深圳房价上涨之谜

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深圳房价上涨之谜

原创： 有趣有料的 市界 2019-12-20

文 ✎ 黄莹 林夏淅

编辑 ✎ 邢昀

深圳楼市据说是“易过敏体质”。

 

2015年，炒房团各种加杠杆在深圳一顿“神”操作，让深圳房价暴涨，并带领全国掀起一轮房价上升。几年后，一轮魔幻的“涨价”神操作又在深圳悄悄上演——

 

近日，福海街道中粮凤凰里花苑小区的业主群中，有卖房需求的业主们相约抱团把房价涨上去，美其名曰“打响资产保卫第一枪”。

 

随后，周边一些小区的业主也开始效仿。发展到最后，深圳有超过10个小区的二手房业主，加入抱团抬价阵营。

 

当然，这一魔幻的坐地涨价行为不久后被深圳宝安区住建局叫停，不仅发表言论的业主被约谈，小区二手房网签手续办理也遭暂停。如果业主确实要交易，必须签署交易风险知晓书。

 

近来在各项利好政策的影响下，深圳房价相比其他一线城市的确热的不得了。不过真的到了“坐地起价”都不愁卖的地步了吗？中央经济工作会议刚刚重申“房住不炒”的基本定位，深圳房价会走向何方？

 

01

深圳楼市怎么了？

 

“谁报价低于10万，邻居们集体跟他绝交。”

 

深圳某小区的二手房业主们如此抱团涨价，最终导致政策的调控之手从政府、开发商、金融机构、房产中介，伸到二手房业主。

 

相比还在寒冬中的北京，深圳的楼市似乎已经热起来了。

 

市场具体如何，数据说话。如何判断一个地区的房市情况，在关注房产政策之外，第一看房价涨没涨，第二看最近成交多不多，第三看房子库存足不足。

 

最近深圳房市那么火热，深圳的房价现在到底如何？

 

从国家统计局的房价指数来看，虽说涨幅不及2015年、2016年，但还是可以看得出，今年以来，深圳房价指数在曲折中缓慢上升，二手房上升幅度尤为明显。

 

深圳的房产中介汪丽对市界表示，在她所负责的区域，特别是从今年11月份以来，房子不管大小，每套上升幅度在十多万。

 

引起房价上涨的原因，除了粤港澳大湾区、先行示范区政策对深圳带来持续利好外，11月份以来更多是因为“豪宅税”的取消。

 

自今年11月11日开始，深圳税务局对于商品房实行了新的征税标准，容积率在1.0以上，单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。

 

而在2015年的标准中，享受税收优惠政策的普通住房不仅要求满足以上条件，还叠加了房屋总价要求，例如，在罗湖区，390万元及其以下的房子才能免“豪宅税”。

 

但随着深圳房价的上涨，越来越多的普通住房达到了“豪宅”标准。同样以罗湖为例，12月份罗湖区房价均价为5.5万元/平，按照2015年的标准，超过71平米就算是豪宅。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此也表示认同，他进一步向市界解释，“一手房因为限价一下子也不可能涨很多，相比之下二手房反而上升快。”

 

汪丽告诉市界，她所在的龙岗区，以前总价超过280万元的都要缴纳“豪宅税”，不过以现在的单价，房子总价大多都在280万以上，现在取消豪宅税之后，每套住房相当于会省10万元-20万元不等的税费。

 

政策的本意是要降低购房者的购房门槛，但卖房者不这么想。

 

“虽然跟业主没什么关系，但是业主还是会抓住这个机会把降下去的价格补齐，”汪丽对市界表示，“不过最近看房子的人还是特别多，成交得也都很快。”

 

数据反映的情况显示，房价上升的确没有阻挡住大家的购房热情。11月，深圳二手房成交套数环比上升11.84%，同比上升91.93%，为三年新高。

 

 

而房子在今后一段时间会不会接着涨？还有一个重要的决定因素就是供需。

 

通俗一点来说，如果可售的房子变少了，房子涨价的可能性更大，但是如果可售的房子很多，多到随时都可以买到，卖家自然也不敢轻易涨价。

 

今年9月，深圳商品房（住宅）可售面积逼近200万平方米，可以说是几年来的低位。限售条件存在，导致新房转化为二手房的门槛提高，楼市的潜在供应是在减少的。

      

总的来说，深圳的房价的确在涨，但远没有到能上演“坐地涨价”的地步。

02

2015年的历史会重演吗？

 

蠢蠢欲动的深圳楼市，让人想起了2015年至2016年深圳引领的那一波全国房价上涨，时至今日，回想起来仍然是惊心动魄。

 

