假张｜全面解析：房价，北京贵还是纽约贵？

源济

全面解析：房价，北京贵还是纽约贵？ 

原创 2017-03-22 假张 假装在纽约

正如我昨天的推送里写的，北京的房子在经过2016年的跳涨之后，在2017年的头三个月又再次大涨20%。相比2016年年初，大多数小区的均价差不多翻了一倍，如今三环四环沿线每平10万以上的房子比比皆是，已经正式进入了10万+时代——而这还只是非学区房的情况。

在大多数人的印象里，北京上海的房价已经远超纽约东京。事实是不是如此呢？北京的房价到底是不是比纽约高？

这个问题其实很难有一个明确的 yes or no 式的答案，因为房价是一个太复杂的东西，受到很多很多因素的影响。

你很难在两个天差地别的城市里，找到两处地段、环境、户型、朝向、年限等各方面条件都类似的房子，做一个理想状态下的比较。

更不用说两个国家的房地产市场模式以及税收和贷款政策也很不一样，比如中国买房一般算建筑面积，而美国买房一般算实用面积。

再比如，中国的房子一般有普通住宅、公寓、别墅和商住两用房之分；而在美国则分成 house, townhouse，multi-family home 以及在大城市常见的高层公寓楼等类型。

纽约的公寓楼还有一个很变态的情况，根据产权分成 condo 和 coop 两种。前者类似中国的商品房，而后者则很难在国内找到对应。一栋 coop 公寓楼，大致可以看成是一家“公司”或者“合作社”，购房者理论上不拥有每套房子的单独产权，而是拥有这家公司的股份，同时拥有其中某一套房子的使用权。

买了 coop 的房子以后，无论是出租还是转手出售都必须经过整栋楼所有业主的同意，由业主委员会对租客和买家进行非常严苛的审核。正因为租售都不太容易，所以 coop 的房子一般来说会比同等状况的 condo 便宜30%左右。在美国其他地方 coop 很少，但纽约因为房子比较贵，所以 价格便宜的 coop 也有很多人愿意去买。

还有很重要的一点是，我们比较房价，也只有比比绝对值才有点说头，比较相对于收入水平的相对值根本毫无意义——以北京只有纽约十分之一的人均收入，不用比都知道，北京的住房痛苦指数早就远远超过了纽约以及全世界绝大多数城市。

在明确了“房价不能做简单对比”这样一个大前提下，我们来比较一下北京和纽约的房价。

1、首先来看看顶级豪宅的价格。

曼哈顿岛上的顶级豪宅非常多，尤其是去年豪宅价格更是接连创下新纪录。

最近几年备受瞩目的明星项目是中央公园边上的“公园大道432号” (432 Park Avenue)，2016年才建成，是美国第三高楼，同时也号称是全世界最高的住宅楼。站在这个高度看过去，不但可以把中央公园那一片蔓延几十条街的绿色尽收眼底，更可以看到巨幕版的曼哈顿无敌夜景。

就在前两天，媒体纷纷报道这栋楼里刚刚成交了两套房子。一套在80层，4卧5卫，504平方米，成交价是4425万美元，相当于3.04亿人民币，单价每平方米59万人民币。

另一套则占据83层的整层，成交价6560万美元，相当于4.52亿人民币，媒体挖出幕后买家可能是澳门赌王何鸿燊的儿子何猷龍。

但是，这两套房子在纽约的豪宅排行榜上根本排不上号。

公园大道432号里最贵的一套房子是一个沙特富豪在去年买的，占据最顶层96层的整层，挂牌价9500万美元，后来打了点折，实际成交价8770万美元，相当于6.04亿人民币。但这套房子仍然不是纽约最贵的房子。

目前纽约最贵的豪宅纪录诞生在和公园大道432号相邻几个街区的 One57，这里的顶层在2015年成交，价格是1.005亿美元，这也是纽约的豪宅首次突破1亿美元。这套房的面积是1014平方米，每平方米单价68万元人民币。

公园432号和 One57 都位于东57街，这条街被称为亿万富豪街，现在还有好几栋豪宅大楼正在施工，未来打破新纪录应该不是什么难事。

在房地产网站 Streeteasy 上，目前公园大道432号共有14套房子挂牌出售，其中总价最低的一套是132平米的一居室，售价650万美元，算下来每平方米大概是33万人民币。不知道买下这套房子的会是哪个穷屌丝。

