欧洲仓储物业需求激增 黑石等投资者积极布局

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虽然欧洲零售地产所有者担心网络销售增长的影响，但拥有仓库和配送中心的业主和投资者对此则喜闻乐见。

英国达格南，Baytree正在建设的一处物流中心。 图片来源：CHETWOODS ARCHITECTS
THERESA AGOVINO
华尔街日报  2017年 09月 06日 14:43

虽然欧洲零售地产业主担心网络销售增长的影响，但拥有仓库和配送中心的业主和投资者对此则喜闻乐见。

以全球最大的商业地产所有者黑石集团(Blackstone Group L.P., BX)为例。今年早些时候，该公司达成交易，将2012年成立的欧洲仓储业务Logicor出售给主权财富基金中国投资有限责任公司(China Investment Corp., 简称：中投公司)。

预计交易将于今年晚些时候完成。但黑石集团早已回归了欧洲物流空间市场。

上个月该公司同意以大约5,700万英镑（约合7,430万美元）从Brockton Capital手中收购面积780万平方英尺（合72万平米）的英国129处物流建筑。早些时候，黑石集团向Clearbell Property Partners收购了英国160万平方英尺（合14.9万平米）的物流建筑。

世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)欧洲物流资本市场业务主管Jack Cox称，从未见过这么多资金试图进入这一领域。

和美国的情形类似，欧洲的工业空间市场从网络零售商需求激增中获益。为加速完成订单配送，网络零售商纷纷争夺更加接近人口中心的配送空间。

Green Street Advisors的数据显示，去年网络销售占欧洲零售额的8%，高于2015年的7%。预计今年末这一比例将达到9%。英国有着最为发达的市场，电子商务销售额占去年总销售额的16.8%，预计到12月份这一比例将升至17.8%。

出于该趋势将延续的预期，投资者不断抬升价格。比如，据世邦魏理仕的数据，法国物流物业收益率已降至5%，2016年和2011年则分别为5.5%和7.15%。收益率与价格通常反向变动。

世邦魏理仕称，2011年至2017年，德国物流物业收益率也从6.5%降至4.75%，同期西班牙从7.75%降至5.85%，意大利从7.6%降至6%，捷克从8%降至5.5%。

Cox称，去年物流物业交易额达250亿欧元，预计今年将超过300亿欧元，似乎将持续增长。

过去12个月的其它交易还包括新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司(GIC Pte)以24亿欧元收购P3 Logistic Parks。AXA Investment Managers-Real Assets也投入约10亿欧元收购曾为Gramercy Property Europe所有的、分布于五个国家的多处物流中心。Segro Plc (SGRO.LN)以3.65亿英镑买下合作伙伴在英国多家机场附近的系列资产。

投资者也在开发物业。两年前，AXA联合一些经验丰富的物流专家创办Baytree Logistics Properties。该公司目前正在建设两处物流中心，并筹备开发另外两个物流中心。

工业地产投资者过去曾吃过过度狂热的亏。包括政治动荡在内的一系列力量都可能限制需求。

此外，不同国家之间的租金增长情况也大不相同。

不过，在进行大笔出售之后，AXA和黑石集团仍渴望留在物流物业行业。2011年至2014年，AXA在这方面的投资组合减少15亿欧元，至7亿欧元。

不过在2015年，AXA收购了主要集中于德国、荷兰、波兰的前述Gramercy投资组合。如今AXA物流投资组合价值约18亿欧元，并打算增至30亿-40亿欧元。