100万元够买几平方米房产？

源济

100万元够买几平方米房产？ 

原创 2016-10-31 凤凰周刊 香港凤凰周刊

焦点

房价持续上涨动力正在衰减

【本刊综合】在国庆节长假来临之前，各地纷纷推出新的房地产调控措施。市场认为，如果地方政府在地产调控方面仍无动于衷，那在这个长假，可能又会掀起一轮抢购房子的热潮。

9月26日南京市、27日杭州市、28日上海市，各地接力般地推出楼市调控政策。但这些措施已是姗姗来迟。市场本身的势能已如强弩之末，恐慌性、投机性的购买力差不多消耗殆尽，一些号称新盘“日光”或者神秘大客户抢购几十套房子的消息被证实是伪造的传言。这意味着一些开发商、中介等开始制造恐慌情绪以刺激市场。另一个楼市短期见顶的信号更加清晰，即越来越多的上市公司抛售房产。在很多城市的购房热潮中，投资客往往是主力。本地“刚需”并不多，主要是以本地与外地投资者为主。这意味着，在房价被进一步推高之后，刚需的购买力已经非常不足，短期内刚需接盘的能力有限。人们对未来房价上涨有较强的预期（源于对信用扩张而非经济增长的预期），二线城市相对一线价格较低（事实上是一线高估而非二线低估），因此，在资产荒以及投资收益率较低的背景下，大量资金参与所谓的“价值洼地”的地产投机。

但是，房价持续上涨的动力正在衰减。城市化进程随着工业化结束开始大幅放缓，经济增长下行压力越来越大且面临转型挑战，非理性的信用扩张因整体杠杆率的不断上升而受到限制，而且人口老龄化进程已经开始，所有这些因素加在一起，使得支撑楼市继续上涨的动力不足。

此次经历暴涨的部分二三线城市，本地刚需本就有限，房价大幅上涨后更将潜在的需求阻挡在外。一线城市房价的上涨主要是由改善型需求推动，但随着价格的上涨，具有支付能力的刚需客户大幅减少，会导致整个市场丧失动力。

解读

中国房地产泡沫史上最大

【本刊综合】万达集团董事长王健林表示，中国房地产目前的市场泡沫是历史上最大的泡沫。去年的股市暴跌蒸发了数以万计投资者的财产，他们想当然的以为，政府不会允许股市暴跌。王健林表示，中国房地产最大的问题是，上海等主要城市房地产价格持续上涨，但国内很多中小城市的房价却在下跌。“我没有看到一个很好的解决这个问题的方案，政府想了各种各样的措施，比如限购或者限贷，但都没有效果。”在经济增速放缓而债务水平迅速增加的同时，房地产市场泡沫着实让人担忧，地产业贷款高达24万亿元。王健林表示，“中国经济尚未触底，如果将杠杆去除太快，经济会进一步受损。所以，我们不得不等到经济走上反弹的轨道时，再逐渐减少杠杆和债务。”不过，他并不担心中国经济“硬着陆”。他对房地产市场可能有麻烦的警告已有一段时间。万达集团也在逐步削减其房地产业务。

货币超发导致房价暴涨？

【本刊综合】海通证券首席经济学家李迅雷撰文称，很多人把房价暴涨归咎于流动性泛滥，同时又认为造成货币泛滥的罪魁祸首是央行。但为何同样货币超发的日本和美国，其房价水平却相对便宜呢？比较中、美、日三大央行的资产负债表的扩张情况，人民银行是比较节制和审慎的，而美联储和日本央行在基础货币的投放上，可以用“疯狂”两字来形容。中国央行被动扩大基础货币的同时，还是把存准率提高至全球主要经济体中几乎最高的水平，所以，说央行过去八年来超发货币是冤枉央行了。中国式货币创造的过程中，目前支持M2高增长主要靠信贷和购买债券，目前，信贷对M2的贡献，大约在75%左右，而信贷增长的一个主要渠道，就是房地产抵押贷款。所以，从这个意义上讲，房子和土地本身也在“创造货币”。简单地认为中国的房价上涨就是央行货币超发引起的，并不成立。流动性泛滥与房价暴涨，其实是互为因果，相辅相成

编辑/王毕强 制图/美编 虎妹

新媒体编辑/马茹均

本文刊载于《凤凰周刊》2016年第29期总第594期