卖地产股──价格或错 股票未必

源济

《华尔街日报》 2014/02/28 16:01:54

傅峙峰

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产股的跌势已经延绵许久，不过尽头似乎还未看到。中国投资者或对房地产行业前景看淡提前做出了预期反应，而这种预期很可能在今年进一步深化。现在卖出地产股，短期的价格可能卖错，但长期来看未必。

最近有两个事件触动了各界对中国房地产市场敏感的神经，并导致了地产股出现大幅下挫，即兴业银行暂停夹层融资等部分房地产贷款业务、杭州个别楼盘降价销售被砸。

这两个事件分别从行业资金链、产品供求对地产股产生了负面影响。虽然两件事被市场误读夸大， 但行业确实面临着上述风险，于是投资者开始恐慌起来。

关于房地产市场的供求关系，不能一概而论，各区域各楼盘因自身集中的资源不同而存在差异，但大致情况还是可以梳理一下。其实现在业内对三四线城市房地产供大于求的情况认识基本一致，并开始认为趋势有朝部分二线城市和一线城市郊区蔓延的迹象。这是杭州个别楼盘降价导致市场紧张的潜在因素之一。

中国指数研究院的百城住宅均价指数显示，1月份中国房价总体呈涨势继续放缓的态势，而且一线城市与其他城市分化加大。这主要是因为供求关系的差异所致。而且，投向三四线城市的资金因感受到了差异并且回流，进一步推动一线城市房价和地价在去年上涨。经历了这波回流，之后一线城市楼市和土地市场很可能陷入一轮脉冲后的喘息。与此同时，2013年全国住房用地供应同比增加24.7%，创历年来新高，今年的供给压力会更大。

行业基本面不佳并不是新认识，逐步蔓延至一线城市的可能却是新风险点。如果一切平稳，庞大的过剩供给不会一下子涌入市场，对房价造成巨大冲击。但另一个风险点恰恰可能动摇所谓的平稳，这就是流动性风险。

2014年是中国城投债和信托大量到期的一个高峰。债务的集中兑付可能带来流动性风险，这就是为什么兴业银行暂停部分房地产业务给市场带来了如此大的冲击。如果金融机构对房地产行业的流动性支持出现问题，意味着今年兑付高峰或陡生波澜。甚至不排除部分项目因应付偿债而打折抛售的情况。这会进一步加大房价的下行压力，并对区域市场产生蔓延影响。

流动性风险真的会出现吗？会不会爆发？现在来看概率不大。从实际的资金影响看，中国银行业对房地产业务维持了很久的审慎，各大行都保持着总量控制和分类控制，一直没有松过。兴业银行这次进一步调整更多是出于自身原因，而且暂停只是到3月底前，之后公司会发布新的信贷指引，到时候部分业务可能微调后重启。而其他各家银行在被传闻后，纷纷发布公告表示房地产业务政策不变。由于中国金融业与房地产关系紧密，极其严格的停贷是不会发生的，因为这会加剧自身风险。银行现在做的只是控制规模，维持手头房地产信贷资产的可持续性，断贷无异于自绝。中国央行明确提出要“牢牢守住不发生系统性区域性金融风险的底线。”，这也给大规模违约事件加了一个政策保险。

正规融资渠道总体上可能不松不紧，暗里地的融资却是宽松了。去年全年温州民间利率综合指数呈现振荡下跌趋势，年初和年末分别是最高点和最低点，从21.14%跌至19.91%，今年1月份小幅回升但维持在低位。这反映出在中国经济整体增速放缓的情况下，整体的融资需求已经不再十分强劲，民间借贷资金利率也随之下降，这对缓解房地产企业资金压力有很大的好处。毕竟房地产企业融资受到了严格的管制。

此外，房地产企业经过近几年的主动调整，普遍的资产负债率都有明显改善。这也意味着行业性的负债压力已经不大，减轻了流动性风险。

综合来看，对于房地产行业未来的情况可以大致描绘出一副蓝图，那就是：房地产业因整体的供求关系宽松步入景气度下降通道，流动性方面存在一些压力但应没有市场恐慌的那么严重，金融政策或为防止出现系统和区域风险设底线。这就可能拉长地产行业的调整周期，但不会造成崩盘，也就是“硬着陆”。这种环境下，短期恐慌中卖出地产股可能会卖错价格，但长期来看卖出这个决定似乎不会错。

（本文作者傅峙峰是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至Horatio.fu#dowjones.com与作者联系。）

Elephant

是最高点和最低点，从21.14%跌至19.91%，这也能看出波动，太厉害了。