2015年4月，深圳住宅价格指数同比增长实现“翻红”，从3月的-0.17%提高至4月的1.09%。自此，深圳房价开始了持续的上涨，一直到2016年4月，以52.72%的同比增长到达顶峰。

      

到2015年下半年，上海、北京率先跟上这波涨势，随后，2016年春节，南京、合肥、苏州和厦门“四小龙”也赶上了节奏，房价上涨热情持续蔓延。

 

直到大规模的楼市调控政策扑面而来。

 

这一轮深圳房价上涨是开启又一轮“疯狂”的前奏吗？2015年的情景还会重演吗？在市界看来，从调控政策到金融货币环境，都有很大不同。

 

从调控政策来看，上一轮深圳房价快速上涨的催化剂是调控松绑，目前政策上房住不炒的基调并没有调整，因城施策下深圳的限购限贷政策也并未全面放松，只有部分微调。

 

2015年，在房地产去库存的风向之下，冰封的楼市得以解冻。

 

“330政策”一出，银行开始认房不认贷，此外，公积金首套房、公积金二套房及非公积金二套房的首付比例分别下调为20%、30%和40%。

 

各种购房利好政策让深圳楼市最先开始上演“速度与激情”。连续十多个月上涨后，深圳新房、二手房价格分别从2.5万元/平、3.4万元/平涨到5万元/平。

 

而反观现在，购房政策并未放开，房住不炒仍是楼市调控的主要基调，宏观政策也不太可能为这种房价上涨推波助澜。

 

从深圳市的地方购房政策来看，多项限购政策从2016年10月推行以来一直延续至今，深圳户籍的家庭和个人，目前的限购数量仍分别为2套和1套；非深圳户籍人士，需要缴交社保的年限也一直保持为5年。

 

2015年深圳房价领涨全国，背后银行信贷的支持起到了重要推动，首付贷、P2P、众筹买房等高杠杆产品的创新更是推波助澜。可以说，在极致的金融杠杆撬动下投机行为疯狂引爆了2015年深圳的房地产市场。

 

当时兴起的首付贷，让实际首付比例可以降低至10%，地产中介或金融机构为购房人提供资金拆借，购房门槛进一步降低。

 

曾经热火朝天的P2P也参与进来，将首付贷包装为年化收益8%至12%的P2P产品，对外发售。

 

投机情绪浓厚，彼时深圳还率先新起了众筹买房。有些产品最低只需1000元，就让投资人可以参与购房，按比例享受收益。

 

当年促进深圳房价狂飙突进的加杠杆基础目前并不存在。

 

当前金融去杠杆的形势下，监管层对房贷的监控总体并没有放松，限贷政策之外，消费贷、个人信用贷、房抵贷等资金流入楼市的违规操作被进一步挤压。当年刺激了投机行为的加杠杆理财产品，如首付贷、众筹、P2P等，如今鲜有生存空间。

 

有心追涨的观望者，也至少会被购房门槛过滤掉一定的盲目和冲动成分。

 

从供需的角度来看，人多地少一直是深圳面临的问题。深圳住宅用地占整个城市面积的11.27%，只比人口密度极高的香港高出3个百分点，而伦敦、纽约、东京等其他国家的重要经济城市，该占比都超过了50%。

 

近几年深圳在吸引人才落户政策上下足了功夫。

 

研究生一毕业，弋林便将户口迁到了深圳，她告诉市界，毕业落户到深圳是有人才引进生活和住房补贴的，落户之后，大学本科毕业生补贴1.5万元，研究生补贴2.5万元，博士生补贴3万元。落户到每个区还会有另外的补贴，每个区的标准不同，宝安区等能和市补贴做到1:1配套。

 

在这种人才落户政策的推动下，深圳市常住人口和户籍人口数量都在继续提升，这也构成了深圳房价增长的隐性推动力。

 

不过即便如此，这两个数据的同比增幅在2017年后，都开始出现明显下滑。

       

近期公布的京东大数据研究报告甚至显示，深圳作为“北上广深”的一员，2018年迁出人口大于迁入人口，净迁出人数达到11.8万人。

 

综合而言，人多地少，深圳房价上涨的压力客观上存在，但当前的政策和资金远未达到支撑房价大规模上涨的条件。

 

刚刚结束的中央经济工作会议再提“房住不炒”的定位，高位横盘的深圳楼市冰封了几年，“只涨不跌”的信仰也开始慢慢分化，“抱团涨价”这种投机心理背后可能更多反映了炒房客的焦虑。

 

（文中汪丽、弋林为化名）