举债买第二栋房？

bigbadwolf

《理财Q&A》
May 15, 2015,

问：我已经有一栋房子了，打算卖掉、再另买一栋，但一下子卖不掉，这时该不该出手买第二栋呢？

答：不少人跟您一样，想卖旧屋、但尚未完成就有买新屋的机会，因此同时拥有二栋房子；这种情况到底好不好呢？因人而异，如果您正考虑举借第二个房贷或者想投资购置第二栋房子，应三思而二行。

需要注意什么？会有什么样的情形发生呢？

第一，您必须有足够的钱。承销商会想看到您有足够的预备款，大约相当于二栋房子的贷款金额，而且，第二栋房子的头期款金额通常会高于第一栋，所以需要准备不少钱。

其次，您不该背负太多债务。买第二栋房子通常意味着债务更多，债务／所得比率（debt-to-income ratio）将随之提高，可能影响借贷机构的决定，通常，比率不该超过36%到42%的一般水准，如果您想用第二栋屋子的租金补充所得，记得跟借贷机构说一声，出租房子必定会使房贷申请被拒绝的风险降低。

第三点，为了赚钱您必须先花钱。对银行来，投资资产的人风险相对高，因此会采行较高的贷款利率，许多人索性用现金或现成的信用额度投资资产；此外，还得花钱维护二栋房子。林林总总加起来，费用往往超乎预期。如果购屋是长期投资，眼前的高额花费是值得的，否则真要三思而行。

第四，要有心理准备，房子可能卖不掉、也租不出去。很多时候事与愿违，如果出售或出租计画不顺利，拖拖拉拉将衍生成本，房子空着不用、没有收入，就等同于是一笔费用，专家通常不建议大家依赖可能随时会中断的收入来源，最好能准备六个月的紧急准备金，以便支应两栋房屋的房贷费用。

第五，拥有第二栋房子这件事比想像中困难。即使很快就把房子出租出去，还是会碰到很多麻烦事；不论房子租金高或低，租客都可能粗心大意的毁损，修复费用也许超过扣留的订金，如果您打算用退休金买第二栋房子出租、靠租金当收入，更要三思，对于纯粹买房投资的人来说，风险不可小视，必须知道租金收入和非首栋房屋的出售所得都会衍生所得税。

新泽西州投资业者 Diversified Investment Strategies理财顾问认为，除非您符合规定可在没有资本获利所得税（只要房子出售前有长达二年的时间是唯一的一栋房子）的情况下享用单身25万元、已婚夫妇50万元扣除额，否则最好不要购买第二栋房屋。

源济

谢谢分享，周末愉快！

befriend

Thanks

dsp

用equity line把钱取出来一部分当 新房子的downpay，考虑出租第一栋房子。如果这样都不够钱，就forget it

wreckbeach

恒一

买好的出租房可遇不可求。