他们保卫的不是房子，是命

源济

他们保卫的不是房子，是命

2019-01-30  刘远举  大家

导读

这对很多人来说，一辈子的全部汗水，就在一夜之间化为乌有，即便是第二套，他们后半辈子医疗、生存保障也随之坍塌。

距离春节已剩下不过一周，但海南省陵水县“国茂·清水湾”小区中，来自全国10多个省市的1800个业主，却注定过不好这个春节。

2019年1月12日，陵水县政府发布的一封公开信表示：“国茂·清水湾开发商违反‘陵水国际泥疗养生休闲度假区’项目的控制详细规划及项目备案，擅自非法实施了房地产开发项目，构成违法用地、违法建设。开发商相关责任人员已被刑事立案调查。”从全国各地，主要是北方过来的业主，被要求尽快搬离，随后，小区断水断电，出入受限。（编注：详情可参考谷雨实验室报道《谷雨丨这波东北人无法在海南好好过年》）

断水断电给王冬一家的生活带来了极大的不便 图片 | 阿乙。图源谷雨实验室

房子就是中国人的命根子。这1800个家庭中，很多都是北方的退休老人，看中了南方的温暖，准备买房在这里养老。很多人为了买这个小区的房子花光了一辈子的所有积蓄。即便是第二套房子，他们人生最后的医疗费用，也已经凝固在这房子中。

中国人喜欢储蓄，在社会保障不足的情况下，这是对未来的避险。但在政策的不断动员下，在房价不断攀升的情况下，在对财富的渴望与恐慌踏空的刺激下，中国人的储蓄不断被动员到房地产领域，避险的现金都变为了凝固的房产，某种程度上，房子就是中国人的大病保险。这甚至形成了一个普遍的判断，如果一个人生病了，家属没有卖房子，则是没有尽力救治。

小区停水停电，手机充电靠车。图源：中房报记者 陈标志 / 摄

所以，这对很多人来说，一辈子的全部汗水，就在一夜之间化为乌有，即便是第二套，他们后半辈子医疗、生存保障也随之坍塌。

无论如何，这都是生死大事，所以，有业主说，如果房子保不住了，“我就从楼上跳下去，骨灰撒进大海。我喜欢大海，一辈子就交在这了，不回去了”。其实，这些业主的一辈子，早已凝固在这里，交代在这里。

中新网图片：面临拆除的清水湾项目

客观的来说，业主们并不是完全没有责任。

一般来说，这类房子有一些明显的特征，比如，办不下来产权；房地产商五证不全；不能贷款，只能全款购买；比周边便宜；在限购政策下，不限购。所以，有些观点认为，这1800个业主，没有尽到小心查证的义务，买到了违规的房子，就该自己负责，这些东北老人是活该。

这些观点似乎是讲规矩，但却给人一种朴素的违和感：这1800个家庭，掏出上百万的钱买房子，怎么一夜之间就鸡飞蛋打，还被骂做活该了呢？

从官方的声明来看，国茂清水湾确实属于违建

朴素的直觉，自有其合理性。

如果房子是在2018年4月份后买的，那大部分老人都没有购房资格。买房的时候，业主也轻信了开发商的说辞，相信开发商有五证。所以，的确有自身的疏漏之处，这无须讳言。不过，事情还有另一面。

要想讲清楚朴素的道理，不妨先借用一个法律概念，表见代理。这个概念是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。表见代理从广义上看也是无权代理，但是为了保护善意第三人的信赖利益与交易的安全，法律强制被代理人承担其法律后果。

这一大段话简单的说，就是人们“有理由相信”。

一个老百姓在银行大厅，听信了工作人员私自推销的理财产品，银行是要负责的。这个用户有责任吗？当然也有，他没详细查看手续、签订各种合同的时候也没有细读，但银行仍然要为员工的私下行为担责。原因很简单，在自己大厅内部，银行理应监管。

