找回密码
 注册
搜索
查看: 213|回复: 0

全国总价地王幕后的恩仇录︱德科地产频道

[复制链接]
发表于 2016-5-29 06:57 PM | 显示全部楼层 |阅读模式


全国总价地王幕后的恩仇录︱德科地产频道 

 2016-05-30 刘德科 吴晓波频道


我是刘德科,在晓波老师的鼓励下,开了一个地产公号,死磕地产。每周写八篇文章,折磨自己,是为了无所顾忌。点击阅读最新专栏《长三角城市群规划对房价有什么影响?》


文/刘德科


1

 

你可以把这篇文章当作武侠小说来读。当然,那些地产商的名称,听上去要么不够风流倜傥,要么不够大奸大恶,你就凑合着看吧。

 

5月27日傍晚,杭州拍了一块地,总价约123亿元,一不小心成了今年以来的全国总价地王。

 

我们也免不了俗,给它戴个“全国总价地王”的帽子。但这真没什么值得一说的,只要地够大,总价总是可以搞大。毕竟,杭州这块地的楼面价不过21576元/平米而已,溢价率也就96%而已,在京沪深或厦宁苏的那些地王面前,简直不值一提。

 

戏剧性在于,地已经拍出来了,但最终是谁拿的,竟然一时间没人搞得清楚——甚至,连当局者也搞不清楚。

 

地是央企信达拿的。但是迅速冒出来的新闻把很多人给搞混了:“万科一小时地王”“万科当场拆伙”。意思是说,这地是信达和万科一起拿的,结果拿完地之后,万科突然就退出了。

 

问题是,万科根本就没有报名参拍。不过,说是“信达&万科联合体”也没错,他们事先确实有约定,信达拿下之后,进行股权合作,由万科操盘。但他们事先还有约定,不能超出万科的授权价——大概是110亿吧。

 

如此清晰的事先约定,能叫“当场拆伙”吗?也不奇怪,去年龙湖、碧桂园在北京甚至被爆出过“退地”的新闻——毕竟,把大牌地产商描绘得越猥琐,往往越有看点。

 

更何况,万科根本还没有表态,并没有说要彻底退出。说不定他又杀回来呢?


当市面上都在传说万科没戏时,融信突然跳出来用充满暗示性的语调宣告:他们跟信达合作拿下了杭州的全国总价地王。

 

在这个微妙的关口,融信这么玩,很容易让人形成这样一种错觉:万科拿不起,融信拿得起,央企信达拿地王还是得靠融信来帮忙。


2016年2月,融信总部乔迁至上海发布会


众所周知,去年以来信达拿的地王,基本上都是让合作方来操盘。这样是不是意味着这个刚刚诞生的全国总价地王,将由融信来操盘?


信达有点火冒三丈,立马放风出来:这个地王项目,绝对不可能让融信来操盘!

 

那为什么信达还要让融信参与合作?要知道,融信做成这样,还是有两手的,就算你不喜欢,也总有办法和你一起玩。这里就不写那么细了。

 

不过,我们如果站在融信的角度,其实也是挺能理解他们的苦衷。融信这么拼,是因为他们太需要自我证明了。年初在香港上市以后,结果境外资本市场不怎么样待见它,IPO遇冷,就募了十几亿港币而已——连支付地王的一个零头都不够。怎么办?继续保持闽系房企的激进本色:拿地王!

 

更值得关心的问题是,这个全国总价地王,万科真的不跟一起信达玩了吗?


2


信达不是故意要超出万科授权价的。

 

在超过万科授权价之后,一共又拍了16轮,其中有5轮是融信在出手。更戏剧性的是,最后一轮对决,竟然发生在融信和信达之间。

 

▼杭州总价地王最后三轮竞价情况

轮数

房企

总价

楼面地价

(/)

溢价率

28

信达

123.18亿

21576

96%

27

融信

122.3亿

21422

95%

26

信达

121.5亿

21282

93%

 

每轮加价,基本上都是以近亿元计的啊。都是真金白银啊。既然是合作,为什么还要相互抬价呢?因为,融信要证明自己的能耐啊。而且,融信不是第一次这么玩,此前也是在竞拍现场跟合作伙伴疯狂厮杀,以争夺合作之后的更多话语权。

 

事实上,话语权不是靠钱砸出来的,还是得靠真本事,以及用真本事垒起来的声望。

 

信达心里想的还是他的老情人——万科。毕竟,信达和万科有过几次愉快的合作经历。当然,信达也不傻,他当然知道,一旦超出万科的授权价,很可能就意味着缘分已尽,所以他事先做了预案:如果万科不行,还可以跟龙湖、滨江等有品牌溢价能力的房企合作。

 

实际上,万科的合作通道并没有被完全堵死。万科杭州公司还可以事后跟总部追加授权,如果追加成功,那么“信达&万科联合体”将继续成立。

 

所以,这个全国总价地王,看起来已经竞拍完毕,但究竟花落谁家,现在谁也不知道。目前只有信达是确定的,其他还会有谁一起玩,连信达自己也不知道。

 

或许,他还在等万科的答案:在一起?不在一起?在一起?不在一起?……



杭州奥体主体育馆 | 2015年9月摄



3


我们该来关注真正的主角了——这个地王本身。它何以成为全国总价地王?

