戴老板 · 经史纵论-No.12｜模房游戏

源济

模房游戏

原创： 董指导 饭统戴老板  2018-11-01

有趣且深度的硬核财经

经史纵论-No.12

模房游戏

作者：董指导

数据支持：远川研究

李嘉诚和李光耀，一个是香港的商界巨子，一是新加坡的政坛强人，两人关系一向亲密。不过在2009年，86岁的李光耀接受《海峡时报》专访时提起李嘉诚，一脸不屑地评论道：

他制造了什么行销世界的产品了吗？没有！

这番话后来被收录到《新加坡的硬道理》一书中，基辛格看完后高呼此书“空前绝后的坦率”。这评价一语道破了政界潜规则：退了才敢说，越老越敢说。

不过李嘉诚毕竟靠塑料花生意起家，塑料花友谊见得多了。李首富面对绑匪都会好言相劝，对李光耀的讽刺只会装作没听到，甚至在李光耀的葬礼上，给对方高度评价：

一生果敢磊烈、持守相本、风度庄严、平易近人。

李嘉诚和董指导我两人身家加起来，足有349亿美金，比全球一半国家的GDP都高，说李嘉诚不行，不是嫉妒就是傻。坡县老李讽刺港村老李，其实是在讽刺香港的产业只剩房地产。

作为日不落帝国曾经的两个殖民地，香港和新加坡都在弹丸之地创造了经济奇迹，同列“亚洲四小龙”。不过两家在房地产领域的口碑，可就差的十万八千里了。

香港和新加坡的房地产政策，一个向左、一个向右，最后的结果就是：香港连续7年高居房价最难担负城市之首，新加坡则实现了孙中山“居者有其屋”的梦想。

《论语》里告诫说，当你的朋友有好有坏时，“择其善者而从之，其不善者而改之”。我们作为后进者，借鉴吸收了几十年，一不小心弄出了诺贝尔奖级别的难题：

为什么学历不值钱，但学区房值钱。

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01

1841年6月14日，刚刚把香港抢下来的英国殖民当局，迫不及待地拍卖了33块香港土地，共计9英亩，第一次便将价值350英镑的租地，卖到了3272英镑，近十倍溢价率。

