买房十年：从北京买到香港，我到底经历了什么

源济

买房十年：从北京买到香港，我到底经历了什么

2018-11-21  朱江明  大家


导读

在我患得患失看房期间，北京的房价平均每月每平米涨1500块。

有个朋友说了这样的金句：没有什么中年焦虑是买套房解决不了的，如果有，那就再买一套！确实，很少有哪个国家像中国一样，买房置业成了全民参与的财富投资运动。在过去10年间，买房与否已经成为普通人的人生及格线，所谓论成败人生豪迈，不过是有房没房。

租房、买房、换房，在这三件事上只要走错一步，就是天堂与地狱的区别。十年买房，从北京买到香港，我到底经历了什么？

年轻人都纠结过租房还是买房的问题

几乎每一个大学刚毕业的学生，都曾被灌输过这样一个理念：买房不如租房好。不仅刚刚毕业的学生容易相信这个概念，有不少经济学家也爱论证这个观点。我博士刚毕业时（2008年），人设尚未崩塌的“打工皇帝”唐骏在接受北青报采访时就放言“买不如租！我居住在上海一家五星级酒店的长包房，250平方米月租金是10万元。如果买类似房产的话，约2500万元一套。自己做投资，一年回报率为30％左右，2500万元一年至少就是400万元。而租房一年的租金才120万元，等于赚了280万元。”

“打工皇帝”唐骏

我看这篇报道时颇以为然，毕竟买房不仅需要好大一笔钱每月还款也压力山大。此时我刚刚毕业，月入不过几千块，还和同学合租在学院路的一套老房子里。每月我的租金才区区800块，还在继续吃旁边学校的食堂，使用学校的自习室看书，生活也算颇为惬意。

所幸我妈固执地认为租房子就是帮房东养房子，让我赶紧找个房子买下来，然后准备结婚生孩子。我跟她说了唐总的理论体系，她老人家不以为然就一句话：你别跟我说那么多！赶紧去看房！钱不够我借你！作为自幼还算听话的我，开始了购买人生第一套房的艰辛历程。

第一次买房这件事和第一次约会一样，你很容易想很多事情且患得患失，比如买了之后房价暴跌怎么办？不买房价暴涨怎么办？买了自己收入暴跌还不起贷款怎么办？还有一个问题就是，我不够钱装修买家具怎么办？

我有个祖籍福建的同学，没毕业之前鼓足勇气跟家里要钱在北京国贸买了套房，却迟迟没有请我们去参观他的豪宅。真相是，他买那套房，家里只出了个首付款，根本没钱装修，现在还是毛坯，勉强通了水电之后，照明靠灯泡洗澡靠电热水壶烧水，睡觉就在水泥地板上打地铺。由于这位老兄的生活状态在我看来实在有些触目惊心，于是我决定第一次买房一定要买精装房，这样起码不至于在水泥板上打地铺。

说起当年的看房史，也是一把血泪，会获得很多人生经验，比如会有中介或暗示或明示，他可以私下帮你操作一套看起来还不错的房，能节约1万块左右的中介费。当时中介公司和中介个人，处于尔虞我诈的野蛮生长期，有不少脑子灵活的年轻人拿着公司的数据库，帮买家卖家私下操作。我也曾动心找个灵活的中介帮忙，好在我的一个朋友中了招。他私下给房主几万块定金之后，中介和房主迅速消失在人海中，那个房主根本就是假的。有了他的倒霉经历，我自然不敢冒险。

看房就像相亲一样，你永远认为会有一个更好的在等着你。然而，在你挑花眼的时候，房早已经不在了。我工作的地方就在国贸附近，所以优先看了国贸周边的房子。当时在距离国贸大厦只有2公里不到的小区，有套100多平的小三居开价128万，而我的心理价位是100万整，在砍价无果的情况下我放弃了。这是我人生办过的最愚蠢的事情之一，因为在我患得患失看房期间，北京的房价平均每月每平米涨1500块（当时北京均价也就1万出头，每月涨幅10%以上），没多久我就发现已经买不起三环边的房子了。到2009年年底，在看房看了大半年后，我终于花128万在北京五环外买了自己人生中的第一套房子，是一套房本面积86平米的小两居。

这时候我才想明白，唐骏的话根本就是胡扯。首先，大部分人根本没能力投资年利率达到30%的理财；其次，大部分人买房都要贷款，价值2500万的房子不可能花2500万买，用2500万当本金计算收益率这件事根本不科学。好在我听了妈妈的话，否则后果真是不堪设想。

除了唐骏的买不如租，当时的中国房市还有另一金句，是中国房地产研究会秘书长顾云昌说的：“房价上涨，是因为丈母娘的需求。”跟我同期一起买房的小伙伴们，多数也是在父母或者丈母娘的鞭策下，才顺利完成了买房。我想，当年被丈母娘催着买房的同龄人应该感恩，毕竟没有丈母娘，他现在可能活得很惨。

