还面临着WE丑闻,可能会出一些政策转移大家 ...

我不信政府敢在这时候推出加税政策。

如果真的推出,老大你就太厉害了,哈哈。
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发表于 2020-8-7 09:41 AM | 显示全部楼层

数据看起来非常奇怪。7月份的均价本身没什么可看的,detached豪宅成交太多,均价被拉上去

不过成交量这么高我是完全没想到,现在利率虽然低,但贷款并没有放松,B20还在,rental property非常难贷款,外国买家基本也没有了,留学生也没有,到底是谁在买房?如果家庭年收入15w,要攒够首付的30w,也需要起码3~4年时间,买房的钱是从哪里来的?

downtown condo的挂牌数那么高,还有不怕死的冲进去?买郊区独立,半独立的,大部分,要不是卖掉downtown condo然后换房,要不就是downtown condo增值然后heloc出钱来付首付。如果condo价格雪崩,很可能面临以下几种情况:
1. 卖不掉手里的condo,closing date的时候无法close
2. 假设condo增值50%,heloc可以贷款30%~40%,如果价格下跌20%,heloc就需要追加保证金。如果无法出租,现金流吃紧,只能卖掉condo

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 楼主| 发表于 2020-8-7 12:22 PM | 显示全部楼层
darwin 发表于 2020-8-7 09:41 AM
数据看起来非常奇怪。7月份的均价本身没什么可看的,detached豪宅成交太多,均价被拉上去

不过成交量这 ...

我也不明白,这钱从哪来的。不过,我要等一些数据,看看是不是又是豪宅引起的价格上涨(其实就涨1.9%)。
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 楼主| 发表于 2020-8-7 12:30 PM | 显示全部楼层
darwin 发表于 2020-8-7 09:41 AM
数据看起来非常奇怪。7月份的均价本身没什么可看的,detached豪宅成交太多,均价被拉上去

不过成交量这 ...

独立屋的交易量增幅惊人,呵呵。

你是说,买这些独立屋的人,下面要开始卖Condo,用来凑钱支付买独立屋。这些人不会不考虑到万一Condo不能短时间按理想的价格卖出去的可能吧?毕竟这么大的事情,而且是很容就能想到的问题。我的意思是,我不指望下面出现卖不掉Condo或者要求降低HLOC的情况,这帮买独立屋的应该考虑到这些问题了。
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发表于 2020-8-7 01:52 PM | 显示全部楼层
Cobra 发表于 2020-8-7 12:30 PM
独立屋的交易量增幅惊人,呵呵。

你是说,买这些独立屋的人,下面要开始卖Condo,用来凑钱支付买独立屋 ...



对加拿大本地人来说,手握先进等到现在买房,可能性很小。换房肯定是要卖自己手上的房子,或者heloc的

手握大笔现金,等到现在这个时候出手,还抢offer的,不可能是外国投资者——今年上半年美股那么好的机会,肯定买股票不会买房,而且现在lockdown外国资金也进不来

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发表于 2020-8-7 05:06 PM | 显示全部楼层
我觉得就是因为大批的换房导致7月的成交量大增。受疫情影响的,大换小,或者换到较远一些地方,部分是计划中的小换大。所以在100-150万间的成交速度很快。真正带来资金增量的是新移民,每年都有。这次换房运动消耗了大量的潜在增量买盘,不知情况的都急急入了场。这种状态是不可持续的,或者说这种状态很容易会一下子产生逆转。现在抢高的的确有,但我看到的更多的是sold conditionally方式成交的,这和6月及7月初已经有明显差异了。
大面积的违约看来不太会发生,但这反而会形成一个对房市的大利空,因为这样一来压力会全压在银行身上,政府只要明白违约损失是在银行可承受范围内的,他就不会用动用额外的政策去救。在维持原有框架的前提下,房市后市的demand和supply是非常清晰的。

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 楼主| 发表于 2020-8-7 07:39 PM | 显示全部楼层
darwin 发表于 2020-8-7 01:52 PM
对加拿大本地人来说,手握先进等到现在买房,可能性很小。换房肯定是要卖自己手上的房子,或者heloc的 ...

所以,你的意思是大家都是换房。

手握大量现金的投资者应该属于比较聪明的了,不会这时候冲进去抢房,所以应该不是他们。

外国钱进不来。

这样,就剩你说的换房了。那下一波就很好玩了。

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 楼主| 发表于 2020-8-7 07:41 PM | 显示全部楼层
lazybear 发表于 2020-8-7 05:06 PM
我觉得就是因为大批的换房导致7月的成交量大增。受疫情影响的,大换小,或者换到较远一些地方,部分是计划中 ...