不少商户更希望直接买地，于是侵略者头子义律写信回国，敦促英国政府同意出让土地永久所有权。对此英国政府一口回绝。英国人一定是嗅到了土地生意里的窍门。

香港土地批租制度就此大行其道，而香港房价的未来也就此定格。

40年代，香港房地产采用“整栋出售”的模式。开发商必须找到大体量买家，才能回笼资金，周转率低下。这对于吴多泰这种资金有限的小开发商而言，极为不利。

1947年，吴多泰和高露云律师行的周建勋师爷，商讨出了“分层出售”的契约模式，楼房可以一层一层地卖，推出后效果显著，仅三天便将房子一售而空。

这一年，霍英东正冲破美帝海上封锁，将物资一批批运往大陆。6年后，小有所成的他跨入地产行业，并在年底跟高露云律师行商讨出了根据施工进度“分期付款”的模式。

尚在施工中的楼宇，好比处在开花阶段仍未结果的植物，故称之为“楼花”。

这种“花”可不简单，它跟荷兰郁金香、长春君子兰一起，并称为人类历史上最适合做沐浴液的三种草本原料，随便往身上一搓，泡沫就出来了。

“分层出售、分期付款”对于房地产而言，犹如哪吒的两个风火轮，高速周转、滚滚向前、火得不行。1955年，霍英东通过卖楼花，仅出资10余万元就获利100多万。

如此往复，霍英东仅两年时间就赚了1000多万，利润率高达80倍，后来他回忆道：

不用什么本钱，收钱收到自己都害怕。

高周转率是个秘密武器，传到大陆后更是被发扬光大。六十多年后，碧桂园也依靠自称“别人想学也学不来”的高周转，成为了宇宙第一房企。

马克思说，有50%的利润，资本家就会铤而走险。但在高周转模式下，5%的利润就足够激励员工在“誓师大会”上喝鸡血了。

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02

1957年的春天，李嘉诚以应聘车间杂工的“商业间谍”套路来到意大利一家塑胶花生产工厂。他日夜观察，并通过多次和技术工友喝酒，掌握了塑胶花的生产工艺。

随后李嘉诚火速回国，开发出了类似的产品，填补了香港市场的空白，盈利数千万港元，并成为世界最大的塑胶花生产厂家，这让李嘉诚赢得了“塑胶花大王”的称号。

功成名就的人，特别容易健忘，尤其是发家的那些事儿。

李嘉诚创业的这一时期，经济领域盛行着源于日本的“雁型模式”，香港率先承接了 “雁首”日本劳动密集型产业的转移。

那些年，大佬们还都喜欢干实业：刘銮雄靠古典吊顶风扇成为大亨、李兆基的五金店铺日进斗金、郭得胜的杂货店广为称赞、郑裕彤的周大福珠宝深受追捧。

1978年大陆改革开放，香港的金融业愈加繁荣。中环地区逐渐多起了梳着油光锃亮的背头、身着法式衬衫袖，露出鲜艳的背带、扎着各种口袋巾的金融人士。

一股脑把制造业转移到大陆后，香港直接跨越到了服务业占90%的经济体系。

2006年，香港贸发局总裁林天福接受《南风窗》采访，盛赞服务业独占鳌头，“香港服务业位列世界前列，而位居服务贸易前列的国家大多是发达国家”。

结果，发达国家之首的美国，2009年力推“再工业化”，2017年又高呼重振制造业，日本也在重塑“工业价值链”，德国更是全力打造“工业4.0”。这不禁让人感慨：

说好一起到白头，你却偷偷焗了油。

1997年香港股市、房地产双崩溃，产业转型的呼声愈发强烈。特首董建华瞄向信息科技工业，在1999年分别推行了“数码港”和“矽港”两个项目。

数码港由小超人李泽楷的盈科公司负责。不料2000年互联网泡沫破灭，盈科用未经公开招标，政府免地价提供的优质地皮，做了房地产项目，大赚特赚。

“矽港”合作方张汝京，拟在香港申请200-250公顷土地，建6间晶圆厂，却被港媒痛斥为“炒地皮”，迟迟得不到香港财政司曾荫权的批复。

张汝京最终选择和上海合作，当时的市长徐匡迪给他在浦东中环内找了一大片农田，大手一挥跟他说：“都是你的。”这个地方就是后来的中国半导体重镇张江。

展现在香港面前的，是一条服务业和金融业铸就的金光大道，实业空心化的问题，似乎并没那么重要。