 

它就在杭州奥体中心主体育场旁边。这个地方本来没什么奇特之处,结果去年撞了大运:G20峰会和亚运会相继花落杭州,这个奥体中心,就是两大国际盛会的主场所在。

 

按照杭州的城市规划,这个地方原本是CBD的一个组成部分,但由于城市配套投入不足,过去几年气势一直起不来。结果,G20峰会和亚运会一来,立马大变样,道路立马四通八达,地铁立马开工,连原本不敢奢想的各种美好事物,也都“忽如一夜春风来,千树万树梨花开”……


出让的这块地,说起来也不大,总建筑面积近60万平米——但是杭州的土地出让,向来都是切成一块块小小的“豆腐块”。近60万平米(其中住宅32万㎡,商办25.1万㎡),对于杭州来说,已经算是超级大盘了。

 

这样的规模,这样的特殊地段,再加上它是两条地铁线交汇处的地铁上盖综合体项目,毫无疑问必将成为杭州整座城市的一个地标。

 

有住宅,有写字楼,还有购物中心。很多杭州人虽然表面骄傲,但内心还是懂的:杭州的商业水准,已经被成都、重庆甚至武汉甩了几条街。如果这么显赫的一块土地,最终盖出一个平庸的购物中心,那对于整座城市来说都是暴殄天物,甚至是一种耻辱。

 

当然,杭州人也期望新世界的K11、新鸿基的IFC或者九龙仓的IFS能来,但这些港资房企,就喜欢像蜗牛那般慢吞吞地玩。要是把地交给他们又不知要等到哪个猴年马月。所以,杭州政府给地块设定了一个时间期限:今年年底前必须开工,2021年底前必须整体竣工——你懂的,2022年要开亚运会啊。

 

倘若如一些新闻报道所说,由融信来盖这个购物中心,杭州人是不是得涅一大把汗?不是贬低融信的意思,而是目前融信所拥有的商业地产经验值实在无法令人信服。

 

信达贵为央企,无论是从利益上考量,还是从责任感上考虑,应该也是懂这一点的吧。那么,信达心心念念的万科,就一定能出彩吗?


北京住总万科广场内庭


此前的万科,似乎也没有做出真正令人膜拜的购物中心。但至少,如今万科在做的几个购物中心,比如刚刚开业不久的北京住总万科广场,还有万科在上海徐泾的那个超级综合体项目,还是可以让不少人发出“酷毙了”的感慨。

 

更重要的是,“地铁上盖物业”已经成为万科集团的一项新战略。杭州这块地,或许会是一个不错的样本。

 

杭州拍出的这个“奥体地王”,可谓是集G20峰会和亚运会万千宠爱于一身,楼面地价不过21576元/平米而已。对于懂得怎么玩商业地产的房企来说,这个地价实在算不了什么。据说,前几天晚上,信达已经收到了七八家大牌房企抛去的合作橄榄枝。

 

这么说吧:奥体这块地,是空前绝后的一宗宝地。


杭州钱塘江两岸夜晚的灯光艺术


4


很多人说,调控风向要变了。这时候,杭州竟然还敢出全国总价地王,找死啊。

 

你看,几天前新华社都发文了:必须遏制地方政府“炒地”、投机资本“炒房”之风……

 

你看,这几天南京竟然也出了“地王禁令”,步了苏州的后尘,号称要把地价给控制住。

 

但是,你也要看到,也是前几天,陕西省还在出去库存新政,河北秦皇岛市还在补贴购房者……

 

国家早就提出要“因城施策”“分类调控”,为什么有些人的脑子里还残留着全国“一刀切”的思维?

 

杭州的房价整整跌了五年,到现在都还不敢说已经完全回到2010年的房价水准。它跟南京、苏州、厦门、合肥这些所谓的“房价暴涨四小龙”,能一样吗?

 

如果“因城施策”是真的,或许可以这么说:杭州的楼市潜能,还远远没释放出来……

 

哪怕再出几个地王,也不奇怪。

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

手机版|小黑屋|www.hutong9.net

GMT-5, 2024-3-28 05:36 PM , Processed in 0.078498 second(s), 14 queries .

Powered by Discuz! X3.5

© 2001-2024 Discuz! Team.

快速回复 返回顶部 返回列表