一个来自美国的叫“小阿”的房地产信托

源济

一个来自美国的叫“小阿”的房地产信托 

2016-11-13 沈杰 沈杰Jay

本周受人所托，想看一下Ashford Hospitality Trust(NYSE:AHT)这只中小股票。下面就这家信托做一下介绍和个人的一些看法吧。

一、公司简介

Ashford Hospitality Trust 阿什福德信托（名字太长了，以下简称“小阿信托”，或“小阿”），是一家房地产投资信托，即Real Estate Investment Trusts（REITS，房地产投资信托基金）。

这里正好普及下这个的概念，REITS房地产投资信托基金实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。与债券相比，REITs现金股利率超过甚多。由于REITs现金股利成长率一般皆高过消费者物价指数，因此也被视为对抗通胀最有效投资工具之一，REITs符合当前市场担忧通货膨胀威胁的投资趋向。

好了，言归正传，继续来说这家小阿信托，小阿信托2003年5月在美国马里兰州成立，小阿主要投资美国国内用来提供住宿服务的地产。小阿的主要投资酒店均为高星级酒店以及更大型的奢华酒店。所投资的酒店的RevPAR(Revenue Per Available Room,每间可供租出客房产生的平均实际营业收入)接近于美国总体平均水平的2倍。目前公司旗下共有130余套酒店投资，涉及品牌有Hilton（希尔顿）, Hyatt（凯悦) , Marriott(万豪), Starwood(喜达屋) and Intercontinental Hotels Group（洲际）等高端及奢华品牌。

2013年6月，小阿将其下属的8家酒店物业（约3146间房间）剥离出来，新成立了一家上市公司Ashford Hospitality Prime, Inc. (“Ashford Prime”，简称“小阿精品”，目前市值3.16亿美金)，并将这家公司的股票作为股利发给了小阿的股东们。这个主要是出于对被分配股东税收的考虑。

2014年2月，小阿故技重施，再次将其资产管理业务剥离出来，成立了一家新的上市公司Ashford Inc. (简称“小阿公司”，目前市值0.86亿美金)，并达成了股票置换方案，剥离后，小阿信托持有小阿公司约30%的股权。同时与小阿公司签订了咨询费服务协议。

二、小阿信托主要投资策略

1、直接酒店投资：主要瞄准美国国内的高星级奢华酒店，同时看重每年的现金流回报以及未来的酒店资产增值。

2、夹层融资(Mezzanine Financing)：这类投资由于有酒店自身或拥有酒店的公司的股份的担保。这类投资由于风险比较高，因此小阿对于这类投资会更加谨慎和慎重。截至2015年12月底，小阿持有的该类投资的市场价值约为370万美金。

三、主要资产及员工

小阿信托目前没有任何员工。为小阿信托服务的管理层以及员工都是由小阿公司的下属一家子公司提供的，专属为小阿信托服务的人员约有108名。这些人主要提供收购兼并，物业开发，资产管理，资本市场操作，会计税务法务，风险管理等。

截止2015年12月31日，公司主要有如下资产：

• 132家酒店物业，共有27,977间房间，分布于全美

• 85套酒店公寓单位，位于奥兰多和佛罗里达

• 持有关联公司ASHFORD INC的29.8%的股票（上市公司，股票代码AINC，2016.11.11市值USD86M）

下属酒店的主要经营数据如下：

小阿的财报上列了每一家所投资的公司的主要指标，包括房间数，平均房价ADR，以及入住率等，由于篇幅限制，小编就不全部贴出来了。从上面的途中可以看到，大部分的资产标的的出租率在70%-80%之间。高星级酒店能做到这个出租率已经收入相当可观了。

2015年所投资的所有的酒店的平均房价是147.85美金，RevPAR为114.25美金，平均出租率为77.27%，较2014年均有不同程度的提升。

四、财务分析

利润表分析

从近几年的财报来看，除了2014年收入下降以外，其余每年的收入增长还是比较稳定向上的。2014年主要是前文提及的资产剥离因素造成的。由于酒店行业的特殊性，小阿信托的收入增长主要来自于物业数量的增长。其每年的经营利润可以做到约1亿美金左右，但是由于小阿信托背负着高昂的杠杆，因此，扣除借款的利息费用后，它会有净亏损的产生，当然，当有重大资产处置时，会有格外高的利润，就像2015年处置了部分酒店资产，净利润就成正的2.7亿美金了。

资产负债表分析

从资产负债表可以很明显的看出，公司主要通过不停地举债来收购企业，小编稍微算了下自2011年开始的每年的资产负债率的情况如下：

从图中可以比较惊悚的发现，公司每年的资产负债率都在不停地上升，2016年9月30日的财报中更是达到了惊人的82%，虽然房地产投资大量使用杠杆已经成为标配，但不停提高的资产负债率对一家正常的公司来说，永远都不是一个好信号。

股利分配

开篇说到，信托主要的回报是股利分配，从下面的图中我们看到小阿每年的股利分配还是比较多的（相对于其目前每股价格$6美金来说）。

六、总结

之前小编对于信托行业了解不深，此次也是第一次读相关的财报，不足之处请大家指教。

从总体上来说，虽然小阿信托的股利分配还是比较多的，但是从财务投资角度来看，主要存在着比较大的几个隐患：

1、资产负债率逐年升高，酒店正常经营利润不足以支付利息成本

2、关联公司众多，小阿信托的管理层基本与其他几家上市主体（小阿精品Ashford Prime 以及小阿公司Ashford Inc ）一致（估计读者们也被之前的各种小阿公司搞糊涂了）。关联公司之间的定价比较难以判定是否合理，而且管理层的利益与投资者的利益的一致性也有一定问题。

3、经常性的资产剥离，（基本每年一次的节奏），使得中小投资者对于公司的不确定性增加。

因此小编个人不是很推荐这个股票。

秋雨

多谢十分客观中肯的解说分析，开眼界了。
周末愉快！