当年抛弃香港的中芯国际，2004年在港交所上市，市值500亿港币，十四年后跌到320亿港币。张江房价却从3000/㎡涨到8万/㎡。

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03

1984年，中英两国鏖战22回合后，在北京签订了《联合声明》，为防止土地财政肥水过多流到英国人的田，声明中约定过渡时期英政府每年批出的土地不得超过50公顷。

每年50公顷，哪里够用。土地供应大幅减少，带来的后果便是香港房价如断了线的风筝，逐渐走向“一年一小涨，三年一大涨”的不归路。开发商更是赚的盆满钵满。

超人的长江实业、大刘的华人置业、四叔的恒基兆业、郭主席的新鸿基、鲨胆彤的新世界发展，聚齐五颗龙珠，可得香港经济半壁江山。

但许多香港人耗尽半生，也买不起以上五家公司建造的任何一间房屋。

1997年，十余年七八倍涨幅的房地产牛市，早已让香港人明白，房子买是买不起的，但是可以炒啊。港人纷纷冲进楼市，有的用尽了所有工资，有的则刷爆了信用卡。

香港回归当年，土地限制随之取消。董建华在其首份《施政报告》中承诺，大幅度增加未来的建屋量至每年85000个单元，希望以增加供应来缓解房价压力。

没想到的是，1997年爆发了亚洲金融危机，香港房价大跌30%以上，一些房奴无力还款，被银行赶出家门，有的露宿街头，有的走向天台，负资产家庭数量高达10多万户。

负资产的可不光是老百姓。著名影星张卫健，在化妆间用15分钟就做出了买一层楼的决定，结果“亏得老妈都不认识了”，不得不在大陆拍了六七年电视剧才还清了债。

俗话说：要让一群人团结起来，需要的不是英明的领导，而是共同的敌人。被剪了羊毛的香港群众，集结起来高呼严惩做空者，却发现官方认证的罪魁祸首索罗斯，早就跑得远远的。

但索罗斯能跑，你港府可跑不了。

于是在2003年，五十万人走上街头举牌抗议，痛骂八万五建屋计划，游行队伍里有人拉着大幅标语：马克思发明了无产阶级，董建华制造了负资产阶级。

《宣言》里说，一切社会的历史都是阶级斗争的历史。在香港，房子就是阶级，也是一切斗争的源头。电影《维多利亚壹号》中，女主角为了买套两居室，一晚上杀了11个人。

八万五建屋计划终被取消。香港房价逐步回升，如今距1997年最高点又几乎翻倍，甚至在2008年次贷危机中都不曾颤抖。房奴们喜大普奔，社会一片祥和。

这段历史被大陆群众有样学样。当然港人的“冤有头，债有主，出门右转找港府”是万万不敢学的，只能挑软柿子下手，组团去砸开发商的售楼处了。

后来开发商也学精了，一旦楼市寒冬降价促销，就干脆先砸为敬，引的群众们纷纷来捡便宜，结果楼盘很快就卖光了。这一来一往，高度浓缩了群众的本性。

20年后，香港的房事不断刷新三观。一部叫做《有楼万事足》的社会纪实片里讲道：香港劏房的人均面积只有48呎，约4.46平，但是香港的猪每只都有50~80呎的猪圈。

这部片子展现了很多香港人为了买房的奇葩：比如$50哥，每天只花50块，洗澡都要去大学的免费澡堂；还有105%姐，吃喝开销蹭父母和男朋友，每月能存工资的105%。

你以为他们会很辛苦、很艰难、很愤怒吗？错！在片子里，几乎每个人都洋溢着幸福的微笑，在他们眼里，毕其一生买的那套几十平米的房子，就是幸福的彼岸，人生的灯塔。

一位22岁的珠宝公司女职员，肤白胸大一脸整容相，在片子里理直气壮地阐述她的婚恋观，：

冇楼咪白撞，有楼有高潮！

张宏杰在《大明王朝的七张面孔》里，是这样总结农民起义的：

农民们用鲜血和生命换来的，是更严密的控制，更坚固的监狱，和更好的驯化。

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04

新加坡的起点远不如香港。

1965年8月9日，马来西亚国会以126票赞成、0票反对的压倒性优势，将新加坡从马来西亚联邦中除名。未参会的李光耀得知结果后，往沙发上一靠，双眼一闭，然后嚎啕大哭。

