重磅 ◇ BMO报告：72%加拿大人降息之前不买房！温哥华贷款“压力测试”门槛下降

Cobra

大温地产新闻总是一好一坏一起来。

2024年5月20日，加拿大银行BMO发布报告称：72%的加拿大人在降息之前不会买房。

报告称，买家等降息基于两个原因：

1、买家需要更低的利率才能通过压力测试，借款人必须证明他们能够在比合同利率高出200个基点的利率下支付月供。

2、利率每下降一个百分点，购买力就会提高8%以上。按照加拿大的平均房价计算，最高购房预算将增加5万多元。

但黄三水相信，降息对买家最重要的是心理暗示，一种房价开启上升通道的暗示。

事实上，大温这种与收入严重不符的房价不可能只靠刚需支撑，必然有大量的投资者和投机客混在其中。但投资也好投机也罢，都需要信心和信号。

降息将是大家的信心，也是冲锋的信号。

尽管加拿大地产问题专家和加拿大政府都相信增加住房供给会降低房价，但CMHC的数据显示 ，加拿大目前只能建造满足长期需求所需房屋的一半。

而建筑业工人每年涨薪幅度达到4.4%，这个增速是加拿大为数不多能跑赢通胀的行业。

也许有人认为一场经济危机会导致大温房价下跌，但BMO指出，大温房价只要跌了一些就会引来更多资本。所以经济衰退甚至危机会影响租房的人，但影响不到买房的人。

目前，加拿大房地产库存去化周期为4.22个月，是2020年3月以来的最高水平，但真正看跌加拿大房价的人并不多。

黄三水也相信 ，不涨就是跌。

BMO指出，房地产经纪、央行、地产公司都无法准确预测未来的房价走势，但有几个要点可以关注：

1、新移民的数量。

2、核心通胀率。

3、市政法规和建筑成本。

4、加拿大就业和收入水平。

5、金融市场的走势。

这五个要素综合在一起，可以更准确预测加拿大房价走势。

不过BMO在报告中乐观地指出，加拿大住房长期供需失衡、不断下降的抵押贷款利率、加拿大人对房子近乎宗教信仰式的追捧，都会继续刺激房价。所以，大多数市场不会看到房价大幅下跌。

而就在BMO报告发布的同时，Ratehub.ca发布的最新报告显示，2024年4月在温哥华购买房屋所需的最低年收入较3月有所下降。目前购房者只需年收入23.2万加元年收入就能购买一套普通住宅。对于那些梦想在温哥华拥有一套房产的人来说，这无疑是个好消息。

图自Daily Hive，2024年5月

Ratehub.ca对加拿大主要城市的房屋负担能力进行了详细分析，并计算了购置普通住宅所需的最低年收入。报告发现，温哥华、蒙特利尔和维多利亚的房屋负担能力均有所改善。

而好消息是，加拿大压力测试和平均抵押贷款利率开始下调调整。数据显示，2024年3月压力测试利率为7.62%，4月份降至7.50%。与此同时，抵押贷款利率从5.62%降至5.50%。

Ratehub.ca调查的13个城市中，有12个城市的利率下降，房屋价值上升。但BC省大温哥华地区和维多利亚地区的房价依然上涨。

不过，黄三水也承认，所谓好消息坏消息都是一种情感判断，过去十年大温房价就没有被坏消息击倒过。23.2万的年收入即便是BC省长的薪水也做不到。

对普通人而言，靠自己的努力在大温买房遥不可及。或许这才是72%的人不买房的原因，而不是降息或者不降息。