房价该不该直接计入CPI？

卜丁

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12月2日，中国国家统计局国民经济核算司司长彭志龙在国家统计局网站上发表了《关于中国消费统计问题的几点看法》的文章。彭志龙表示，2008年，中国自有住房服务消费占当年居民消费的7.4%，但居民的自有住房消费按成本法计算可能会比按市场租金计算有一定程度的低估。

由于CPI中商品和服务的权重主要依据其在城乡居民生活消费支出的比例来设定，如果自有住房消费被低估， CPI中居住类价格的权重也会被低估。这一现象已经广受公众的质疑，将房价直接纳入CPI的呼声也不绝于耳。但从国际经验来看，房价直接纳入CPI只是一种理想并不现实，现实一点的选择应该是提高居住类价格在CPI中的权重，如果再能合理估算自有住房的消费成本，让其客观反映市场上房价的变化会更得民心。

房价该不该直接计入CPI，这其实是房地产究竟是投资品还是消费品的问题。联合国制定的《1993年国民经济核算体系》中认为房地产是属于固定资产的投资品，不是耐用消费品。由于CPI的统计口径必须与国民经济核算体系中的消费分类保持一致，不可能在国民经济核算中把购买房地产算投资，但在CPI统计中却看作消费，这会造成统计上的混乱。尽管如此，各国也都根据国情做出了一些有自己特色的调整。

目前看来，只有较少的几个国家（比如澳大利亚和新西兰等）把房地产看作是消费品，把购买自有住房的一次性支出计入CPI中。欧盟的绝大多数国家把房地产看作纯粹的投资品，购买自有住房的一次性支出不纳入CPI中，而且也不估算自有住房的消费成本。美国、加拿大和日本等国把房地产看作既是资本品又是消费品，通过合理估算自有住房的消费成本来计入CPI，以剔除掉其资本品属性，而非直接将购买自有住房的一次性支出计入CPI，中国也属于此列。

但是中国目前面临的问题是居住类价格在CPI中权重可能过低，而且自有住房的消费成本的估算方法也不完善，不仅像彭志龙文章所说的被低估，而且还与市场上房价的变化脱节。目前中国的CPI构成中居住类价格的权重为13.2%，其中包括建房及装修材料、房租、房屋维修费、物业费、自有住房消费成本、水电燃气以及其他与居住有关的项目。

从国际比较来看，美国、欧盟和加拿大的居住类价格权重都超过了20%，而且从中国居民的实际居住支出情况来看，13.2%的水平从直观感受而言似乎也较低，而且还包含了像装修材料和水电燃气等诸多项目。近几年房地产业是中国经济的支柱产业，居住类价格也理应成为CPI中的支柱价格。

居住类价格的权重设置较低的原因可能是由于自有住房的消费支出被严重低估。一般说来，自有住房的消费支出要用虚拟租金来体现，即假定居民若没有自有住房而另租同等条件住房所支付的等值租金。但中国在统计自有住房消费支出时并没有采用估算虚拟租金的方式。根据彭志龙在文章中的介绍，中国的自有住房消费支出按成本法计算，即自有住房消费等于当期发生的房屋维修支出、折旧费、物业管理费之和。但值得一提的是，自有住房折旧的估计是十分困难的，这也是其他国家转而采用虚拟租金的原因之一，使得在计算自有住房消费时能真实反映市场的租金和房价水平。

当然，采用估算虚拟租金的方式存在的问题是，房屋租赁市场是否发达、租金的资料是否完善以及租金是否反映了房价的变化。其实，中国大城市的房屋租赁市场已经比较完善，关键的问题还是在于租金似乎无法反映房价的变化，即使采用了虚拟租金的方式可能也会造成统计失真。目前，中国的房屋租金上涨速度似乎赶不上房价的上涨速度，甚至还出现了房价上涨房租下降的怪现象，而且房价和房租之比已经远超了世界银行认定的200：1的标准。这主要是由于投机炒房的因素，炒房的人购置房产后并非自住而是进行租赁，打破了房屋租赁市场的供求平衡。

目前看来，中国还无法将房价直接计入CPI，而且即使采用了虚拟租金的方式来计算自有住房的消费成本，也会由于租金与房价的背离导致统计失真（但毕竟好过现行的方法）。现实一点的选择是提高居住类价格在CPI中的比重，目前的权重标准是2006年制订的，国家统计局的原则是每五年调整一次，而美国是每两年调整一次，国家统计局也应该试着与之接轨一下。

（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）