人均居住面积不足6平米的新加坡，在“生存机会渺茫中”，被迫宣告独立，怎么稳定这个内部动荡的年轻国家，成了当务之急。

李光耀观察到一个有意思的现象：50年代新加坡发生暴乱，年轻人把汽车掀翻、烧毁；而60年代中期，这些人有了住房和其他资产，发生暴乱时，他们会赶紧把摩托车抬回家里。

李光耀开始思考差异的原因，儒学大家孟子的一句话给了他答案：有恒产者有恒心。于是李光耀下定决心，要让新加坡每个家庭都有真正的资产让他们去保护，尤其是住房。

这好比怀了孕的女人，跟丈夫吵架时把肚子一挺：打吧，反正这是你的骨肉。男的顿时就怂了。

要想让老百姓有钱买房，得逼着他们攒钱。新加坡将英国遗留的公积金制度扩大到住房领域，设计了一整套“新加坡中央公积金”制度，强制国民储蓄。

老百姓存公积金的利率高于银行利率；老百姓贷公积金时又低于银行贷款利率，这种“高存低贷”模式，最终使公积金覆盖率高达95.3%，成为政府建房、民众买房的钱袋子。

新加坡的土地也是国有，但85%的土地以很低的价格出让，用于开发公共组屋，土地财政收入不足总收入的20%。

庞大的低收入人群是李光耀的基本盘。所以，只有这些人保障充分后，政府才可以对其他收入人群逐层覆盖。这就是所谓的穷人国家帮，富人自己养。

最终，新加坡一手抓住房供给，一手抓居民储蓄，用仅占全国用地14%的居住用地，实现了高达91%自有住房率，远超香港的50%自住率。

政府建房这种模式，不是想学就能学到的。

财政科学研究所所长贾康曾经指责保障房乱象，说北京经适房里停了一堆奔驰宝马；2009年武汉经适房小区余家头三期B座在摇号过程中，出现6个相连的编号同时中标的奇观。

概率论水平颇佳的戴老板帮董指导我算了下，5141个人摇124套房子，出现6连号的机率为千万亿分之一。

后来武汉市派出调查组彻查，发现除了这6个连号的中标者系材料造假之外，还查出还有67个中标者也是走后门摇中号，也就是说，124套房子里有73套都让关系户买走了。

当然，这些舞弊者，最终都逃不过党纪国法的严惩，房管部门的5名渎职者被处理，4名核心人员和7名“中间人”都被判刑。

董指导我年轻的时候，也净想着好事会砸到自己头上，后来新闻看多了，就改买双色球了。

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05

1990年，还在上海当一把手的朱相，与三十多岁的香港仲量行董事梁振英第二次碰面，讨论房地产行业的种种问题。当时已年过六旬的朱书记虚心请教：“梁先生有什么建议和想法？”

梁振英建议到：上海不能期望在短期内解决住房问题，现在一般的家庭无力买房，新加坡实行一种“公积金”的做法，帮助市民提高购房能力。[3]

后来做到港村特首的梁振英当时不知道，他这番话会有着多么大的影响力。一年后，上海为助推国家、集体、个人三结合筹资建房机制，开始执行公积金制度。

公积金推行期间，困难颇多。据国务院房改办主任陈学斌回忆：在寻找银行合作时，工商银行嫌公积金钱太少，不愿意干，又找到建设银行，时任王行长欣然欢迎，鼎力支持。

1992年，世界银行高级经济专家来华考察时放言，中国现行的住房公积金制度具有很大风险性，这种决策是有很大偏差的。已经上调中央的朱相对此批示：危言耸听。

1996年，朱相又作出批示：公积金制度的重大意义不容置疑，而且已经植根中国。

英国友人肯定想不到，英资本主义政府为逃避对新加坡公务员的养老责任而设立公积金制度，竟成为社会主义国家数十亿人居住的保障。

公积金制度当然是极好的，但它只是住房体系的一部分，需要配合给力的保障房供给制度，低价征地，廉价售房，“高存低贷”，才能惠及中低收入人群，缺一不可。

但“低存低贷”的公积金制度和飙涨的房价搭在一起，就会出现高收入家庭利用率高，低收入家庭利用率低的现象，最后反而变成穷人在补贴富人。

比如楚团长最近就经常抱怨，每个月缴不少公积金，享受1.5%的利息，却因为户口问题买不了房，取又取不出来，看到别人用公积金贷款总是不忿。对此戴老板批评道：

助人是种乐趣，年轻人还是要多提高姿势水平。

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06

1987年12月1日，深圳市顶着压力，在深圳会堂公开拍卖编号H409—4地块的50年使用权。这个地块紧靠风景秀丽的深圳水库，共8588平方米，拍卖底价200万元。

44家企业参与竞拍。经过17分钟角逐，一枚通体枣红色，31厘米槌长的拍卖槌，落在2.95公斤重的槌板上，发出了世纪之响声。深圳经济特区房地产公司以525万元获标。

当时深圳找遍了全市，也没有找到像样的拍卖槌。于是，香港测量师学会派人前往英国一家百年历史的木匠行，定做了这枚樟木卖槌，赠送给了深圳市。

英国槌子一锤定名，拍出了中国第一宗土地使用权，也拍开了中国引入香港土地出让制度的大门。

1988年，《宪法》修改，土地所有权依然由国家控制，但允许使用权有偿转让。5年后，土地招拍挂制度正式确认。又过了一年，中央和地方财政分家，土地财政留给了地方政府。

