房价疯狂的表面“根即将枯萎”

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仕一邦：房价疯狂的表面“根即将枯萎”

(2009-12-15 16:23:48)


国务院在不到一个月的时间内连续四次提出了要遏制房价过快上涨。由此可见，房价已经到了“必须”要得到合理性控制的地步。房价在不断上涨中也成为了人们的一块心病。那么我们不禁会问，房价为什么会突然上涨的那么快？它主要还是由于金融危机的影响太深，为应对金融危机释放了过多的流动性资金，再就是在房地产市场刚出现好转时，开发商大规模反弹式的报复直接给房价上涨提供了可能。


还有就是老百姓追涨和投资性需求的不断增加也理所应当的给房价找到了不上涨都难的理由。但是我们要说的是，房地产在这种发展态势下的发展是不对的，是不合乎常理的，如果所有产业都转向做房地产业，那么后果回事不堪设想的，这也就是国家政策必须要从“抑制”房价到现在的“遏制”，因为如果不控制房价，如果房价在继续这种疯狂性质的上涨，那么今后必定会枯竭。所以仕一邦www.shiyibang.com 认为今后房价必定会下滑。


那仕一邦www.shiyibang.com 今天想要告诉给大家的一个明确的信号就是，房价必定会降。首先说，房子的价格由价值所决定的，同时也受供求关系的影响。例如，上海房子的价值到底是多少不好判断，但是看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值，日本天皇的皇宫地价超过加利福尼亚。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。


所以恐怕不能因为好多大城市的土地成本高就认为大城市的房子的价值就应该高达几万元/平方米以上，因为土地的价格并不代表价值。曾经的君子兰热中，一盆花卖到十几万元。目前中国有些兰花，卖到上千万元。凡高的一幅某医生的肖像画，在艺术品泡沫最盛的时候，被一个日本人化好象是９０００多万美元买下，接下来该日本人为还债要卖画时，别人只出８００万美元。荷兰曾经的郁金香泡沫时，有个外地来的水手，把一个船长花数千金币买的一个郁金香球茎当菜吃了，因为对泡沫的局外人来说，这东西是不值钱的。所以由此我们可以得出什么结论？那就是目前的民众的狂热让房价已经超过了中国房地产的内在价值了，其实，物根本不所值。


再来说这个房子的购买力是有限的，不是无限的。前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应。如知道有一套公产的房子，当年化几万元买下，现在的市场价是近百万元。凭空多了几十万元甚者更高的家庭财富。这样购买能力增加，又有改善住房条件的需求，而这部分购买力最近几年正在集中释放之中，但这种低价买入住宅，高价卖出的好事已经一去不复返了，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失；还有就是购房者的收入水平到目前为止发生的增长变化与房价的上涨相比，几乎可以忽略不计，如果房价依旧高涨，不考虑民生问题，那高高在上的房价就会彻底失重，不得不跌。


之后，再来说利率的提高。中国老太太辛苦了一辈子，终于积累了足够的钱买了一套房子，却没来得及享受就去世，而美国老太太早早住进好房子，在去世前还清所有贷款的故事广为流传，现在贷款买房是比较普遍的现象，房贷成为银行的优质资产。可是最近几年中国银行房贷总额大幅上涨的几年，正是中国连续降息，还贷压力不断下降的几年。现在的利率是改革开放以来最低的，一年期存款利率只1.71%，而贷款利率不过4点多一点，还要打7折，但是20多年来中中国平均一年期存款利率是6.6%左右，按现在的利差来算，平均贷款利率为９%左右，而美国几十年来平均的住房贷款利率为8-9%，如果贷款利率上涨到7%，还会有那么多人热衷于贷款买房吗？恐怕以前大量贷款买房的人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。而且在世界各国，不同时期，总会是银行存款利率高于通货膨胀率，而现在的中国却相反，不光时有时ＣＰＩ高于利率，而且中国的消费物价指数是不包括房价的涨幅的，算上房价涨幅，ＣＰＩ更高。这本来就是反常的，利率迟早涨到物价涨幅之上。上个月澳大利亚央行已经开始加息，金融危机后期，也就是明年全球加息是趋势，全球都可能进入加息周期。不光如此，如果政策出台，购买非普遍住房的贷款利率不再实行优惠利率。房贷人的还贷压力不断加大。这样，未来几年不大可能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。1998-2009年个人住房贷款年均增长率直线上升，房地产贷款余额也创历史新高。这种增长肯定是不能持续的。按这种增长速度，恐怕很快可以买下整个地球了。而我们众所周知的一句话就是，房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。建议大家以后在大城市走路不要在高楼下面走。


今天仕一邦www.shiyibang.com 先分析到这里，给大家的信号就是房价不可能在这样疯狂的上涨，而我们预计明年来看涨幅肯定不大，甚至回事负的或是下降。而对于房价的上涨过快，是肯定不利于房地产行业自身发展，也不利于经济金融的稳定，这与建设社会主义和谐社会目标相背离。因此，房地产市场调控应坚持""稳""字优先，把改善供给和稳定需求作为政策调控的重中之重，既要促进市场的平稳发展，也要促使房价回归至合理水平。目前政策给出的信号已经肯定也要遏制房价的上涨，那么此信号一出，我们也预计明年的时候如果房价下降趋势凸显，政策也绝不会在救市。因为一个行业如果占据了它整个市场，它终有枯竭和挤压破裂的一天。