也就是说，纽约的豪宅价格大致在每平方米30万到70万之间，总价则已经逼近乃至超过了1亿美元。

至于北京的豪宅，一向神秘而低调，媒体报道得少，我们普通人能够了解到的信息就更是少得可怜。

依我极其有限的认知，北京的豪宅不外乎龙湖颐和原著、丽宫别墅、远洋LAVIE等几个项目，所谓的“顶峰人士”、“红顶商人”社区，总价不超过两亿人民币，而且因为面积通常在1000平方米以上，所以单价只有十几万人民币，甚至还没有学区房的价格高。

另外还有现在风头很劲的骏豪中央公园，每月每平方米物业费30块钱，就在被当成北京版中央公园的朝阳公园边上，但是单价似乎也就在15万人民币左右。

所以结论就是：北京的豪宅价格还远远无法与纽约相提并论，无论单价还是总价都不到后者的三分之一。其中的原因也很好理解，毕竟买北京房子的只有中国富豪，而买纽约房子的则是全世界的富豪。

等到有一天北京也成为纽约这样的世界城市，在环境和城市管理上都达到后者的水平，有了世界性的吸引力，估计豪宅的价格也能赶上，但这一天至少从现在看来还遥遥无期。

2、再来比较一下高端公寓的价格。

顶级豪宅毕竟离普通人的生活太远。在纽约，一般比较有钱的普通人（医生、律师、金领）会选择住高端公寓，这种楼称为奢华公寓 (luxury apartments)，楼龄比较新，楼里有仅供住户使用的健身房和会所，有屋顶的露台和烧烤架，楼门口有 concierge 全天候迎来送往兼拦住外人。

这样的楼在纽约非常多，住在里面很舒适，即使不是像富豪那样住在世界之巅俯视众生，但已经足够带来满足感和成就感。

这种高端公寓，对应的是北京比较高端、物业好、绿化好的小区。遗憾的是，北京的大多数所谓高端小区其实都徒有虚名，高端的只是价格，无论是小区环境还是物业管理水平都远远达不到要求，住起来未必会有相应的舒适感。真正合格的高端公寓在北京屈指可数。

在这个类别，纽约我选择了 The Avery at 100 Riverside Blvd，北京则选择了新城国际和华贸国际公寓，这几个地方的地理位置比较有可比性。

前者位于曼哈顿上西区，靠近河滨闹中取静，但离中央公园又只有三个街区，到时报广场只有四站地铁；而北京的两个小区邻近北京最繁华的CBD，走路到国贸、中央电视台和光华路上正在建设的北京第一高楼中国尊都只要十分钟左右。

The Avery at 100 Riverside Blvd 最近一套出售的一居室在今年3月19日成交，面积84.8平方米，成交价137.5万美元，相当于947万人民币；平均每平方米11.16万人民币。

另外我测算了下纽约其他一些类似公寓的价格，单价一般在12万-13万人民币之间。

再看北京，新城国际最近一套在2月27日成交的一居室，面积89.12平方米，售价1050万元，单价是11.78万。

在高端公寓里，新城国际基本上已经是北京最好的小区前几名。华贸公寓的档次稍微低一点，价格也稍低，现在挂出来的一套80.57平米的一居，要价860万，单价10.67万。

与此同时，北京朝阳区的东三环、北三环、东四环，有许多居住品质还要差很多的小区，价格也都在今年春节以后突破了10万。北京绝大多数近15年建设的新小区，品质都非常糟糕，但他们涨价却一点都不心软，纷纷向高端公寓看齐。

所以结论就是：在中高端公寓上，北京的价格已经和曼哈顿持平，总体水平来说曼哈顿稍微高一些，但差别已经不大了；而且花同样的钱，在曼哈顿的居住品质要远超同等价位的北京公寓。