如果说是一套城郊的小产权房，或者一台手机，监管百密一疏，总会有漏网之鱼，但是，小区不是手机，也不是汽车，180万平方米的清水湾，是有高层、有别墅的规模庞大的小区。体量大、规模大、时间长，环节多。从施工开始，国土局有责任及时有效制止违法违规占用土地；有施工许可证才能从供电公司拿到施工用电；规划局、城建局负责建设过程的监管；文化、工商负责及时查处违规宣传；国土局、房管局负责监管违法售房。

这就像清水湾小区，数年之间，建筑机械轰隆隆响；一幢幢大楼拔地而起；各种广告铺天盖地，就像在银行大厅的员工一样，老百姓相信他们，并无太大过错。

国茂清水湾

可以这么说，当这十几栋房子，建好、修好、卖出，它就理所当然的完成了对各种“监管手续”的“表见代理”。这么多环节都过了，对老百姓来说，这就是一个“表见代理”。老百姓认为这个房子是合法的，就不是一个很大的过错，不应该承担全部损失。

这些业主，并不是恶意的取得，而是某种程度上相信“表见代理”的“善意第三人”。所谓 “善意第三人”的概念，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。

在复杂的社会生湖中，从事商品交易的当事人很难知道，也很难查证对方是否对其占有的物品拥有所有权。如果受让人不知道或不应当知道转让人无权转让该财产，那么就是一种善意取得，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。

虽然我国现行的民事基本法《民法通则》尚未确认善意取得制度，但是在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”

这两段话很复杂，简单的打个比方，一个人卖夫妻共有的房子，另一个人买了，这时卖房人的配偶出来说，自己不知情，要求退回房子，法院是不会支持的。

善意第三人的取得有一个条件，就是合理价格。打个比方，一个人在咸鱼看到一台最新的苹果手机，全新未开封，出售的人说是公司年会中奖，价格是市场价格的八折，他就买了，最后却发现是赃物。那么，他必须返还吗？这取决于价格。公司全新中奖，8折出售是合理的，符合善意第三人的原则，但如果是5折、甚至3折，那么，善意第三人可能就不能成立。

这1800个业主，他们或许的确有占便宜的想法，房子也的确比周围的便宜，但他们并不是毫无付出，并不是巧取豪夺。为了自己晚年能享受南中国的暖风，他们把自己一辈子的积蓄耗费在这房子上，因为他们觉得，这么大规模，真要违规，难道政府不管？

广告宣传口头承诺，小区的规模大小，都不能代替合法性，但是，却对责任的认定有影响。清水湾的房子始建于三四年前，如今，已交房入住，但却直到2019年1月12号才说违建。这长达三四年间，修房子那么久的时间，相关部门在做什么呢？这里关键的问题在于时间与规模。时间越大，规模越大，相关用户的责任就越小。

必须指出的是，不管是“善意第三人”，还是“表见代理”，在此次事件中，都未必在法律严格的逻辑下成立。但借用这些法律概念，来阐述的道理，却符合一般人的朴素的正义观。因为这些法律概念本就源于人们的观念。

东北人、特别是东北老人，最近向海南大规模迁徙，这已经成为了中国社会的一个现象。这些业主，不过是这种现象受阻的一个缩影。

海南的房产广告里，“养老”是一个重要卖点

由于这些人都是退休老人，虽然能买得起房，但收入并不见得高，消费能力也未必多强，更不是什么高素质、高技能人才，所以并不是太受欢迎。这从地方经济发展角度，以及抑制房价上涨来说，这无可厚非，甚至有其必要，但是，事情还有更深层的问题。

南海，自古就有中国人在此繁衍生息，在山海经、后汉书、海国见闻等等古籍中均具有记载。这片210万平方千米的辽阔水域，寄托着中国人对祖国领土的热爱。如今一提到南海，往往会激发起中国人的爱国热情。那么，一个东北老人在晚年时候，挨不住东北苦寒气候，他能否用自己一辈子的积蓄，换一个小房子，面朝大海，春暖花开，享受南中国海的阳光与暖风呢？这的确是一个值得好好回答的问题。