劝人不买房不如劝人离婚

由于我不算成功的买房经历，朋友圈中还未置业的朋友，往往想跟我聊聊心得和体会，毕竟他们也想买套房。2011年，我有个师妹忽然约我吃饭，她刚毕业暂时没有在北京购房的资格。她家里愿意出钱让她在北京周边的燕郊买房，她在纠结。我告诉了她一个现在已经烂大街的概念，那就是首次置业等于上车。

上车这个概念来自于房价高不可攀的香港，他们认为在飞速增长的房市中，攒钱犹如走路，不可能赶上在快车道上狂飙的房价，因此买第一套房就相当于上了车，无论房价如何狂飙你也是在车上坐着，而不是靠两条腿跑步追赶。

燕郊虽然地处河北，但房价涨跌基本与北京市同步，既然不能在北京买房，那不如在燕郊上个车先。在燕郊落户4年后，这位师妹在获得北京购房资格时又顺利在北京市置换了一套住房。

我的另一位朋友则没有这么幸运，她刚刚毕业时也很想买房，无奈她男朋友及男方家人都反对。到了2012年，房价再次暴涨才终于买了房！原因是她跟男朋友分了手，可以自己做决定了！眼见着身边不少男女，因为买房的问题分手甚至离婚。我的朋友们开始遵循一条人生规则：宁劝人离婚，也不劝人别买房。毕竟，另一半相对好找，现在不买房很可能下辈子也买不起。

有趣的是， 2013 年，"新国五条"面世，规定名下无房的，首套购房才能享受低首付和低利率，于是出现了一轮买房离婚潮。不买房要离婚，为了买房还得离婚。

不换房不知道天地厚

大约在2013年，我考虑到婚后家庭成员可能增加，开始将换房提上日程。

当时我公司团队中有个刚毕业的女生跟我说，买房这件事情已经out了！90后认为买房不如租房。这对我当然不新鲜，唐骏当年就是这么说的，也许这位姑娘也不知道唐骏是谁。

这位坚持不买房的年轻人，她的人生导师不是我这个实习导师，而是一名喜欢到处旅行的畅销书作家。那位作家卖掉了自己的房子，在云南开了个民宿，于是开启了诗和远方的潇洒生活。当年逃离北上广这个概念方兴未艾，去大理丽江开民宿是文艺青年们对浪漫生活的美好向往。然而经历了自己买房和劝人买房多次的我，已经无法接受这种听起来很美的新生事物，只能下定决心砸锅卖铁换个大点的房子。

好在2013年"新国五条"开始，由于限购加强且银根紧缩，北京的房价开始有所松动。我和我妻子也开始了新一轮的看房生活。相比起5年前，这次我彻底想明白了几个问题：

绝不买精装修的房子，因为装修不值钱！

绝不买旁边没地铁的房子，因为生活不方便！

绝不买楼道里能看见小广告的房子，因为这样的小区物业多数都不怎么样！

经过半年的看房，我们终于相中了现在住的这套房子，由于房主着急套现，所以价格比当时的市场价低了不少。

完成过户手续之前，房主忽然跟我们说：其实我在雍和宫旁边还有一套300平米的大平层，你们还想买一套吗？我当时倒吸了一口凉气：您真看得起我啊！那不得2000万啊？

房主笑了笑说：我相信你很快会买得起，你这两年要想再买房还可以找我，我有很多想处理掉的房子。我一时好奇就问道：很多是多少啊？房主说他自己有10来套，他夫人名下也有10来套。我当时就惊呆了，赶紧请教他是怎么做到的。

这位房主反问我：2001年你要是有100万，你能买几套房？

按照他说的时间我一算，100万现金能全款买2-3套房。

然后房主又说：如果当时你跟银行贷款，你觉得你能买几套？

按照当时首付20%的比例计算，100万现金起码能买下10套。

然后房主又说，如果你身边的人都知道你有100万，你也知道他们起码有100万，你跟他们借钱买房，那么你能买多少套房？听完他最后这个问题我彻底明白了。此人原系京郊的农民，城市扩建拆迁后获得了一笔拆迁款，他觉得房子还会涨价，就把左邻右里的拆迁款都借来买房。几年后，他只需要卖掉其中两套就还清了所有的债务，并且身价过亿了。

这位房主教会了我一个道理，让我终身受益。在房价飞速增长的时代，买房上杠杆才能利益最大化。香港TVB拍摄的纪实电视栏目《有楼万事足》里边金句频出，比如最著名的那句“有房有高潮，没房别白撞”就是出自这个节目。在我看来真正发人深省的金句，出自节目里一位靠买房在香港实现财富自由的大哥：“你不买房跟银行借个几百万试试？人家愿意借给你吗？利息能有购房按揭那么低吗？”

总之，现在我除了不会劝人别买房之外，还劝人不要提前还银行贷款，因为两者看起来都是非常不理智的行为。

作为一个大俗人，我只有眼前的苟且，然而在意诗和远方的朋友们却也未必逃得过买房卖房的魔咒。

香港房价暴跌的真相？

今年年初，由于家里第二个孩子马上要出生，我开始认真思考一个问题，到底应该让我家的两个孩子接受什么样的教育？

在北京接受教育是首选，毕竟家长的陪伴对孩子成长很重要。出国接受教育当然也是个选择，西方教育体系能给孩子不一样的成长空间。期间，我太太提出了一个新的建议，为什么我们不研究下中国香港或者新加坡？毕竟这两个地方的教育兼具东西方的特点，在那里学习，自然不用担心他们长大了不会说中文。