3、比较一下状况普通的公寓楼。

除了高端公寓，纽约还有很多普通的民居，那是大多数年轻人和工薪阶层居住的地方。这部分公寓，有些楼龄非常老，甚至可能是二战前建的 pre-war buildings，别说会所和健身房了，连电梯都很老，我就碰到过必须要用手把门掰开的电梯；还有一部分五六层的楼，甚至连电梯都没有。

我选了西108街238号一栋6层的楼，这个位置已经有点偏了。去年6月10日，这里一套166平米的三居室，成交价是209.5万美元，相当于1442万人民币，折合单价是8.7万人民币。

在北京，有可比性的房子我选了东四环附近的水碓子社区，单价大概在7万人民币左右。

结论：这部分房子，北京的价格和曼哈顿的价格也差不多，曼哈顿的均价大概会高上一两万左右。考虑到房子状况千差万别，这个差距可以不考虑在内，大致可以说在同一层次。

4、比较一下非市中心的普通住宅楼。

当然，我没有忘记纽约不只有曼哈顿，假如觉得曼哈顿的房价还是太贵，或者太闹太拥挤，可以选择住到曼哈顿岛外的其他四个区，甚至住到只有一河之隔、两站地铁的新泽西州。

纽约的房子，一个很重要的特点就是，一旦离开曼哈顿房价就会急剧下降。我举皇后区一个叫木边 (Woodside) 的地方为例，这里离时报广场只有7站地铁，半个小时能到。

这里有一套71平方米的一居，位于39大道61-09号，就在地铁口，走到地铁站估计只要一分钟。

虽然所在的社区很一般，但房子的状况还不错，价格是53.5万美元，相当于368万人民币，平均下来单价是5.2万。

回到北京，如果我们从东三环上的呼家楼出发，往东坐7站地铁的地方叫草房。这个地铁站周围有很多小区，其中一个叫北京像素，目前的单价大概在6万-7万之间。

在纽约，如果你愿意再跑远一点，比如皇后区还有个地方叫雷哥公园 (Rego Park)，从时报广场出发同样不用换线，一条地铁坐14站，加上走路到地铁站，一个小时绰绰有余；开车的距离则是12.7公里。

这里一套800平方英尺（74平方米）的房子是28.9万美元，相当于199万人民币，单价只有2.69万人民币。

而2.79万的房子，在北京要去哪里找呢？这个问题真的难倒我了。我搜了下平谷的房子，单价大致在2.6万-3.2万之间。

可是平谷在什么地方呢？离国贸车程是74.9公里。

我又看了下燕郊的房子，价格勉强在3万以内。

燕郊又在哪里呢？距离倒是比平谷近了很多，离国贸只有32公里，可是从行政区划上来说已经属于河北。

如果坐公共交通，从北京市区到平谷和燕郊是如何艰难？我有所耳闻，也看过报道，但从未亲自体会过，难以想象。

我只知道，那些每天在燕郊和北京之间疲于奔命的年轻人，他们的锐气、灵感和任何关于生活的诗意都必然会被磨平。

5、最后，总结一下：

1) 纽约的豪宅比北京要贵很多很多，两者差了好几个数量级；对于富豪来说，相比纽约，北京的豪宅价格并不算离谱，甚至可以说是相当便宜。

2) 中高端公寓和市中心的普通住宅，北京和纽约的差距已经大大缩小，纽约稍微贵出10%-20%左右，两者大致在同一个水平线上；另外不要忘记纽约的房价已经基本趋于稳定，而北京则还有很大的变数或者上升空间。

3) 地段较远、价格较低的房子，如果各方面状况差不多，北京的价格就要远远高于纽约。如果愿意住远一点，在纽约不需要付出很大的时间成本，就可以买到价格低廉的房子，意味着不那么富裕的人，也可以过上体面、不需要丢失尊严的生活；而在北京，要拿到同等的价格，就需要付出多得多的时间成本，意味着生活质量也要大大地降低。

4) 还有一点我没有提到的，纽约还有一系列面向中低收入阶层的保障房制度和房租稳定法规，所以即便纽约人一直抱怨曼哈顿房价贵上了天，但其实很多中低收入的人还是有办法住在曼哈顿。因为篇幅关系，有机会我会另外关于这个话题写一篇“纽约的穷人如何住得起曼哈顿”。