巴菲特说，判断一家公司的优劣，我只看它是否有定价权。毫无疑问，卖地正好属于这种：市区内土地无偿拥有，农村集体土地可强制低价征收，土地垄断显而易见。

1987年深圳三块土地拍收了2336.88万元，等于前两年全部的土地费用收入。而到了2017年，土地出让金及房地产相关税收占到了全国地方财政收入的50%以上。

香港的楼花预售制、分期付款制也都在大陆普及开来，使得商品房从一出生就成为了自带杠杆大棒的金融武士，而土地财政和货币超发更是打开了其任督二脉，从此横行江湖。

2005年，时任国土资源部司长廖永林在座谈会上指出，现在的房地产市场上出现的种种问题，都跟预售有关，应该完全取消商品房预售。

市场一片哗然，住建部赶紧官宣：没这回事儿。3年后，又逢全球金融危机，房地产力挽经济狂澜，再没谁提这茬。自此，所有的结局都已写好，所有的涨价都已启程。

一位以前经常上春晚的湖南籍女歌唱家，在某一年的庆祝香港回归xx周年文艺晚会上，引吭高歌唱道：

“长大后……我就成了你……”

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07

1973年，徐克、许鞍华等人一起拍摄了部电视剧《狮子山下》。这部电视剧一拍就是二十多年，长视角、小细节真实记录了香港社会的风云突变，讲述着底层人物不服输敢拼搏的精神。

著名词人黄霑在1979年填写了《狮子山下》同名曲，“理想一起去追，同舟人誓相随，用艰辛努力写下那不朽香江名句”，成为香港精神的总结语。

甚至于2002年，朱相在特区的欢迎晚宴上，为了鼓励陷入经济低迷的香港，特别念了一遍《狮子山下》的歌词，让在场的香港同胞深受感动。

2015年，香港幸福药业拍了一系列《狮子山精神》的广告，结尾一句话变成了：“我们这代呢，有梦想，无希望。”黑白的镜头里站着一群抬头仰望天空的迷茫青年。

讽刺的是，2018年香港政府推出“明日大屿”计划，准备填海1700公顷，建设26-40万套单位，缓解住房紧张。而18至29岁的香港年轻人，反对比例高达47%，赞成的只有29%。

10月5日，董建华执掌的团结香港基金，拍了部呼吁填海造地造福港人的宣传片《让下一代看见》。“民间特首”刘德华为宣传片做了旁白，他在里面深情地讲道：

“我们见过一个朝气蓬勃的香港，我们也见过一个停滞不前的香港，你想下一代，见到一个什么样的香港？”

香港市民想见到一个什么样的香港，我不太清楚，但房价下跌的香港是肯定不想见到的。跟当年的“八万五”计划一样，刘德华被骂成狗，连特首都忍不住出来打抱不平。

在英国殖民时期，香港填出了葵涌、荃湾、观塘、沙田、屯门、东涌等新市镇，仅1985-2000年就填海3000公顷，结果到了2000~2015年，填海面积反而下降了80%。

此次重启填海计划，有骂破坏环保的，有骂浪费金钱的，有骂影响风景的，有骂好大喜功的，就是没有骂拖累房价的。但大家心里的那盘小九九，其实并不难猜。

河海易填，欲壑难填。

董指导联系了全球董氏联合会主席，请他给董建华带封信：冇楼冇白撞，冇楼冇高潮，买不起房子的人，房事都没有，哪里会有下一代？

但香港面临的问题，不止香港独有。在一场模仿游戏中，前车之鉴，既给了我们充分警示，也给了我们调整时间，希望一切都不要太晚。

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参考资料：

[1]. 李光耀：新加坡的硬道理，韩福光等，2015

[2]. 香港地产业百年，冯邦彦，2007

[3]. 朱镕基上海讲话实录，2013

[4]. 香港经济发展的历程、困境与转型，孙军，2016

[5]. 新加坡住房制度启示录，恒大研究院，2018

[6]. 霍英东全传，冷夏，2006

[7]. 90年代中期住房制度改革回顾，陈学斌，2010