万科前行，李嘉诚不跟

源济

万科前行，李嘉诚不跟

Original 刘兰香 财富FORTUNE 2024年07月13日 21:01 上海

图片来源：视觉中国

寒意未退的中国房地产市场，正展现出一幅“横看成岭侧成峰”的图景。刚驶出危险区的万科依然看好房地产行业的未来，但包括李嘉诚五折抛售东莞楼盘和格力地产退出地产开发业务等在内的最新消息，却又令其对市场相对乐观的判断蒙上一层阴影。

7月9日晚间，万科披露了一份投资者关系活动记录表，称本轮政策对症下药，直指痛点，效果明显，“我们相信应对市场变化的政策工具是非常充分的，并且已经做好了准备”。同时，万科认为相对于潜在总需求，目前房地产市场供给水平无论从总量还是结构方面都不充分，活下去并且能够提供优质住宅的企业有机会。

据万科测算，未来十年市场需求量完全可以保障每年10亿～12亿平方米的开工量，但2023年商品住宅新开工量只有6.9亿平方米，今年1～5月进一步下降25%，今年住宅新开工量预计不会超过5亿平方米，人均量比一些发达国家目前水平还低。“从我国城市发展阶段和人民对美好生活的追求看，不可能长期保持现状，行业只要活下去就一定有机会，尤其是能够提供优质住宅、满足改善性需求的企业，优势会更加明显”。

对于市场关注的债务问题，万科称公司获得了金融机构极大的支持，融资渠道保持通畅。今年以来，公司合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元，过程中主要金融机构都给予了公司极大支持。上半年公司完成了公开市场债务的安全兑付，下半年有关债务偿还已有安排。

但万科给市场带来的并不全是好消息。当日晚间公布的业绩预告显示，预计上半年公司出现70-90亿元的亏损，净利润同比下降171%至191%。这是自1991年上市以来，万科首次在半年报中出现净利润亏损。。

亏损的原因主要是三方面，一是高价地块交付，由于上半年地产开发业务结算的利润主要对应2022年和2023年销售的项目，而这些项目大多是在市场高位时购入的高价地，导致在市场低位时卖房亏损；二是资产贱卖，万科为降低负债采取了坚决的行动，包括降价去库存和大宗资产交易，有些交易价格甚至低于账面值；三是主动计提减值，存货跌价计提是会计处理资产减值损失的一种方式，万科可能在这次财报中对存货进行了较往年更多的计提减值。

尽管发布了巨额亏损的预告，但万科A股在业绩预告披露后连续三个工作日上涨，部分或源于市场对其利空出尽的判断。另一个因素则可能是万科同步发布的管理层集体增持计划。按照计划，万科骨干管理人员1862人计划自筹2亿元增持公司A股股票。这是万科自2022年以来首次发出的管理层增持，万科称这是“表达与股东同呼吸、共命运的决心，提振市场信心”。

利空和利好交织混杂，不仅仅体现在万科这家“优等生”房企身上，也是当前房地产市场整体的一个写照。

克而瑞集团董事长丁祖昱近期撰文称，一系列政策之下，重点城市出现止跌企稳信号，目前市场仍处于存量需求释放周期，加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势。不过，他也指出房地产市场虽然出现一些积极信号，但是整体下行压力不减。

与此相呼应的是，7月11日有市场消息称，李嘉诚在东莞海逸豪庭项目打折卖房，该楼盘原价约为每平米2.4万元，现在通过团购优惠降到每平米约1.4万元，打了近5折。

海逸豪庭是和记黄埔早在1999年就拿下的项目，总占地约7000亩，其中2000亩是海逸高尔夫国际锦标级球场，曾被称为亚洲最大高尔夫别墅群。该项目的“甩卖”在当前楼市寒冬下显得尤为突出，但对李嘉诚来说，这并非罕见的操作，近两年来他对上海和香港的住宅项目都曾大幅降价，只是降幅较东莞海逸豪庭项目要小一些。

与一线城市相比，东莞楼市的下行压力更大。据合富研究院数据，2024年上半年，东莞共成交8129套新房，同比下跌39%，为近6年来新低；同时，以价换量趋势越发明显，全市成交均价也从去年同期的3.22万元/平方米下滑至2.66万元/平方米，同比下跌17%。

实际上，长实集团去年净利润虽下降20%但仍有175亿元，表明公司“不差钱”。李嘉诚大概率是基于对东莞楼市短期甚至中期内都不会好转的判断，选择降价清库存。而如此大幅降价抛售无疑会影响市场信心，导致购房者观望，进一步加剧市场的下行压力。

但这不是李嘉诚所考虑的问题，在商言商，20多年前的拿地价足以保证他当前任何操作的利润空间，这也是包括万科在内的房企羡慕不来的。在房地产市场未来仍晦暗不明的背景下，“打不赢就跑”成为越来越多房企的选择，格力地产就是最新的一家。

成立于1999年的格力地产近期宣布退出房地产开发业务，计划将持有的上海、重庆、三亚等地的房地产开发业务相关资产负债及对外债务置换出去，同时置入珠海市免税企业集团有限公司（珠海免税集团）不低于51%的股权。资本市场对此举给出了正向反馈，发布重组公告后，格力地产股票涨停。

尽管房地产市场形势依然是“乱花渐入迷人眼”，但值得一提的是，格力地产转向免税业务被认为与新一轮财税体制改革有关，特别是消费税改革的预期，这似乎恰好暗合了中国经济的引擎从房地产转向消费的趋势。（财富中文网）