嗯,有道理。把你和Darwin的串在一起就比较清晰了:大量换房,下一波就是大量卖房了,这波换房的需要把手上的房卖出去。
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发表于 2020-8-7 08:30 PM | 显示全部楼层
等到10月份就明了。
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发表于 2020-8-7 09:15 PM | 显示全部楼层
Cobra 发表于 2020-8-7 07:39 PM
所以,你的意思是大家都是换房。

手握大量现金的投资者应该属于比较聪明的了,不会这时候冲进去抢房, ...

最大的问题还是源于condo的投资崩盘,会带来连锁效应。现在经纪在疯狂炒作郊区概念,就怕这个市场热度下去了,整个房市就彻底凉了。个人觉得投资者的话,一般会买condo,这样投资和收入比会划算些。同样资金投入,买大house收租金肯定是划不来的。除非看中的是长期的大幅价值升值,但问题是高价位的流动性差,能转手卖个好价钱只能等市场热起来,这个太被动。
能投资的应该基本都已进condo市场了。现在再拿着现金的投资者本来就不多,基本都是要靠银行资金来撬动。但问题是税收这块政策的不确定性太大,未来一年内,在房子上动刀收税的可能性几乎已经是90%以上。而且,虽然现在利率低,但是从另一角度讲,未来只有加息空间。所以,理智的投资者不会进。当然,市场上总不缺激进的投资者,但不会多的。
外国投资者,要投资根本不会考虑加拿大,一来房价本来就泡沫,二来离美国那么近,谁直到疫情再怎么发展,三来疫情不恢复大宗商品市场就好不了,四来全球那么多地方可以投资,干嘛跑来加拿大,伦敦就不知道要比多伦多好多少了,那里留学生更多,跌价想象空间更大了,而且似乎已经开跌了,捡皮夹子不要太爽。

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 楼主| 发表于 2020-8-7 09:15 PM | 显示全部楼层
marsdm 发表于 2020-8-7 08:30 PM
等到10月份就明了。

8月,9月最好不要跌,这样10月份政府才能放心的不延长延期付贷。
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 楼主| 发表于 2020-8-7 09:19 PM | 显示全部楼层
lazybear 发表于 2020-8-7 09:15 PM
最大的问题还是源于condo的投资崩盘,会带来连锁效应。现在经纪在疯狂炒作郊区概念,就怕这个市场热度下去 ...

,有道理。

Chain reaction

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发表于 2020-8-7 09:29 PM | 显示全部楼层
Cobra 发表于 2020-8-7 07:41 PM
嗯,有道理。把你和Darwin的串在一起就比较清晰了:大量换房,下一波就是大量卖房了,这波换房的需要把手 ...

为什么要卖出去?我觉得换好房子就结束了。现金流什么的应该都算好了才会换房子。
后面的情况是买盘越来越少。不确定的是卖盘new listing的情况(有可能并不会多很多),我个人觉得卖盘不会等10月底才一下子上来的,相反的,近期的换房运动里面就包含了不少受疫情影响的卖盘。我认为主要还是是因为买盘一下子会减少,最终导致消化不了new listing。
condo的积压盘会限制其他房子的价格空间,同时也会压制其他房子的买盘。

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 楼主| 发表于 2020-8-7 10:24 PM | 显示全部楼层
lazybear 发表于 2020-8-7 09:29 PM
为什么要卖出去?我觉得换好房子就结束了。现金流什么的应该都算好了才会换房子。
后面的情况是买盘越来 ...

延期贷款结束可能会有些人撑不住要卖房。早期不卖是因为当时大家不清楚疫情需要多久,现在都明白了,这是个长期过程,因此可能不少只能卖了,加拿大人欠债水平太高,应该很多人撑不住,这个些就是你的卖盘。

买盘会减少,这个我同意,一是移民和学生少了,二是既然经济会长期不好,可能不少人决定推迟买房。
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发表于 2020-8-7 10:39 PM | 显示全部楼层
Cobra 发表于 2020-8-7 10:24 PM
延期贷款结束可能会有些人撑不住要卖房。早期不卖是因为当时大家不清楚疫情需要多久,现在都明白了,这是 ...

也有道理。
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发表于 2020-8-8 12:22 PM | 显示全部楼层
我怀疑有经纪故伎重演做假交易。2月底3月初所谓涨了涨了的成交现在有拿出来卖。
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