以2016年3月25日上海发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》为标志，一线城市和诸多二线城市开始了新一轮的房产调控。之所以要调控，原因无非是自下半年以来住房市场价格的快速上涨，因此政府希望通过有形之手来平抑房价。
▲ 媒体报道部分截图
调控真能稳定价格吗？回答是有疑问的，甚至在某种程度上，调控本身就是推动房价上涨的助手。为什么说调控会推动房价上涨呢？我先先看一个假设。假设存在一个自由不受调控的房地产交易异常，当市场需求旺盛时房价就会上涨，房价上涨就会吸引更多的开发商进入房地产市场，更多的开发商进入市场就导致开发更多的产品，供给端的增加会抑制房产价格的快速增长。
事实上，对于绝大多数行业来说这并不是假设，而是一个真实的现实。以手机行业为例，时光回到20年前，拥有一部手机还是财富的象征，但是今天智能手机已经飞入寻常百姓家。毫无疑问，这并不是政府调控的结果，而是市场竞争所带来的福利。
当然，一定会有很多人会说房价之所以上涨是因为房地产市场的独特性，比如经常被公众和开发商提及的土地资源不可再生和土地资源的稀缺。问题在于，市场上存在着不稀缺的资源吗？显然没有。事实上，即便今天中国的一线城市和少部分二线城市对房地产市场采取从紧的调控政策，但是从全国范围来看，“去库存”还是主旋律。
为什么需要去库存，一个简答的原因就是房地产市场涌入了很多开发商，市场供应非常充裕。据国家统计局的数据显示，在房改开始的1998年，全国共有房地产开发企业24378家，但是到2014年则有94179家，随之而来的就是房屋施工面积和房屋竣工面积的增长，1998年这两个数字分别是50770.14万平方米和17566.60万平方米，但是到2014年这两个数据则是分别达到了726482.34万平方米和107459.05万平方米。在过去的16年间，当年施工面积和竣工面积分别增长了14.31倍和6.12倍，但房地产开发企业只是增加了3.86倍。
▲ 数据来源：国家统计局
房屋施工面积和竣工面积的增加幅度会大于房地产开发企业的增加数，最好的解释是房地产开发企业的效率提升。正是因为大规模的房产开发，98房改之前全国各个城市普遍存在的住房短缺现象得到了大规模的缓解，在绝大多数城市还出现了供过于求，以至于要把“去库存”作为2016年房地产市场的主题词。需要注意的是，在那些以去库存作为主题词的城市，恰恰是受调控最小的城市。换句话说，如果中国的一线城市没有那么严厉的房产调控，房地产市场的供给会更加健康，而不会像现在这样价格暴涨。
为什么说调控会导致价格上涨？我们不妨看看房产调控的主要举措。从1998年房改开始，针对房地产市场的调控手段很多，用官方的话语来说就是用“土地、信贷、税收”等手段，但对这么多手段归纳，无非是分为供给端和需求端。从理论上说，在需求增加的情况下，要抑制房价快速上涨，最好的手段就是增加供给；不过从过去的房产调控来看，政府为了抑制房价的快速增长，往往是采取抑制需求的方式，或者是增加不恰当的供给，导致市场的需求得不到满足而导致房价快速增长。
我们不妨以2010年4月27日国务院发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)为例，这个通知冠之以“坚决遏制部分城市房价快速上涨”，被业界和媒体称为“史上最严厉的调控政策”，但可惜的是，这个文件中的做法恰恰是为今后房价的高涨埋下隐患，我们不妨逐项来看这个通知针对楼市开出的“药方”。
通知首先提出要“坚决抑制不合理住房需求”，为此还要求实施“实行更为严格的差别化住房信贷政策”。那么，我们首先要解决的一个问题是什么样的住房需求是合理的，什么样是不合理的。由于家庭构成和财富不同，不同家庭对住房的需求并不一致，有的家庭可能一套住房已经足够，但是对有的家庭来说却是需要三套住房；有的需要学区房，有的可能需要远郊的别墅。当个人的住房需求由政府来决定时，这意味着市场的正常需求可能已经被扭曲了，市场将会提供只满足政府想象的需求而不是市场真正需求的住房，从而会推高那些能真正满足市场需求的住房价格。
那么，如何抑制不合理的住房需求？政府的手段就是要求那些购买第二、三套住房的居民家庭施以更多的首付资金和更高的房贷利率，就像文件中所指出的：“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”这种规定合理吗？显然不是，正如前面所说，不同家庭的合理需求并不一致。更为重要的是，这种一刀切并不能够抑制市场的真实需求，一个可供佐证的数据是，为了能以更低的利率和更少的首付满足住房需求，“假离婚”就成为很多家庭的选择。