你要问我的结论？我的结论就是，北京的房价不公平，但是对普通大众和穷人来说更不公平。

源济

和北京上海相比，纽约的房租到底有多贵？ 

原创 2017-09-26 假张 假装在纽约

很多人都知道，纽约的房子超级贵，变态贵。但这个贵，指的应该是房租，而不是房价。

从房价来说，北京上海的房价在绝对价格上早就已经轻松超越了纽约，这个我之前专门分析对比过。如果考虑到京沪的人均收入只有纽约的五分之一，在京沪买房的痛苦指数更是远远超过了纽约。

但是，如果说到房租，则又是另外一番光景。

虽然我们都抱怨房租太贵，但我必须实事求是地说，相对于纽约这样的欧美大城市，北京上海的房租真不算贵；相对于房价，北京上海的房租更是低得离谱。

这里有两个衡量的指标，第一个指标叫租售比，也就是每平米月租金相对于每平米售价的比例，正常的范围应该在1:300到1:200之间，也就是每平米售价应该是月租金的200倍到300倍。

北京呢？我粗略算了一下，租售比动不动就是1:700甚至更低。用我知道的一套房子来举例：售价750万，每平米售价10万；月租金10000，折合每平米133元——意味着每平米月租金只有售价的751分之一。这样的租售比是非常畸形的。

另一个指标，叫租收比，也就是月租金和人均收入的比例，简单地说就是每个月收入中用于租房费用的比例。

一般来说，在理想状况下，要保证一定的生活质量，房租不应该超过月收入的三分之一，最多最多，到达一半就已经是我们普通人能承受的心理极限了。相信在北京上海，大多数人的租收比也在这个范围之内。

但在欧美很多城市，租收比都已经甩过了50%，而纽约的租收比更是变态：2016年纽约的租收比高达65.2%，也就是说每个月拿到的钱有将近三分之二得用来交房租。

如果从这个趋势来看，中国大城市的房租一定还会大涨，这是势不可挡的大势，也是欧美成熟租金市场总结出来的必然规律。

所以在伦敦，大家见面寒暄的常见话题是天气；而在纽约，最安全最便利的话题则是房租。任何话题都不能随便聊，搞不好就触碰到敏感的议题引起不快，但房租是个例外。两个陌生人，只要聊起房租，骂骂纽约房租太贵，一下子就能找到共鸣，快速拉近距离。

所以在纽约，连房地产中介网站都会用抱怨房租贵来作为打动受众的切入点。比如这组广告：“连床都没法放的卧室还能叫卧室吗？”

“在这个城市，有自己的洗衣机和烘干机，就意味着成功”——因为大多数小公寓里没有洗衣机位，洗衣服只能拿到街上或者地下室的公共洗衣房去洗。

其实衡量成功哪里是有自己的洗衣机和烘干机，只要你有能力不和别人合租、自己独立租一套房子，就已经算是相当出色。

纽约好一点的公寓楼里，一居室的月租金动不动就要四五千美金，如果又想住物业和管理都比较好的高档公寓又没有那么多钱，就只能多找几个人一起合租了。

纽约的房租贵，很大一部分原因是因为房源少，房子紧张。再加上人口流动性大，永远都有源源不断的人来到纽约要找房子，所以房子任何时候都不用发愁租不出去。

在北京上海租房，房客会对房子挑挑拣拣。而在纽约，要反过来，找房子的人处于绝对的弱势地位，房东、乃至二手房东，才是有资格挑挑拣拣的人，会要求租客出示各种繁琐的证明，包括做背景调查、信用分等等。

好一点的公寓还会要求租客提供相当于月租金多少多少倍的年收入证明，甚至还需要整栋楼里的业主委员会投票表决是不是接受这个租客。如果他们不喜欢你，对不起，你再有钱也租不了。

好在纽约有一整套保护租客的完善法律，确保房东不能无故欺负租客——比如不能以种族、性别和性倾向等理由拒绝租客，签了合同就不能满天涨价随便把租客赶走，等等。毕竟租客是弱势群体，这也符合法律保护弱势群体的原则。

