碧桂园突遭降级，重挫房地产行业信心

源济

碧桂园突遭降级，重挫房地产行业信心

Original 柏文喜 财富FORTUNE  2022-06-24 08:04 Posted on 上海

图片来源：视觉中国

形势比人强，企业的各种努力往往只能改变局部状况而无法改变行业大势，在行业信心普遍下挫和市场经过长时间刺激而回暖乏力的情况下，纵使宇宙第一的房企碧桂园，也同样遭受了销售回款大幅下滑的窘境，这对于家大业大的碧桂园很难说不是压力山大。在上半年即将过过去而众所期待的行业复苏与楼市回暖尚未到来，而且不知道下半年会不会走过行业拐点而成为大家共同疑问的时候，行业信心的脆弱也就是自然而然的事情了。
 

宇宙第一房企碧桂园被评级公司穆迪降级了！

这一消息对碧桂园的具体影响如何，暂且不论，但是对于当下本来就极其脆弱的楼市和房地产行业信心而言，可谓晴天霹雳！不是碧桂园刚刚被作为民营优秀房企代表，与龙湖、美的置业、旭辉、新城发行了附带外部增信工具的债券嘛，怎么突然就被降级了？不是碧桂园刚刚赎回了一笔6.83亿美元的票据且公告本年内已无到期美元债了？难道这是穆迪阴谋“抹黑”碧桂园，试图打压刚刚稍有起色的行业复苏的同时，又在有意打脸相关部门呢？

此轮行业调控以来，随着从资金端到市场端调控措施力度的持续加大，尤其是去年下半年以来楼市的急剧走弱，民营百强房企排队暴雷成为行业一景。行业四大天王的“恒碧万融”除了万科，也就剩下碧桂园一家硕果仅存了。而连一向以白骑士姿态施救同行的融创，在用尽各种办法自救，且年初时账面资金超过1600亿港元，并自称可覆盖一年内的债务与开发需要不久之后也暴雷了。目前头部民营房企尚未暴雷的，数得上的也就是刚刚发行过附带外部增信工具融资产品的碧桂园、龙湖、新城、旭辉与美的置业了，而在江湖传闻中唯一暂时还与违约风险不沾边儿的，似乎也只龙湖一家了。

去年第四季度以来再促进行业复苏的政策暖风频吹之下，被行业满含期待的“小阳春”在没有任何起色的状态下过去了，而在各地刺激力度不断加大之下的传统销售旺季的四月和五月也过去了，但百强房企四月份的销售收入平均下滑40%以上，五月份环比虽有反弹却同比依然呈大幅下降状态。房地产行业的这个春天，真可谓寒风刺骨。低迷的销售回款之下，大力压缩资本性开支和管理费的房企们依然暴雷不止，对外一向以现金流健康和流动性良好、财务快速回归稳健的宇宙第一房企碧桂园，也一改去年同期土拍市场勇立潮头且大肆趁机收购花样年物业、蓝光嘉宝、富力物业与中梁物业的市场形象，而只是象征性进入了今年拿地排名的前20名。这除了表明碧桂园在流动性管理方面趋向谨慎与稳健之外，在今年以来销售收入下降幅度较大的情况下，更表明了碧桂园在现金流预期上的冷暖自知。

不过，从高周转时代走过来，并以永续债、明股实债和阶段性少数权益等层层加杠杆玩得滚瓜烂熟的一众房企们，到底靓丽的业绩报表和表观负债率、表观现金流状况之下有多少真实的负债，以及真实的负债率、净现金流、真实的企业流动性如何，恐怕也只有少数最为核心的内部人知道了。当然，对于早就多次公开声称“恒大和我许家印的一切都是党给的”的许皮带而言，可能对于企业真实的偿债能力，实际上早就已经不用关心和没有必要清楚了。不过不少表面看起来光鲜无比的房企，甚至企业账面在拥有可观现金的情况下突然发生现金流断裂而停止偿债的暴雷事件已屡见不鲜。把高周转玩到极致，以至于在业内留下“生不进恒大，死不进万达，生死不进碧桂园”传说的碧桂园杨老板，以其向来的低调务实和商业敏感性，再加上其运营团队的超强执行能力，应该是知道自身业务状况、企业现金流和流动性“底盘”的。

这也就是碧桂园近年来从曾经的主战场三四线城市向一二线城市以尽可能快的速度撤离的原因，同样也是碧桂园今年以来急速收缩拿地规模并优化组织结构、压缩管理开支的原因，真可谓做到了因应形势的“君子豹变”。可是形势比人强，企业的各种努力往往只能改变局部状况而无法改变行业大势，在行业信心普遍下挫和市场经过长时间刺激而回暖乏力的情况下，纵使宇宙第一的房企碧桂园，也同样遭受了销售回款大幅下滑的窘境，这对于家大业大的碧桂园很难说不是压力山大。在上半年即将过过去而众所期待的行业复苏与楼市回暖尚未到来，而且不知道下半年会不会走过行业拐点而成为大家共同疑问的时候，行业信心的脆弱也就是自然而然的事情了。

如果今年的行业“小阳春”能够如期而至，如果今年上半年的四、五月份能够如过往那样成为销售回款的旺季，那么在多次行业周期中勇做白骑士，并实现跨越式发展的融创中国就不会暴雷，尚未出险的头部房企们就能够获得更高的市场占有率从而斩获更高的销售规模，进而再一次实现规模和排名的跃升。可惜今年的春天没有“如果”，夏至已过也依然没有等到旺季出现。这既是行业流动性耗尽状态下，对于连续出台和力度不断加大的各项回暖政策失去响应能力的反应，也是行业主管和监管部门对行业问题与态势判断失准而导致政策空转的必然结果。如果行业信心不能尽快恢复，楼市预期不能逆转，纵使再多的强心针式的刺激政策和再大力度的对于房企的单方面融资式“输血”，恐怕也是难以唤回行业复苏的。

行业状态跌落到如今这个样子，连宇宙第一的碧桂园都被评级公司降级了，这自然是各方面都不愿意看到的，也是钱袋羞涩的地方政府们更不愿意看到的。这种状况，我很不愿意用惨不忍睹这个词来形容。不过，如果连宇宙第一的碧桂园也面临可能的偿债风险而无法避免倒下的可能时，这个行业确实到了必须猛醒的时候了。再如此下去，房地产行业恐怕就将只剩下国央平（国企、央企、地方平台公司）了，而当国央平们由主角变身绝对支配地位的时候，地方政府土地财政的钱袋，恐怕也就自然消失不见了。（财富中文网）

编辑：刘兰香