以江苏省为例，从2003年至2009年，江苏省的离婚数每年以一万多对的数据在增加，但是到了2010年，离婚对数突然从9万对跃升至12.4万对。为什么2010年如此特殊？2010年开始的房产调控是主要原因。事实上，这个景象并不只是在江苏一地出现，而是各个房产需求旺盛的城市都有的现象，离婚的人数实在太多，以至于上海闵行区民政局婚姻登记中心还提示“楼市有风险、离婚须谨慎”。
由此可见，只要市场上存在着真实的需求，那么这种需求就会以各种手段来规避，离婚只是其中的一种方式而已。
政府在抑制“不合理住房需求”时往往还用财政和税收价格来增加交易成本，比如通知中说要“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”。需要指出的是，无论何种的税收，对于交易双方而言，都只是增加的成本，在其他约束条件不变的情况下，成本的增加会推升交易价格，而不是相反。尤其是在供不应求得时候，税收的增加会让卖家拥有更大的自主权。由此可见，政府试图通过抑制需求的方式来降低房价，实际上并不可行。
既然政府并未能“抑制不合理住房需求”，那么它能提供有效供给来满足需求吗？答案也是有疑问的。尽管通知提到要通过“增加住房有效供给”和“加快保障性安居工程建设”来满足广大居民的需要，但是这些举措在那些住房需求旺盛的城市，并不怎么成功。比如说要“调整住房供应结构”，要求“尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例”。言下之意就是住房城乡建设部门知道市民的真实需求，他们能够提供满足市民需求的住房产品。
事实真是如此吗？答案是错的。通知要求“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”，但是从市场的真实反应来看，市民好像并不青睐90平米以下的中小户型。
上图统计了自2013年以来上海各面积段住宅的比例，从上图得知，90平米以下的住宅只占上海市场成交总量的30%左右。如果房地产市场真的按照70/90政策来提供住房，那就意味着市场提供了很多不能满足需求的产品，把太多的资源浪费在中小户型上，唯一的结果就是减少了市场的有效供给，从而推高那些90平米以上住宅的价格。事实上，青睐于90平米以上的住宅，不仅是上海一地的情况，这种现象同样还发生在南京、杭州等城市。
在住房供给方面还必须提及的是，政府近年来加大了对保障性住房的供应。比如通知中提出要“加快保障性安居工程建设”，一个具体措施就是要“确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务”。但麻烦在于，政府主导的保障房有个先天缺陷，政府不是房地产商，它并不知道市民的真实需求。
2010年上海开始首批经济适用房试点，碰到的问题就是如何给经济适用房定价，引用一位经济适用房专家说的话，“经适房的价格定低了，补贴太多，政府负担重了，价格定高了，老百姓又买不起。”一个可供佐证的数据是，在2010年徐汇、闵行两区共有2000多户有资格买房，至今仍有数百户没有买到经济适用房，并不是经济适用房的房子不够，而是这些家庭不愿意购买。政府一方面在推经济适用房，但是经济适用房造好后却又在大量闲置，这部分浪费的面积最终又会推高市场上流通的房产价格。
我们可以说，到目前为止政府在需求和供给方面所做的可能都是值得商榷的，也正是如此，我们就会发现政府调控越着力的地方房价上涨越快。那些政府不太关注的城市，恰恰需要“去库存”。事实上，这并不是中国一地的现象，而是被很多研究所证实。
哈佛大学经济学家格莱泽在美国发现一个非常有意思的现象：差不多的地理和经济环境，美国东北部地区和加州海岸的价格就很高，但是南部就价格适中。为什么会出现这种差别？经过研究发现，原来加州和东北部地区存在着很强的政府干预，因此住房市场人为短缺；而南部市场因为政府干预的少，因此房地产价格平稳。由此来看，好的住房市场，并不是因为政府干预得当，而是私人部门运作良好的结果。进而，他得出一个更为大胆的结论，住房市场失灵本身是政府干预的结果，尤其是地方州政府对新增供给的管制，导致房价上涨。为此他的建议是，要想让大多数美国人更能买得起住房，最佳的解决办法就是打破土地法规对住房供给的限制。
为什么中国的房价越调控越涨？最为重要的一个原因是，由政府主导的房地产市场并不能及时回应市场的真实需求，提供了大量的货不对版产品，而所有这些的成本都是要由买房人分摊。这就是1998年中国为什么要进行住房制度改革的根本原因，但可惜的是很多人已经忘了这一点，试图通过政府来解决住房问题。这就是我们今天一线城市住房越来越贵的根本原因，也是全国大部分城市需要“去库存”的原因。
狗仔卡
发表于 2016-3-31 11:44 PM
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