重磅 ◇ 46%的公寓和19%的独立屋被投资者持有！大温房地产其实是个金融市场

Cobra

2024年8月9日，加拿大媒体《环球邮报》披露了惊人地产数据。


图自《环球邮报》，2024年8月

温哥华46%的公寓为投资者持有。

温哥华19%的独立屋为投资者持有。

在某种意义上，大温房地产市场已经是类似于股票交易所的金融投资平台，银行充当做市商，而投资者利用杠杆在其中割韭菜。

《环球邮报》指出，房地产投资是温哥华的一种生活方式，所有房屋类型中，投资者占比越高则市场波动最大，在本轮下跌中表现最差。比如投资者占公寓市场的近一半，所以大温公寓市场受加息影响最大。

而这种不动产金融化的趋势就是大温地产的阴暗面。

除了大温之外，多伦多投资者拥有的房产数量已超过温哥华，截至2022年，多伦多投资者公寓数量为140435套，温哥华市为47585套。

SFU教授Andy Yan告诉媒体，多伦多模式似乎与温哥华的公寓购买模式趋同。在其他人连一套都没有的情况下，有些买家已开始买第二或第三套。


图自《环球邮报》，2024年8月

除了公寓之外，独立屋也是投资重灾区，整个大温独立屋19%被投资者持有，而热点地区比如UBC附近，54%的独立屋被投资者持有。所以越是好区，热钱越集中，也推高了当地房价。

报道指出，由投资者推动的房地产市场存在长期闲置问题，因为投资者的获利主要靠增值。而另一种挣快钱的方法是用于利润丰厚的短租，这两种操作都加剧了住房负担能力危机。

加拿大统计局上周发布的短租数据显示，大温地区有高达3.1%的房屋用于短租，如果把所有非法短租房屋都驱逐出Airbnb这类平台，那么大温可以增加6628套住房帮助解决长租问题。

报道还指出，大温的地产投资者还会推高房价并造成整个房地产市场不稳定，这是目前正在各大城市上演的情况。

CIBC经济学家泰尔Benjamin Tal和房地产研究公司Urbanation总裁Shaun Hildebrand的最新报告显示，新公寓销售量正处于20世纪90年代以来最低水平，这是一个问题，因为投资者推动预售，预售决定建房融资。

投资者房屋所有权增加的趋势回答了两个问题：加拿大许多地区的房屋存量金融化是否仍在继续？住房作为一种资产类别是否继续优于国家和全球经济中的其他形式的投资？而这两个问题的答案都是肯定的。

黄三水说，楼花投资者愿意为支付比转售单位高出30%至40%的费用，是因为楼花需要缴交的首付和分期付款较少，然后买家可以炒卖该单位或持有几年并以租养房。而楼花市场遇冷则是因为加息导致这种模式遇到了财务挑战。

当楼花投资者在过去几个月开始停止购房，大温新房交易系统就开始崩坏，投资者现在正试图出售那些使他们陷入负现金流的单位，其成本已高于他们可以收取的租金。

总之，当市场由投资者驱动时，价格最终会超出应有的水平。这就是我们在金融危机期间在世界各地看到的由投资者推动的情况。正是这种繁荣推动价格高于原本应有的水平和合理的水平，

《环球邮报》称，现在公寓价格在过去几年年里一直相对持平，没有人再想购买楼花，许多拥有现房的人实际上正在试图将其出售。因此，目前市场上的公寓存量创下了历史新高，这在很大程度上是推动这一趋势的原因。

而普遍观点认为，大温房产必须保持每年8%以上的涨幅，才能保证投资者的获利水平。其中的成本包括通胀率、地税、物业费、保险、维修等等。

但很明显，大温房价不可能连续数年保持平均8%以上的涨幅，即便很多富裕的移民涌入温哥华，但他们的资金也有用完的那一天。