我当年刚到纽约的第一个星期，就切切实实地感受到了房东的强势。

那时我对学校帮我找的公寓不太满意，想搬出去，但是又不能通过中介找房子，只能找二房东转租的房子。原因一是我还没有社会安全号，根本通不过背景审查；二是中介费太贵，一般是年租金的15%，也就是1.8个月的房租。

我当时在网上联系了十几套转租的房源，最后只有一个人给我回了邮件，让我在三天后的下午3:30去面试——没错，她用的词就是面试。邮件里她还特意叮嘱我卡着点去，别太早也别太晚，因为3点和4点都已经安排了其他人面试。

后来的面试经历更是让我大开眼界。那个二房东简单地带我看了一圈房子的情况，然后就在客厅里坐下来，像威严的主考官一样对我开始了提问。我现在还记得当时她的第一句话：

“刚才我也给你介绍了，我今天面试过的几个人，一个是耶鲁的人类学博士，一个刚刚出版了自己的小说，还有一个是茱莉亚音乐学院的，拿过国际比赛的金奖。所以，你能介绍下自己吗，你觉得你有什么优势，可以战胜他们呢？”

我能有什么优势呢？我原本自以为是名校学生的那点自尊，在那一刻被击得粉碎，只能落荒而逃

所以，纽约的房子就是这么金贵，这么稀缺，这么变态。

说了这么多，到底有多贵？

正好看到网上有一个视频，拍了纽约三套房子的情况，你可以感受下。

三套房子，租金分别是三个档次，房子的状况也是天差地别。在纽约，住在什么样的房子，是能真正区分出阶层的。

第一套房子不在曼哈顿，在布鲁克林的Boerum Hill。

我估计这个位置有点类似北京的东四环东五环，街区的环境大概是这个样子的：

总面积512平方英尺，不到50平米，是一个Studio，也就是我们常说的开间。

这个面积其实已经比一般的开间要大了，所以除了放一张床和一张书桌，还有一个迷你客厅的空间。

卫生间很小。

因为是一楼，所以还附带了一个迷你庭院，不过四周都是其他的住户，没有什么私密可言。

这样的一个开间，一个月的房租是1700美元，相当于11000人民币，不过租户觉得已经是非常便宜了。

第二套房子在曼哈顿的西切尔西，盘踞了这栋楼里的一整层。

打着领带的房屋中介，上来就和主持人进行了友好而官方的握手。你会觉得他和上一套房子的女主人仿佛来自不同的世界。

公寓里一共有三个卧室和三个卫生间，而最大的魅力是满屋的落地窗——全都有电动窗帘。

落地窗外面就是High Line Park，高线公园，这是一个用80年前的废弃高架铁路改建的空中花园，现在是纽约最受欢迎的景点之一，之前我写过一篇介绍。

开放式厨房正对着这些落地窗，能让你边边看景边做饭。旁边有烤箱、电磁炉，还有隐藏在墙体里的冰箱。

浴室里有浴缸、蒸汽室，还有双花洒淋浴，而且也是落地窗。

视频里的主持人都忍不住感叹——This is what I picture - making it and living in Manhattan——成功，应该就是住在这样宽敞明亮的大房子里，每天看着落地大窗外的无敌美景醒来吧。

而这样一套公寓的月租金是24500美元，相当于人民币16万以上。

第三套房子在曼哈顿的Tribeca地区，月租40000美元，合人民币26万，比上一套又上了一个大台阶。

这是一栋翻新过的1920年代的大楼，外观和带锁的电梯就已经让人联想到《布达佩斯大饭店》和那个艳丽而奢华的年代。

“不论你是谁，当你走进这个房间，都会惊掉下巴，”房屋中介十分自信地介绍说，然后打开了门。

双层挑高设计，有四个卧室和3.5个浴室，客厅长12米宽9米，厨房的进深也有8米。

巨型酒柜里能放得下800瓶红酒，还有直接嵌在墙上的开瓶器。

还有书房和吧台。

以及许多人梦寐已久的超大衣帽间。 

再看看淋浴间和卫生间。

卧室有四扇法式玻璃门，可以通向私人阳台。

楼顶则是100多平米的户外阳台，还有自动灌溉设施。主持人这个时候由衷地说：住在这里，才是真正的成功人士啊。

所以你看，当你站在不同的地方，你对成功的定义，也就不一样了。