于是，在今年8月我踏上了去香港买房的旅程，毕竟事关将来孩子的教育问题，当然也带有一定的投资性考虑。

在我去香港买房之前，这个城市的房价已经连续上涨了10年，从去年到今年更是涨了20%以上，现在已经是高处不胜寒，到处都是财经媒体在看空。

打开国内的自媒体，关于香港房市的看法无非就是两个主流基调：

1.这是个痛苦的城市，75%的土地没有被开发，老百姓却住在鸽子笼里苦不堪言。

2.香港房价马上要扑街，最近跌了20%起步，97年负资产的悲剧将会再次重演！

这两套论调让我身边不少人相信香港房价很快就会插水，然而作为一个书呆子博士我却始终坚信纸上得来终觉浅，还是应该实地去看看。

到了香港之后，我发现内地媒体对香港楼市的判断存在一个基本逻辑错误：他们通过二手房价格指数进行判断。尽管二手房指数一定程度上反映了房价的变化，但没有反映出一个最大的变量——6月底香港有关部门建议征收开发商空置税。这个计划中的空置税将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，大约相等于楼价的5%。而根据香港政府公布的数字显示，2018年3月，香港有9000套空置超过半年的一手房屋未曾出售。

尽管香港当局建议的这个空置税，因为相关部门并未审议通过，到现在为止还没有正式实施，且在2019年上半年通过的概率并不高。通常，这种兹事体大的征税，往往会留半年到一年的宽限期。但由于房地产开发项目往往是几年前开始兴建的，要短时间之内卖光确实不太容易，所以各大开发商都在加紧出货。

我在香港断断续续待了3个多月，发现每个周末不止一个楼盘在开盘销售，而且销售的项目遍布港岛、九龙和新界。为了能够尽快达成交易，香港开发商的定价也变得比较务实，基本和同区二手房价格接近，而且提供了一些按揭利率优惠或者现金、家具、物业费回赠等等。这导致着急买房的刚需购房客，全部只看新房不看二手，二手房交易数量暴跌以及价格回落也就成了顺理成章的事情。这才是最近香港房市成交价格松动的根本原因，毕竟着急套现的人只能考虑降价出售。

看清香港房市的真实情况之后，我觉得现在虽然吹淡风却并非不能入手。因为根据以往的经验，楼市淡风阶段往往选择余地会比较大。从投资常理来看，买入时踩上最低点的可能性并不高，所谓追高难追峰顶，杀低难杀谷底！精明的投资者一般不会追求峰顶和谷底，而是求个平衡。更何况，长远发展来看开发商肯定会改变策略，拖长开发周期不再囤房，那么1年后出货出得差不多，香港新房供应量会下降，在土地供应没有增加的情况下，房价还是有依托的。

看明白这个形势，我决定还是根据自己的需要买入一些值得投资的房子，无论作为将来子女教育还是作为长远投资，都可以说是不枉此行。

香港房价并不算贵得离谱

最先入我眼帘的是香港西九龙地区的一个大型住宅区，位于西部铁路和港岛东涌线的交汇站上盖，而且与当时还未开通的高铁站相距不远。从投资角度考虑，这个位置大约相当于北京的双井或者西直门，地段相当不错。

与北京买新房差不多，香港买新房也需要提交购房意向和身份证明文件，才能静待开盘。开盘当天到了现场可算是吓到我了！总共预售70多个单位，现场有超过300人排队认购，只能靠抽签来决定购买次序。

大约是第一次在香港买房有新手加成，我当天居然抽到了不错的顺序，并成功买入一套两居室。现场没抽到的购房者自然一片落寞，像我一样成功中签人士个个喜于言表，至少从这次买房的经历来看，香港房价不像要马上崩盘的样子。

搞定了第一套房之后，考虑到将来两个孩子过来读书，我想再买一套学区房。最终选中了香港大学旁边的一个楼盘，该区域是大名鼎鼎的11区校网。所谓11区大约相当于北京实验二小的本部学区，是学区房中最好的选择，所以价格自然也不会便宜，每平米约为35万港币。

完成了在香港的置业之后，有不少朋友问我香港房价到底贵不贵？我个人的看法是，这个问题其实很难判断，比如我在香港买的首套房每平米价格大约28万港币，说贵当然很贵。然而由于香港新房面积是按照实用面积计算的，如果按照建筑面积计算至少应该可以打个八折，算上港币和人民币的差价又要打个8.8折。如此算下来每平米约等于19.7万人民币，与这个位置对标的北京西直门或者双井，次新房价格也接近10万了，这么对比倒并不算离谱，毕竟这是一个洗碗工都月入超过1.5万港币的城市。